樓市信心重建“進(jìn)行時(shí)”：融資已回暖 拿地、銷售仍低迷

在經(jīng)歷市場(chǎng)驟然下滑和政策端的迅速矯正之后，年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)出新的形態(tài)。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元，相較于10月的130.01億元，大幅度增長(zhǎng)186%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境正在轉(zhuǎn)暖，矯正房地產(chǎn)融資過緊的政策效果正在顯現(xiàn)。”

但在房屋和土地交易市場(chǎng)，從業(yè)者的信心仍未恢復(fù)。雖然采取了降價(jià)措施，但典型房企的銷售情況仍然不及預(yù)期，部分房企的年度目標(biāo)完成率岌岌可危。土地市場(chǎng)上，房企的拿地?zé)崆椴蛔?，在第三輪集中供地中，一些城市祭出?guó)資背景的城投公司進(jìn)行托市。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)就像“過山車”。上半年開局良好，但隨著信貸政策收緊，下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)入低迷，部分房企也走到債務(wù)違約的邊緣。此后，雖然監(jiān)管層連續(xù)釋放糾偏信號(hào)，但到目前為止，信心尚未傳遞到交易端。

融資端有喜有憂

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年11月，房企信用債融資規(guī)模上升的同時(shí)，平均利率低至3.80%，比10月下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

這種變化是由于政策層面的微調(diào)所致。今年下半年，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)金融審慎管理制度實(shí)施下，大量房企的流動(dòng)性普遍緊張。從9月開始，監(jiān)管層連續(xù)釋放糾偏信號(hào)，要求金融機(jī)構(gòu)“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

此后，居民個(gè)人住房貸款和房企開發(fā)貸款的發(fā)放均有所寬松。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，10月居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，同比多增162億元。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期，銀行對(duì)開發(fā)貸的審批周期有所縮短，“下半年一些項(xiàng)目被停貸，現(xiàn)在又開始重啟。”

但在海外市場(chǎng)，融資環(huán)境仍未真正改善。中國(guó)指數(shù)研究院指出，11月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為10.1億元，相較于10月有所下降，海外債平均利率為13.50%，環(huán)比上升3.01個(gè)百分點(diǎn)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企海外債利率上升幅度較大，主要原因有兩點(diǎn)。一是11月發(fā)行海外債的房企信用評(píng)級(jí)較低，導(dǎo)致融資成本偏高;二是近期出現(xiàn)個(gè)別房企違約后，海外投資者的偏好減弱，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)增強(qiáng)。

該機(jī)構(gòu)還指出，海外債融資環(huán)境的改善主要依賴國(guó)內(nèi)融資環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，表現(xiàn)相對(duì)滯后。未來幾個(gè)月，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會(huì)逐步改善。

拿地?zé)崆槿匀徊蛔?/p>

流動(dòng)性不足，對(duì)房企的拿地?zé)崆閹砹酥苯佑绊?。中?guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創(chuàng)單月新低。

其中，今年前11月，50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為25.1%，較去年同期下降9.1個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來，部分熱點(diǎn)城市開始推行集中供地政策，雖然土地出讓節(jié)奏與以往不同，但首輪集中供地的熱度仍然頗高。隨著信貸政策收緊，以及出讓條件趨于嚴(yán)苛，第二輪集中供地出現(xiàn)大幅降溫現(xiàn)象，流拍、流標(biāo)的比例明顯攀升。

今年10月以來，第三輪集中供地也陸續(xù)展開。雖然出讓門檻有所降低，流拍現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，但第三輪集中供地的整體溢價(jià)率仍然不高，底價(jià)成交是目前的主流。

“一是企業(yè)手上沒錢，公司總部對(duì)預(yù)算卡得很嚴(yán)，很多城市公司沒有足夠的拿地預(yù)算;二是很多地塊盈利前景并不好，因?yàn)榭傮w地價(jià)還是偏高，而且限制性條件比較多，企業(yè)賺不到錢。”前述房企人士表示。

他認(rèn)為，歸根結(jié)底，還是企業(yè)的預(yù)期偏悲觀。雖然政策端已經(jīng)有所改善，但從企業(yè)的實(shí)際感受來看，總體改善幅度有限，大部分房企仍然處于觀望狀態(tài)。

事實(shí)上，若剔除政府托底的因素，第三輪集中供地的實(shí)際成交情況更為慘淡。公開信息顯示，在第三輪集中供地中，民營(yíng)企業(yè)的參與度有所下降，地方國(guó)資背景的城投公司開始登臺(tái)。其中，在無錫成交的20宗土地中，政府平臺(tái)取地17宗;在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺(tái)公司摘牌。

年末翹尾行情難現(xiàn)

在需求端，購(gòu)房者的熱情也未真正恢復(fù)，這也使得商品房交易繼續(xù)下挫。以北京為例，今年11月，北京新建住宅網(wǎng)簽4844套，二手房住宅網(wǎng)簽11851套，同比分別下降16.9%和31.4%。

從月度成交量看，11月北京二手房成交套數(shù)僅高于國(guó)慶長(zhǎng)假影響的10月，為年內(nèi)次低。

今年上半年以來，北京樓市成交量一直保持著較高的水平，但從7月開始，交易量逐月下滑，一些區(qū)域的成交均價(jià)也出現(xiàn)下降。

這也可以看作熱點(diǎn)城市樓市的縮影。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，隨著信貸政策的收緊，熱點(diǎn)城市的成交量普遍在下半年出現(xiàn)下滑。如今，雖然信貸政策已有所改善，但信心仍未傳遞到市場(chǎng)末端，多數(shù)城市的成交量仍在下滑，價(jià)格也由漲轉(zhuǎn)跌。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年11月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2020年3月以來首次下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，有53個(gè)城市環(huán)比下跌，超過半數(shù)。

由于量?jī)r(jià)表現(xiàn)均不佳，房企的銷售也受到影響。前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年11月，32家代表性房企的銷售目標(biāo)完成率均值為83%，前兩年該值均超過90%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在僅剩的一個(gè)月時(shí)間里，企業(yè)要完成剩余17%的任務(wù)，難度很大。

出于年度考核和財(cái)務(wù)決算的考量，房企通常在年末加大銷售力度，并使得市場(chǎng)出現(xiàn)慣有的“年末翹尾行情”。但多數(shù)受訪者認(rèn)為，從今年的情況看，企業(yè)雖有動(dòng)力改善銷售，但翹尾行情已很難出現(xiàn)。