近50城出臺(tái)樓市新政 支持合理需求成調(diào)控主旋律

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，推出19條措施，在五個(gè)方面穩(wěn)定樓市：支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

根據(jù)《通知》，鄭州成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市，并對(duì)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、來(lái)鄭投親養(yǎng)老人員、改善性需求等四個(gè)群體給予了較大力度的支持。這也使鄭州成為近期對(duì)市場(chǎng)支持力度最大的城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有近50個(gè)城市出臺(tái)了多項(xiàng)樓市政策，其中，“支持合理需求”成為當(dāng)下樓市調(diào)控的主旋律。

這些措施對(duì)樓市的支持作用不可忽視。近期，以長(zhǎng)三角、大灣區(qū)為代表的熱點(diǎn)區(qū)域樓市出現(xiàn)一定升溫，似乎意味著持續(xù)了6個(gè)月的低迷走勢(shì)已經(jīng)終結(jié)，且隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，市場(chǎng)繼續(xù)反彈的動(dòng)力仍在。

從利好剛需到支持改善

樓市政策尺度的松動(dòng)，早在去年下半年就已出現(xiàn)。2021年10月，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上透露，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，央行、銀保監(jiān)會(huì)等主管部門(mén)先后作出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的相關(guān)表態(tài)。

去年年末，房地產(chǎn)信貸政策在執(zhí)行中開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，房貸利率下降，放款周期縮短。這種情況一直延續(xù)到今年。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年2月，103個(gè)城市主流首套、二套房貸利率平均環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)，放款周期縮短12到38天不等。

地方政府對(duì)政策的調(diào)整，則主要集中在2022年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有近50個(gè)城市了出臺(tái)政策，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行松綁，政策主要集中在降低首付比例、放松落戶(hù)限制、松綁公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等四個(gè)方面，均為從需求端入手。

這些做法同樣有跡可循。

去年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求。今年2月24日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，“保障剛性住房需求，滿(mǎn)足合理的改善性住房需求”。

對(duì)合理需求的支持，被認(rèn)為是一項(xiàng)重要的政策導(dǎo)向。按照住建部部長(zhǎng)王蒙徽的觀點(diǎn)，我國(guó)仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房的剛性需求比較旺盛。但去年以來(lái)，由于信貸等門(mén)檻偏高，需求的釋放明顯受阻。

因此，在頻繁出臺(tái)的“地方版”調(diào)控中，對(duì)需求的支持成為主要內(nèi)容。

但值得注意的是，現(xiàn)有的“地方版”調(diào)控政策，主要利好以首套置業(yè)為主的剛性需求，對(duì)于改善性需求的刺激力度仍然不夠。

直到鄭州的政策出臺(tái)，對(duì)改善性需求的支持正式提出。按照鄭州的相關(guān)政策，“居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。”同時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的做法，也被認(rèn)為是改善性需求的重大利好。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉將鄭州稱(chēng)為“第一個(gè)降低改善需求貸款門(mén)檻的城市”。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從這個(gè)意義上說(shuō)，多數(shù)城市松綁政策的空間仍然存在。未來(lái)將有越來(lái)越多的城市沿著這一路徑，對(duì)剛需、改善性需求同時(shí)進(jìn)行支持。

他認(rèn)為，綜合市場(chǎng)景氣程度、房?jī)r(jià)等指標(biāo)來(lái)看，至少有40個(gè)城市有這種潛力。

調(diào)控的變與不變

多數(shù)分析人士仍然認(rèn)為，鄭州樓市新政或?qū)a(chǎn)生示范效應(yīng)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，鄭州等城市的做法，或會(huì)引發(fā)其他城市的陸續(xù)跟進(jìn)，財(cái)政壓力較大的城市是出臺(tái)類(lèi)似松綁政策的優(yōu)選城市?？紤]到很多城市仍有復(fù)蘇的潛力，這也是“逆周期調(diào)節(jié)的政策取向之下的必然舉措”。

貝殼研究院也認(rèn)為，長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊、青島、太原等景氣指數(shù)較低的北方城市，“市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間和政策支持”。

對(duì)需求的支持政策不斷出臺(tái)，說(shuō)明樓市調(diào)控的主旋律在發(fā)生變化，但并不意味著調(diào)控的初衷出現(xiàn)調(diào)整。

在2月24日的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部將“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”列為今年的重點(diǎn)工作之一。為此，住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”的原則，并強(qiáng)調(diào)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性。

中信證券表示，堅(jiān)持房住不炒的政策定力，容易被誤解為“持續(xù)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)”，但并非如此，真正的政策定力，是指推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的定力，即持續(xù)開(kāi)展逆周期調(diào)節(jié)的定力。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主旋律，當(dāng)是穩(wěn)定市場(chǎng)，鼓勵(lì)需求。

但以鼓勵(lì)需求為名，試圖突破“紅線(xiàn)”的行為將受到限制。

張大偉表示，地方政府松綁樓市的沖動(dòng)一直存在，但根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)政策松綁尺度過(guò)大時(shí)，通常會(huì)被要求收回，即出現(xiàn)“一日游”的現(xiàn)象。因此，對(duì)樓市松綁的舉措，最終不會(huì)超出監(jiān)管部門(mén)設(shè)定的框架。

對(duì)于此輪政策的效果，中信證券表示，2022年3月或是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的底部，市場(chǎng)基本面將在今年二季度之后逆轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心也有望在二季度逐步恢復(fù)。