涉房金融調(diào)控“穩(wěn)中有度”房地產(chǎn)步入“精耕細(xì)作”時(shí)代

3月2日下午，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)地方政府隱性債務(wù)狀況趨于改善，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)。郭樹清稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格有一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)也有所變化，對(duì)金融業(yè)來說是一個(gè)好事。

這場(chǎng)發(fā)布會(huì)透露出房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展需擠出投資需求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，平穩(wěn)調(diào)整的信號(hào)。而事實(shí)上，政策面和房企自身也在一直回應(yīng)。

自開年以來，多地“因城施策”出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)樓市“自選”政策，進(jìn)行多番 “穩(wěn)中有度”的涉房金融政策調(diào)整;與此同時(shí)，房企也在通過債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等手段積極展開“自救”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，部分一、二線城市樓市已有暖意，房地產(chǎn)行業(yè)將告別“高歌猛進(jìn)”，從高增速向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。

政策篇：

金融化勢(shì)頭逐步扭轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻。在繁榮初期，能夠加速城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)人口向城市遷移，為工業(yè)等發(fā)展提供充足的勞動(dòng)要素。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)與投資的回報(bào)率持續(xù)超過實(shí)體經(jīng)營(yíng)時(shí)，金融資源便開始向該領(lǐng)域過度傾斜，部分房產(chǎn)脫離居住屬性，“炒房”現(xiàn)象出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，深埋金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

鑒于此背景，2016年，明確“房住不炒”定位以來，涉房金融政策一直在進(jìn)行“階段性調(diào)整”。受2020年疫情突發(fā)影響，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)也有“受傷”，但隨著疫情防控形勢(shì)向好、復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速推進(jìn)，疊加經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等助推，資金開始違規(guī)流入樓市，冷清不足2個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月之久的升溫區(qū)。

彼時(shí)，部分城市樓市“虛熱”問題嚴(yán)重，引發(fā)政策層面重點(diǎn)關(guān)注。2020年7月份，在房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，相關(guān)部門明確表態(tài)，“要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。同年，控制房企有息債務(wù)增長(zhǎng)的涉房融資“三道紅線”，以及各大商業(yè)銀行明確分檔設(shè)置的房地產(chǎn)貸款余額占比上限、個(gè)人住房貸款余額占比上限政策，相繼落地。

但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要時(shí)間，部分重點(diǎn)城市2021年上半年樓市成交依然火熱，炒房團(tuán)仍有出沒。在此背景下，2021年7月份，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布通知，將依法重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣等人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問題。信貸收緊緊隨其后，熱點(diǎn)城市房貸利率接連上調(diào)，監(jiān)管部門對(duì)違規(guī)貸款銀行密集開出罰單。2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

不久之后，受制于融資端收緊、銷售端遇冷、信貸環(huán)境趨嚴(yán)以及償債壓力猶存等因素，過去盲目擴(kuò)張的房企開始陷入流動(dòng)性危機(jī)。當(dāng)某知名頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)信用基本面的擔(dān)憂。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，不論是“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，還是二手房指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控政策，本意均是穩(wěn)樓市，構(gòu)建行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。不過，一些金融機(jī)構(gòu)在具體執(zhí)行過程中也確實(shí)存在尺度過嚴(yán)、力度過大等問題，疊加部分房企本身不自律，加速此類房企流動(dòng)性危機(jī)浮出水面。

去年四季度以來，涉房金融政策動(dòng)態(tài)調(diào)整再啟，信貸環(huán)境邊際改善，壓在房企頭頂?shù)牧鲃?dòng)性“緊箍”有所放松。盡管當(dāng)下銷售端回暖跡象還不明顯，但對(duì)從業(yè)者來說，春天的氣息已淡淡飄來。

細(xì)數(shù)近半年來的政策變動(dòng)，呈現(xiàn)“穩(wěn)中有度”之勢(shì)。降準(zhǔn)、降息之外，并購(gòu)貸也被明確“暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，且不計(jì)入“三道紅線”融資限制。同時(shí)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，緩解了房企的流動(dòng)性緊張。

一位不便具名的業(yè)內(nèi)人士稱，雖然并購(gòu)貸調(diào)整難以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，但確實(shí)在客觀層面減少了銀行放貸約束，利好情緒面，疊加今年1月份5年期以上LPR迎來21個(gè)月以來的首次下調(diào)，猶如給樓市又注入一劑“強(qiáng)心針”。

談及涉房金融政策調(diào)整的原因，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，首先，去年下半年以來，頭部房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，而房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較高比例，因此從維護(hù)金融穩(wěn)定大局出發(fā)，需要適度調(diào)整房企融資政策;其次，在前期政策壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)入“寒潮期”，銷量放緩、房?jī)r(jià)下跌、投資下滑等問題接連出現(xiàn)且呈持續(xù)狀態(tài)，因而從引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)角度出發(fā)，也需要政策面做出調(diào)整。

王青稱，從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，房企債務(wù)違約會(huì)導(dǎo)致關(guān)聯(lián)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和壞賬損失增加，對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口較大的金融機(jī)構(gòu)首當(dāng)其沖。為避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策從趨緊變?yōu)檫m度調(diào)整。

當(dāng)下政策的適度寬松，在全國(guó)各地正以多種“自選”加“組合”的方式落實(shí)，最終目標(biāo)是助力房地產(chǎn)行業(yè)告別高歌猛進(jìn)，擁抱精耕細(xì)作，從高增速向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。

行業(yè)篇：

積極自救助基本面回暖

回顧此次行業(yè)信用基本面危機(jī)，始于某閩系千億房企。剛高喊邁入2000億元規(guī)模陣營(yíng)不久，該房企掌舵人就曝出被列入失信被執(zhí)行人名單，連帶公司深陷債務(wù)違約、市值縮水、項(xiàng)目停工、業(yè)主維權(quán)等深淵。

“‘擴(kuò)張步伐過大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者總結(jié)道。

這也絕非孤案。例如，2021年2月份之后，同為千億元陣營(yíng)的華夏幸福公告?zhèn)鶆?wù)違約。同年7月份，千億元規(guī)模房企藍(lán)光發(fā)展宣布無法如期償還27億元債務(wù)。

據(jù)悉，自2021年10月份以來，由于上述房企違約引發(fā)行業(yè)信用擔(dān)憂，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)內(nèi)房股信用評(píng)級(jí)，境外債“借新還舊”通道幾近堵塞。2021年，百?gòu)?qiáng)房企銷售目標(biāo)完成率均值為90%，銷售規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)房企數(shù)量攀升。在行業(yè)整體去杠桿、市場(chǎng)降溫大背景下，房企融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流雙重承壓，陷入兩難境地。

更難的是，還債高峰期臨近。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，房企到期債務(wù)預(yù)計(jì)約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規(guī)模均超千億元。

在多重壓力下，絕大多數(shù)房企選擇通過配股融資、回購(gòu)境外債、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等措施展開“自救”。

“‘時(shí)間短起效快’的化解風(fēng)險(xiǎn)方式主要有兩種：一通過出售資產(chǎn)，快速回籠資金，以達(dá)到補(bǔ)充現(xiàn)金、償還債務(wù)的目的;二是與債權(quán)人積極溝通，達(dá)成債務(wù)展期協(xié)議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前已有多家企業(yè)成功出售境內(nèi)外所持有形資產(chǎn)、股權(quán)等。同時(shí)，也有多只海外債成功展期。這些舉措可以快速解決短期債務(wù)壓力，避免引發(fā)交叉違約、資金鏈斷裂等衍生惡性事件。

具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有18家房企將價(jià)值3200億元的資產(chǎn)擺上貨架。世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、陽光城等房企已經(jīng)處置多處資產(chǎn)，多家大型房企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務(wù)展期并不意味著可以改變償債壓力保持高位的現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)上市公司公告和發(fā)債公開信息統(tǒng)計(jì)，近期各類形式的金融機(jī)構(gòu)融資支持規(guī)模已超過700億元，且2月下旬以來有加速增長(zhǎng)趨勢(shì)。需要指出的是，達(dá)成收并購(gòu)交易并不容易。“通常需要應(yīng)對(duì)抵押、擔(dān)保等情況，剔除相應(yīng)負(fù)債后，資產(chǎn)已大打折扣，極端情況會(huì)出現(xiàn)資不抵債，若減值過多出售，只能起到剝離債務(wù)的作用，無法充盈現(xiàn)金流。”劉水表示，在資金有限的情況下，如何在經(jīng)營(yíng)與償債之間尋求平衡，是房企當(dāng)前的第一要?jiǎng)?wù)。

市場(chǎng)篇:

“小陽春”行情可期

“信貸政策的變化會(huì)快速反應(yīng)到購(gòu)房流程中，降低購(gòu)房成本。同時(shí)，也能釋放出‘穩(wěn)預(yù)期’的信號(hào)。”在易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，去年四季度以來，樓市信貸環(huán)境的適度寬松，或許能加速釋放合理購(gòu)房需求，有助于修復(fù)行業(yè)基本面和信心。

結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的最新數(shù)據(jù)來看，在涉房政策適度調(diào)整后，1月份，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有39個(gè)和55個(gè)，比前一個(gè)月分別減少11個(gè)和8個(gè)。

以北京為例，《證券日?qǐng)?bào)》記者從北京某房產(chǎn)中介處了解到，相較于去年11月底，當(dāng)前各家銀行的批貸速度有所加快，普遍為面簽完畢后的3個(gè)工作日至5個(gè)工作日以內(nèi)，甚至有銀行可以做到最快1個(gè)工作日批貸。另外，從放款方面來說，相較于去年11月份僅有個(gè)別銀行能在抵押完成后1個(gè)月內(nèi)放款，當(dāng)前大部分銀行均能做到抵押完成后5個(gè)工作日，或過戶后5個(gè)工作日至7個(gè)工作日以內(nèi)放款。

張波認(rèn)為，“因城施策”方針指導(dǎo)下，多個(gè)城市和區(qū)域發(fā)布穩(wěn)樓市新政，疊加信貸環(huán)境持續(xù)改善，將提振市場(chǎng)信心，一、二線熱點(diǎn)城市的樓市“小陽春”行情值得期待。

“當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足問題較為突出。結(jié)合居民部門住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6個(gè)月至9個(gè)月，預(yù)計(jì)信貸滯后效應(yīng)將在今年三季度開始顯現(xiàn)，屆時(shí)住房需求將逐步恢復(fù)。”中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體地價(jià)上行壓力較大，且重點(diǎn)城市當(dāng)前現(xiàn)房庫存緊張，預(yù)計(jì)可能會(huì)推動(dòng)相應(yīng)地區(qū)住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等房?jī)r(jià)在今年下半年開始回升。

需要關(guān)注的是，盡管當(dāng)前市場(chǎng)普遍預(yù)期本輪房地產(chǎn)下行過程將在年中告一段落，但對(duì)于樓市“小陽春”行情，王青卻持有不同觀點(diǎn)。王青認(rèn)為，日前，住建部定調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，而是更多承擔(dān)起穩(wěn)增長(zhǎng)角色，加之房地產(chǎn)政策回暖取向更多是防御性的，主要是為了避免房企違約無序擴(kuò)散。因此，預(yù)計(jì)年內(nèi)出現(xiàn)樓市顯著升溫、房?jī)r(jià)再度較快上漲的可能性很小。而“因城施策”背景下，重點(diǎn)城市若出現(xiàn)遲到的“小陽春”行情，政策面或?qū)⒓皶r(shí)回調(diào)，以防止樓市大落大起。

中信證券則表示，各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動(dòng)作。2022年3月份或是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉(zhuǎn)。

整體來看，涉房金融政策的階段性調(diào)整，疊加房企積極自救，部分一、二線城市樓市已有暖意，未來“小陽春”行情可期。