新國(guó)標(biāo)住宅 將給我們帶來(lái)什么？

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。二層及二層以上的住宅建筑需設(shè)置電梯、新建住宅層高不應(yīng)低于3.00m、住宅項(xiàng)目應(yīng)配套建設(shè)新能源車位、應(yīng)設(shè)老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地……該文件中出現(xiàn)的新標(biāo)準(zhǔn)引起廣泛關(guān)注。

據(jù)悉，這是《住宅項(xiàng)目規(guī)范》第三次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，相比前兩次公布的版本，最新版本又對(duì)此前的一些條文進(jìn)行了調(diào)整。目前，我國(guó)執(zhí)行的《住宅建筑規(guī)范》GB 50368是2005年發(fā)布的，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》是全文強(qiáng)制的一本標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修編。新舊住宅規(guī)范的變化傳遞出哪些信號(hào)?新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，會(huì)對(duì)人們生活有哪些影響?記者請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行了解讀。

從“有房住”向“住好房”邁進(jìn)

南京長(zhǎng)江都市建筑設(shè)計(jì)股份有限公司總經(jīng)理董文俊是江蘇省《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的主要編制專家之一。他注意到，此次《住宅建筑項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)中，在電梯設(shè)置、層高、室內(nèi)環(huán)境、供暖、公共配套設(shè)施等方面的標(biāo)準(zhǔn)均有所提高，這體現(xiàn)出了國(guó)家層面對(duì)提升住宅品質(zhì)的高度重視。

本次國(guó)家住宅項(xiàng)目規(guī)范的修編，最大的變化是所涵蓋范圍的變化?，F(xiàn)行住宅規(guī)范名為《住宅建筑規(guī)范》，而新編住宅規(guī)范名為《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，名稱的兩字之差，體現(xiàn)在內(nèi)容上，是所涵蓋范圍的擴(kuò)大。董文俊說(shuō)：“一個(gè)住宅建筑的建設(shè)，要經(jīng)過(guò)前期策劃、設(shè)計(jì)、建造、銷售、交付及物業(yè)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)又涵蓋了建筑、水、電、暖、景觀、室內(nèi)裝修、智能化等多個(gè)專業(yè)?，F(xiàn)行的《住宅建筑規(guī)范》范圍較此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》窄，新規(guī)范涵蓋了與住宅建設(shè)相關(guān)的所有方面。”

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)在“前言”中，將這一概念的變化進(jìn)行了解釋：項(xiàng)目規(guī)范以工程建設(shè)項(xiàng)目整體為對(duì)象，以項(xiàng)目的規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等五大要素為主要內(nèi)容。

如今，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)一套“好房子”的審視標(biāo)準(zhǔn)不再僅僅局限在住宅建筑本身，小區(qū)綠化景觀、生活配套、智能化技術(shù)的運(yùn)用等，均被列入“住宅品質(zhì)”的考察范圍。國(guó)家住宅規(guī)范中所涵蓋范圍的擴(kuò)大，也體現(xiàn)出提升人居品質(zhì)的核心要義。

對(duì)于新建住宅建筑電梯設(shè)置，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)要求，入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯，并對(duì)轎廂深度和寬度提出更具體的要求。董文俊告訴記者，現(xiàn)行國(guó)家《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定：七層及七層以上住宅建筑必須設(shè)置電梯，此次該《規(guī)范》對(duì)電梯的要求大大提高。

此外，該《規(guī)范》對(duì)套內(nèi)每一個(gè)空間的面積、高度、配套設(shè)施等進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，其中“層高不應(yīng)低于3.0m”相比原來(lái)舊版《住宅建筑規(guī)范》提高了0.2m，帶來(lái)了建造成本及空間品質(zhì)的提高。

室內(nèi)環(huán)境包括聲環(huán)境、光環(huán)境、熱環(huán)境，該《規(guī)范》中，相比以前的標(biāo)準(zhǔn)均有較大提高。例如，“臥室、起居室樓板的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)不應(yīng)大于65dB”，是國(guó)家《建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》中的高值要求。“電梯井道及電梯機(jī)房、水泵機(jī)房、冷凍機(jī)房等產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)的房間不應(yīng)緊鄰臥室布置。”董文俊認(rèn)為，這對(duì)以后住宅建筑材料、建造工藝的要求更高，也對(duì)今后的住宅設(shè)計(jì)提出了更高要求。

此外，該《規(guī)范》對(duì)配套設(shè)施以及智能化也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。“應(yīng)配套建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)所，應(yīng)配置新能源汽車充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件、應(yīng)設(shè)無(wú)障礙停車位、應(yīng)設(shè)快遞箱(柜)或預(yù)留安裝條件。”“應(yīng)設(shè)置生活垃圾收集點(diǎn)，廚余垃圾收集容器應(yīng)具備可封閉的功能。”“新建住宅項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)設(shè)備用房和室外地下智能化系統(tǒng)管道應(yīng)與住宅項(xiàng)目同步建設(shè)。”

董文俊說(shuō)，新能源充電設(shè)施、快遞柜(箱)、分類垃圾收集設(shè)施、智能家居設(shè)施都是此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)中首次提出。這些圍繞著居住環(huán)境、環(huán)保、生活細(xì)節(jié)提出的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，均是該《規(guī)范》對(duì)住宅品質(zhì)提升的體現(xiàn)。

居住品質(zhì)提高了，是否意味著房?jī)r(jià)也會(huì)上漲?江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司總工程師許錦峰認(rèn)為，房?jī)r(jià)高低受到多方面復(fù)雜因素影響，比如地價(jià)、各種稅收、供需矛盾等因素影響。住宅居住品質(zhì)更舒適，造價(jià)可能會(huì)相應(yīng)提高，但提高幅度會(huì)控制在經(jīng)過(guò)測(cè)算的有限范圍內(nèi)。毫無(wú)疑問(wèn)，《規(guī)范》對(duì)住宅建設(shè)方方面面的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，房屋的使用價(jià)值會(huì)更高，也讓老百姓從“有房住”向“住好房”邁進(jìn)。

未來(lái)住宅對(duì)“一老一小”更友好

董文俊認(rèn)為，此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)，在適老適幼及全齡友好方面也多處體現(xiàn)。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)中多處體現(xiàn)了“無(wú)障礙”理念。電梯呼叫按鈕的中心距地面高度應(yīng)為0.85米至1.10米。還提出，對(duì)于公共樓梯的設(shè)置，樓梯扶手高度不應(yīng)小于0.90米;樓梯井凈寬大于0.11米時(shí)，必須采取防止墜落和兒童攀登的措施。該《規(guī)范》還規(guī)定了每個(gè)住宅單元至少應(yīng)有一處無(wú)障礙公共出入口。與此同時(shí)，住宅建筑配建的附屬道路應(yīng)與住宅單元出入口、老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o障礙聯(lián)通，并應(yīng)與城市或鎮(zhèn)區(qū)道路的人行道聯(lián)通形成無(wú)障礙步行系統(tǒng)。此外，還有“公共走廊、公共樓梯、電梯廳、公共出入口等處的地面應(yīng)采用防滑鋪裝”“衛(wèi)生間便器和洗浴器旁應(yīng)設(shè)扶手或預(yù)留安裝條件”這類適老化細(xì)節(jié)要求。

在場(chǎng)地方面，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)要求，集中綠地寬度不應(yīng)小于8米;集中綠地中，在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應(yīng)少于三分之一，并應(yīng)設(shè)老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

《規(guī)范》還提到，“入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9m的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯”，《規(guī)范》還對(duì)可容納擔(dān)架電梯尺寸做了詳細(xì)的規(guī)定。董文俊認(rèn)為，此條文主要是考慮到城市老年人口逐漸增多，對(duì)適老居住和醫(yī)療急救要求的滿足。目前多層和高層住宅小區(qū)電梯普遍尺度偏小，很多電梯難以安放擔(dān)架，不利于老年人的急救送護(hù)?！兑?guī)范》出臺(tái)后，擔(dān)架電梯將作為住宅樓棟的標(biāo)配，體現(xiàn)了滿足居家養(yǎng)老的無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求。

董文俊說(shuō)，此條文分類分級(jí)提出的電梯使用要求，與2021年7月1日施行的江蘇省《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》是一致的，《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》從室外環(huán)境及配套、無(wú)障礙系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、電梯設(shè)置、機(jī)動(dòng)車停車位、室外活動(dòng)空間、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等多方面細(xì)化提升了住宅無(wú)障礙與全齡友好設(shè)計(jì)要求，體現(xiàn)了對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)愛(ài)。

倡導(dǎo)低碳節(jié)能住宅，人居環(huán)境更優(yōu)

“住宅項(xiàng)目應(yīng)為居民提供宜居的居住生活環(huán)境”，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿)中對(duì)容積率和建筑高度的限制引發(fā)廣泛關(guān)注。以江蘇為例，對(duì)照江蘇所處的三類氣候區(qū)域，根據(jù)3.1.1-1《居住街坊的空間環(huán)境控制指標(biāo)》，高層II類(19-26層)容積率為2.9-3.1，住宅建筑高度控制最大值為80m。董文俊認(rèn)為，根據(jù)層高不能低于3米的要求，這意味著高層住宅最高將不能超過(guò)26層。對(duì)特大型城市有限的土地集約利用提出了挑戰(zhàn)。

“公開(kāi)征求意見(jiàn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中對(duì)建筑的室內(nèi)室外環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，都比過(guò)去有進(jìn)一步提高，以適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀為目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)通過(guò)住宅建筑高質(zhì)量發(fā)展，提升老百姓的獲得感。”江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司總工程師許錦峰說(shuō)，這種獲得感，并不是依賴增加材料用量等高能耗方式，而是依托近年來(lái)建設(shè)技術(shù)的進(jìn)步，讓房屋品質(zhì)更高、能耗更低，居住更舒適。該《規(guī)范》明確了從居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)安全到室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備等等關(guān)鍵性、控制性的技術(shù)指標(biāo)，所有的條文都具有強(qiáng)制約束力，正式出臺(tái)后，將成為未來(lái)住宅項(xiàng)目建設(shè)使用維護(hù)的底線要求。

新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目集中綠地不應(yīng)少于人均0.50平方米;舊區(qū)改建項(xiàng)目集中綠地不應(yīng)少于人均0.35平方米。每套住宅的自然通風(fēng)開(kāi)口面積不應(yīng)小于地面面積的5%。臥室、起居室、廚房應(yīng)能自然通風(fēng)。住宅建筑采用集中供暖系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)采用熱水作為熱媒，并應(yīng)有可靠的水質(zhì)保證措施……許錦峰對(duì)這個(gè)國(guó)家規(guī)范中關(guān)于住宅綠色低碳方面的要求非常關(guān)注，“建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)更高了，通過(guò)可再生能源等應(yīng)用，采取新舉措后，未來(lái)將有更多低能耗、超低能耗住宅建筑，甚至零能耗建筑”。

此外，值得注意的是，2019年首次公開(kāi)征求意見(jiàn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》版本中曾有“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述，但在第二次、第三次公開(kāi)征求意見(jiàn)的版本中被刪除。這一改動(dòng)，曾被市場(chǎng)解讀為購(gòu)房時(shí)取消公攤面積目前難以實(shí)現(xiàn)。然而，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華告訴記者，其真正的原因應(yīng)該是，住宅建筑的交易問(wèn)題不屬于住宅項(xiàng)目規(guī)范調(diào)整的范圍，因此被刪除。