信貸寬松穩(wěn)樓市 熱門二線城市漸成主力

樓市因城施策持續(xù)推進，信貸寬松穩(wěn)樓市已有初步成效。

近日，珠海、佛山等地紛紛出臺樓市新政，重點從房貸支持和放松限購等方面刺激需求。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，僅5月就有超過百城發(fā)布穩(wěn)樓市新政，在城市級別從三四線城市向二線城市拓展的同時，政策內(nèi)容也逐漸從放松限購升級到信貸寬松。

隨著前期降利率等政策傳導和熱門二線城市的帶動，5月樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月百強房企業(yè)績和30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積均環(huán)比改善，同比跌幅沒有進一步擴大，機構(gòu)普遍分析房企基本面數(shù)據(jù)有望觸底。

近期廣州對外地戶口購房條件有所放松，也導致市場對一線城市松綁的預期升溫。不過業(yè)內(nèi)人士普遍認為，考慮到一線城市需求旺盛，疫情緩解后成交將會明顯改善，且大幅松綁與“房住不炒”相悖，政策大幅調(diào)整的概率較低。

住房公積金支持力度加大

穩(wěn)地產(chǎn)背景下，樓市松綁“新招”不斷，近日珠海“一人購房全家?guī)?rdquo;的新政策引起關注。

6月1日，珠海住房公積金管理中心在官網(wǎng)披露《發(fā)揮住房公積金作用支持服務“產(chǎn)業(yè)第一”工作方案》，提出要優(yōu)化政策，充分滿足繳存職工住房消費需求。其中除提高公積金貸款審批額度上限、加大人才安居支持力度等政策外，還明確提出實行“一人購房全家?guī)?rdquo;，即繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款，也可按還貸逐月提取公積金幫助直系親屬償還房貸。

此前的5月31日，珠海剛剛發(fā)布了《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，對受疫情影響的企業(yè)和職工提供補繳緩繳、提高提取額度等紓困支持。

除珠海外，隨著住建部、財政部、央行在5月24日聯(lián)合發(fā)布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，多地已經(jīng)做出相應政策調(diào)整，進一步加大住房公積金的紓困力度。

同樣在廣東的江門也在6月4日宣布了類似支持政策，其在5月31日剛剛暫停了三個限購區(qū)域的限購政策。中山市在6月2日的穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施中提到，對6月30日前在該市購買新建商品住房的購房個人發(fā)放消費券，同時通過提高住房公積金貸款額度及對購買裝配式建筑商品房貸款優(yōu)惠額度等方式，加大住房公積金支持力度。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有超過150個城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，創(chuàng)下歷史紀錄，其中僅5月就有超過100個城市發(fā)布110多條穩(wěn)樓市新政。而根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，按照政策方向(或有重疊)劃分，5月放松公積金貸款的省市高達71個。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中不乏東莞、西安、濟南、成都等熱門城市。

5月還有20城放松限購、25城放松限貸、14城放松限售、16城減免房地產(chǎn)交易稅費，以及22城落地購房補貼、26省市放松預售資金監(jiān)管。但整體來看，相比一季度側(cè)重于放松限購、限貸、限售等既有限制，二季度以來各地調(diào)控重點逐漸向信貸寬松傾斜，公積金貸款支持、購房補貼等在疫情沖擊較嚴重的當下出臺頻率增加。

而自5年期以上LPR(貸款市場報價利率)超預期下調(diào)15個基點、央行調(diào)整全國房貸利率基準下限之后，不少地區(qū)房貸利率已經(jīng)進入“4.25%時代”。

兩月超25個二線城市跟進

除了政策方向的變化，松綁城市的級別也有所升級，在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后，熱門二線城市逐漸成為調(diào)控主力，包括成都、杭州、蘇州、廈門、南京、武漢、青島等城市在穩(wěn)樓市方面發(fā)布新政的積極性普遍較高。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，最近兩個月已有超過25個二線城市發(fā)布了超過50條穩(wěn)樓市政策。

但相比三四線城市主要矛盾側(cè)重于新建住房的去庫存壓力，熱門二線城市更傾向于活躍二手房市場，一方面將多孩家庭等作為定向放松的主要對象，刺激改善型需求;另一方面平衡“房住不炒”，開辟遠城區(qū)購房需求。

以佛山為例，該市住建局等四部門6月2日聯(lián)合發(fā)布新政，大幅縮小限購區(qū)域，將商品住房限購區(qū)域縮小至禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道。同時不再將滿5年住房計入家庭查驗套數(shù)，進一步支持改善型住房需求。

而繼6月2日青島城陽區(qū)和青西新區(qū)推出商業(yè)落戶政策之后，6月3日青島高新區(qū)、城陽、西海岸新區(qū)三區(qū)發(fā)布了取消全面住房限購的通知。此前的5月，武漢全面解除了江夏區(qū)、東西湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、黃陂區(qū)四大遠城區(qū)的限購政策;濟南則不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍。此外，成都、南京、廈門等熱門城市也紛紛放開遠城區(qū)限購。

遠城區(qū)放松一方面是根據(jù)市場供求結(jié)構(gòu)，另一方面是促進城市的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，熱點二線城市外圍區(qū)、遠城區(qū)一般是供大于求的狀態(tài)，針對性調(diào)控將更為有效。同時，此舉也有利于引導人們往郊區(qū)落戶，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和人口布局。

以成都為例，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計，4月份，在全國50個重點城市中，新開盤項目平均去化率跌至29%，而成都去化率超過60%，但各區(qū)域、各板塊市場冷熱不均。其中，天府新區(qū)等區(qū)域新房去化率高至100%，而外圍區(qū)域多個滯銷項目去化率僅5%左右。杭州則在主城區(qū)供貨斷檔、全市新盤平均去化率大幅回落至38%的同時，外圍區(qū)域去化壓力也不斷加劇，不少項目去化率低于10%。

最受關注的是廣州。近日有消息稱，廣州對外地戶口購房要求從連續(xù)5年繳納社保放松至斷繳或補繳時間不超過3個月。當?shù)刂薪槿耸肯蛴浾叽_認了這一點，但僅在部分區(qū)域執(zhí)行，并表示黃埔區(qū)可能在近期將“連續(xù)5年”繳納社保調(diào)整為“連續(xù)1年”。

這一消息再次引發(fā)了市場對一線城市松綁的預期。不過前述中介人士認為，可斷繳或補繳3個月可能主要針對疫情的影響，不具備所謂的“信號意義”。

此前多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，一線城市需求強于供給，政策大幅放開對穩(wěn)地產(chǎn)作用有限，且容易助推房價上漲，與“房住不炒”的主基調(diào)不符，大幅松綁的概率較低。

以深圳為例，該市今年4月出現(xiàn)回暖跡象后，近期個別新房市場豪宅項目銷售火爆，引起業(yè)內(nèi)廣泛關注。有消息稱，當?shù)叵嚓P部門已多次對當?shù)貥鞘姓归_調(diào)研。

不僅是一線城市，二線城市的政策調(diào)整也頗為謹慎。有江蘇當?shù)刂薪槿耸繉τ浾弑硎?，徐州多家銀行在5月底將房貸利率下調(diào)至4.25%后，僅幾天時間又被叫停，此前南京放開限購政策也曾出現(xiàn)“半日游”現(xiàn)象?？硕鹪谧钚聢蟾嬷刑岬剑芤咔橛绊?，長三角區(qū)域成交整體低迷，但蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復蘇，其中徐州新盤平均去化率升至41%，環(huán)比增加19個百分點，主城區(qū)部分高性價比樓盤近乎“日光”。

6月政策效果將得到進一步驗證

在各地因城施策的同時，中央全面維穩(wěn)樓市的頻率也在增加。繼“定向降息”之后，5月全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤會議也釋放出強烈的撐地產(chǎn)信號。

克而瑞研究認為，房地產(chǎn)金融政策在持續(xù)支持剛性和改善性住房需求的同時，供給端也有望迎來更多逆周期調(diào)節(jié)，提升市場信心。

從5月數(shù)據(jù)來看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖信號，在成交環(huán)比好轉(zhuǎn)的同時，同比跌幅沒有進一步擴大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。百強房企5月單月業(yè)績環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%。

從樓市量價組成來看，在平均銷售價格負增長的情況下，5月銷售金額的邊際好轉(zhuǎn)主要得益于銷售面積的環(huán)比大幅增長。東北證券地產(chǎn)分析師吳胤翔認為，這與本輪寬松政策從三線城市開始逐步向二線和一線城市擴散有關，前期相對更早出臺寬松政策的二線城市成交面積回暖，整體呈現(xiàn)漲多跌少。比如，蘇州、青島等地成交量環(huán)比分別增長超40%，杭州、佛山等城市環(huán)比增長超15%，而房價較高的一線城市整體成交環(huán)比增長7.4%，其中北京和深圳分別環(huán)比下跌 31.8%和 44.0%。

隨著國內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績，將加大供貨力度，6月～7月被機構(gòu)普遍認為是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點。吳胤翔認為，未來兩個月銷售數(shù)據(jù)層面的市場底部或?qū)⒊霈F(xiàn)。

但城市間的分化會有所加劇?？硕鹧芯恐赋?，兩類城市成交有望明顯改善，一類是市場供求基本平衡的城市，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應放量，成交將明顯回升;另一類是放松政策力度較大的城市，包括太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M。