南京新掛44幅集中出讓宅地 13幅未設毛坯限價 多區(qū)域限價上調

6月11日上午，南京市規(guī)劃和自然資源局公開發(fā)布了2022年第二批次集中土拍的出讓公告。記者了解到，本批次共計推出44幅、超200公頃的住宅用地，其中有13幅未設毛坯限價，另有多個區(qū)域的限價上調。

據(jù)悉，本批次地塊分布在南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和溧水區(qū)，涉及河西新城、南部新城、城中、城東、城南、燕子磯、江寧百家湖等片區(qū)，起拍總價超過700億元。在二批次集中供地中，有31幅地塊繼續(xù)實行毛坯限價政策，另有13幅地塊實行“差異化定價”，即不設毛坯限價，在房企完成開發(fā)后向有關部門報備審核，這跟南京實行毛坯限價之前的土拍政策一致。

這13幅宅地分布在大校場、河西南、燕子磯老鎮(zhèn)、仙林湖、板橋、麒麟科創(chuàng)園、江寧開發(fā)區(qū)、江北核心區(qū)以及溧水等區(qū)域，不僅有以改善為主的大校場、河西板塊，也有普通剛需板塊如板橋、麒麟，市場化定價策略將有助于開發(fā)商提高建筑水準，以優(yōu)質的產(chǎn)品供應南京樓市。

揚子晚報/紫牛新聞記者還注意到，在設置毛坯限價的31幅宅地中，多個片區(qū)的限價有所提升，如南部新城大校場宅地的限價為47500元-48000元/㎡，而此前該區(qū)域的最高毛坯限價為45300元/㎡，上漲約3000元/㎡;河西中部宅地的毛坯限價高達55000元/㎡，刷新了南京毛坯限價紀錄;河西南部的毛坯限價為48000元/㎡，較之前的46350元/㎡上漲了1650元/㎡;仙林湖宅地毛坯限價39000元/㎡，之前最高為34000元/㎡。

據(jù)悉，本批次地塊將于7月12日上午開始網(wǎng)上競價，由于在數(shù)量和質量上較今年南京第一批次土拍有大幅提升，因此房企的關注度頗高，一位在南京操盤兩個項目的民企負責人表示，取消毛坯限價是符合市場需求的一次順勢而為，受制于成本、限價紅線等多重因素，南京不少樓盤在交付時難以令廣大買房人滿意，導致購房者與企業(yè)的糾紛頻發(fā)。取消毛坯限價后，將有助于化解矛盾、提高開發(fā)質量，從而支持合理的改善型需求。

“南京第二批次出讓宅地”官方解讀：

一、此次出讓的背景是什么?

南京市規(guī)劃和自然資源局相關負責人介紹，南京是全國GDP總量排名前十的城市，是東部地區(qū)重要的中心城市。根據(jù)在編的南京市國土空間總體規(guī)劃，到2035年城市發(fā)展規(guī)模預測：全市常住人口將達到1300萬人，城鎮(zhèn)人口1200萬人，城鎮(zhèn)化水平將達到92%。經(jīng)濟總量將達到3.4—3.6萬億元，人均GDP由2020年的15.9萬元將提升至2035年的26.9萬元;地均GDP由現(xiàn)狀8.3億元/平方千米提高到16億元/平方千米。規(guī)劃建設用地總量為2380平方千米，2030年后將不再新增建設用地指標。

從“人口-經(jīng)濟-建設用地-住房”相互匹配發(fā)展來看，南京在經(jīng)濟總量、人口增加及就業(yè)崗位的提供上，仍有很大的提升空間，住房需求也較大。該負責人表示，南京市住宅用地年度供應計劃堅持與市國土空間總體規(guī)劃充分銜接，并在國土空間規(guī)劃的科學指引下，落實年度出讓計劃要求，合理安排了第二批次住宅用地集中出讓。

二、為何此次中心城區(qū)地塊數(shù)量較多?

南京現(xiàn)階段城市建設主要有兩方面特征：一方面，在中心城區(qū)內，人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)及城市功能的集聚日趨顯著，住宅需求隨之日益提升;另一方面，中心城區(qū)內仍普遍存在未開發(fā)的邊角地、插花地，這些未開發(fā)土地的布局相對分散，嚴重制約了城市的發(fā)展和功能品質的提升，也是中心城區(qū)內壓箱底的待開發(fā)資源之一。

通過土地整理，在二批次住宅用地集中出讓中加大中心城區(qū)內土地投放，來填平補齊城市功能，提升完善的城市面貌形象，進一步完善中心城區(qū)的職住平衡。

三、目前南京土地市場存在哪些問題和矛盾?

南京市規(guī)劃和自然資源局相關負責人表示，南京始終把“房住不炒”作為土地供應的基本原則，把支持剛性和改善性住房需求作為土地供應的基本目標。在分析研究去年以來土地市場的形勢后，研判了存在的有關問題和矛盾，包括局部區(qū)域去化周期長、部分區(qū)域商業(yè)和辦公相對過剩、改善性住房需求得不到有效滿足等問題。

四、本次土拍做了哪些調整和改進?

南京市在第二批次土地供應中作了三方面的調整和改進：

(一)、合理確定土地出讓起始價

在遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下，進一步科學合理確定土地出讓起始價。嚴格執(zhí)行《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》(寧規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕6號)文件要求，在此基礎上，有意識地引導房地產(chǎn)企業(yè)為市場提供盡可能好的房屋品質。

(二)、鼓勵房企提供改善性住房

第二批次集中供地中，有31幅地塊繼續(xù)實行“限房價、定品質、競地價”政策，有13幅地塊實行“差異化定房價，按程序報備”的政策。所謂差異化定房價，是指出讓時不設定毛坯限價，在開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)后向有關部門報備審核。差異化定價、按程序報備審核，也是一種定價方式。31幅地塊實行毛坯限價、13幅地塊實行報備審核，符合南京的實際，符合政策穩(wěn)定性的要求，也符合中央和國家相關部委的調控精神，并且在其他城市均有有效的工作實踐。

這13幅差異化定價地塊，或具備良好的自然人文景觀資源，或具備完善的公共基礎配套條件，能夠滿足居民差異化住房需求。差異化定價，對于改變房地產(chǎn)市場“快進快出”的現(xiàn)狀，有效提高開發(fā)質量、化解矛盾，鼓勵開發(fā)企業(yè)加大投入提供差異化產(chǎn)品，支持合理的改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有一定的意義。

(三)、降低商業(yè)辦公比重

通過對商業(yè)及辦公的用地總量、空間分布與服務類型等分析，減少商業(yè)及辦公的供應量，有利于加快消化存量，也有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的持有成本與時間成本。在城市一般地區(qū)尤其是居住用地內減少商業(yè)、辦公用地的配置，符合城市發(fā)展的規(guī)律，符合城市居民的需求，有效解決住宅用地內商業(yè)尤其是餐飲等易對市民居住環(huán)境品質造成負面影響的問題。