南京新掛44幅集中出讓宅地 13幅未設(shè)毛坯限價(jià) 多區(qū)域限價(jià)上調(diào)

6月11日上午，南京市規(guī)劃和自然資源局公開(kāi)發(fā)布了2022年第二批次集中土拍的出讓公告。記者了解到，本批次共計(jì)推出44幅、超200公頃的住宅用地，其中有13幅未設(shè)毛坯限價(jià)，另有多個(gè)區(qū)域的限價(jià)上調(diào)。

據(jù)悉，本批次地塊分布在南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和溧水區(qū)，涉及河西新城、南部新城、城中、城東、城南、燕子磯、江寧百家湖等片區(qū)，起拍總價(jià)超過(guò)700億元。在二批次集中供地中，有31幅地塊繼續(xù)實(shí)行毛坯限價(jià)政策，另有13幅地塊實(shí)行“差異化定價(jià)”，即不設(shè)毛坯限價(jià)，在房企完成開(kāi)發(fā)后向有關(guān)部門(mén)報(bào)備審核，這跟南京實(shí)行毛坯限價(jià)之前的土拍政策一致。

這13幅宅地分布在大校場(chǎng)、河西南、燕子磯老鎮(zhèn)、仙林湖、板橋、麒麟科創(chuàng)園、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)、江北核心區(qū)以及溧水等區(qū)域，不僅有以改善為主的大校場(chǎng)、河西板塊，也有普通剛需板塊如板橋、麒麟，市場(chǎng)化定價(jià)策略將有助于開(kāi)發(fā)商提高建筑水準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供應(yīng)南京樓市。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾哌€注意到，在設(shè)置毛坯限價(jià)的31幅宅地中，多個(gè)片區(qū)的限價(jià)有所提升，如南部新城大校場(chǎng)宅地的限價(jià)為47500元-48000元/㎡，而此前該區(qū)域的最高毛坯限價(jià)為45300元/㎡，上漲約3000元/㎡;河西中部宅地的毛坯限價(jià)高達(dá)55000元/㎡，刷新了南京毛坯限價(jià)紀(jì)錄;河西南部的毛坯限價(jià)為48000元/㎡，較之前的46350元/㎡上漲了1650元/㎡;仙林湖宅地毛坯限價(jià)39000元/㎡，之前最高為34000元/㎡。

據(jù)悉，本批次地塊將于7月12日上午開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，由于在數(shù)量和質(zhì)量上較今年南京第一批次土拍有大幅提升，因此房企的關(guān)注度頗高，一位在南京操盤(pán)兩個(gè)項(xiàng)目的民企負(fù)責(zé)人表示，取消毛坯限價(jià)是符合市場(chǎng)需求的一次順勢(shì)而為，受制于成本、限價(jià)紅線等多重因素，南京不少樓盤(pán)在交付時(shí)難以令廣大買(mǎi)房人滿意，導(dǎo)致購(gòu)房者與企業(yè)的糾紛頻發(fā)。取消毛坯限價(jià)后，將有助于化解矛盾、提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量，從而支持合理的改善型需求。

“南京第二批次出讓宅地”官方解讀：

一、此次出讓的背景是什么?

南京市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南京是全國(guó)GDP總量排名前十的城市，是東部地區(qū)重要的中心城市。根據(jù)在編的南京市國(guó)土空間總體規(guī)劃，到2035年城市發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)：全市常住人口將達(dá)到1300萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口1200萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到92%。經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到3.4—3.6萬(wàn)億元，人均GDP由2020年的15.9萬(wàn)元將提升至2035年的26.9萬(wàn)元;地均GDP由現(xiàn)狀8.3億元/平方千米提高到16億元/平方千米。規(guī)劃建設(shè)用地總量為2380平方千米，2030年后將不再新增建設(shè)用地指標(biāo)。

從“人口-經(jīng)濟(jì)-建設(shè)用地-住房”相互匹配發(fā)展來(lái)看，南京在經(jīng)濟(jì)總量、人口增加及就業(yè)崗位的提供上，仍有很大的提升空間，住房需求也較大。該負(fù)責(zé)人表示，南京市住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃堅(jiān)持與市國(guó)土空間總體規(guī)劃充分銜接，并在國(guó)土空間規(guī)劃的科學(xué)指引下，落實(shí)年度出讓計(jì)劃要求，合理安排了第二批次住宅用地集中出讓。

二、為何此次中心城區(qū)地塊數(shù)量較多?

南京現(xiàn)階段城市建設(shè)主要有兩方面特征：一方面，在中心城區(qū)內(nèi)，人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及城市功能的集聚日趨顯著，住宅需求隨之日益提升;另一方面，中心城區(qū)內(nèi)仍普遍存在未開(kāi)發(fā)的邊角地、插花地，這些未開(kāi)發(fā)土地的布局相對(duì)分散，嚴(yán)重制約了城市的發(fā)展和功能品質(zhì)的提升，也是中心城區(qū)內(nèi)壓箱底的待開(kāi)發(fā)資源之一。

通過(guò)土地整理，在二批次住宅用地集中出讓中加大中心城區(qū)內(nèi)土地投放，來(lái)填平補(bǔ)齊城市功能，提升完善的城市面貌形象，進(jìn)一步完善中心城區(qū)的職住平衡。

三、目前南京土地市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題和矛盾?

南京市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南京始終把“房住不炒”作為土地供應(yīng)的基本原則，把支持剛性和改善性住房需求作為土地供應(yīng)的基本目標(biāo)。在分析研究去年以來(lái)土地市場(chǎng)的形勢(shì)后，研判了存在的有關(guān)問(wèn)題和矛盾，包括局部區(qū)域去化周期長(zhǎng)、部分區(qū)域商業(yè)和辦公相對(duì)過(guò)剩、改善性住房需求得不到有效滿足等問(wèn)題。

四、本次土拍做了哪些調(diào)整和改進(jìn)?

南京市在第二批次土地供應(yīng)中作了三方面的調(diào)整和改進(jìn)：

(一)、合理確定土地出讓起始價(jià)

在遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，進(jìn)一步科學(xué)合理確定土地出讓起始價(jià)。嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》(寧規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕6號(hào))文件要求，在此基礎(chǔ)上，有意識(shí)地引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)為市場(chǎng)提供盡可能好的房屋品質(zhì)。

(二)、鼓勵(lì)房企提供改善性住房

第二批次集中供地中，有31幅地塊繼續(xù)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”政策，有13幅地塊實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”的政策。所謂差異化定房?jī)r(jià)，是指出讓時(shí)不設(shè)定毛坯限價(jià)，在開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)后向有關(guān)部門(mén)報(bào)備審核。差異化定價(jià)、按程序報(bào)備審核，也是一種定價(jià)方式。31幅地塊實(shí)行毛坯限價(jià)、13幅地塊實(shí)行報(bào)備審核，符合南京的實(shí)際，符合政策穩(wěn)定性的要求，也符合中央和國(guó)家相關(guān)部委的調(diào)控精神，并且在其他城市均有有效的工作實(shí)踐。

這13幅差異化定價(jià)地塊，或具備良好的自然人文景觀資源，或具備完善的公共基礎(chǔ)配套條件，能夠滿足居民差異化住房需求。差異化定價(jià)，對(duì)于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)“快進(jìn)快出”的現(xiàn)狀，有效提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量、化解矛盾，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大投入提供差異化產(chǎn)品，支持合理的改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有一定的意義。

(三)、降低商業(yè)辦公比重

通過(guò)對(duì)商業(yè)及辦公的用地總量、空間分布與服務(wù)類(lèi)型等分析，減少商業(yè)及辦公的供應(yīng)量，有利于加快消化存量，也有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的持有成本與時(shí)間成本。在城市一般地區(qū)尤其是居住用地內(nèi)減少商業(yè)、辦公用地的配置，符合城市發(fā)展的規(guī)律，符合城市居民的需求，有效解決住宅用地內(nèi)商業(yè)尤其是餐飲等易對(duì)市民居住環(huán)境品質(zhì)造成負(fù)面影響的問(wèn)題。