趕超河西南!孝陵衛(wèi)首幅限價地出現(xiàn) 城東土拍地塊亮點解析
孝陵衛(wèi)首幅限價地出現(xiàn)
上周六,南京第二批次集中供地土拍名單公示,44幅地塊上架。
其中,城東占了8幅,涉及孝陵衛(wèi)、光華路、仙林、馬群等熱門板塊,比起之前土地推介會上介紹的地塊,多了一幅馬群的地塊以及仙林湖的地塊,同時某些出讓面積等數(shù)據(jù)也有了些許變化,詳細(xì)請戳☞孝陵衛(wèi)上新、光華路地塊的第三回合、仙外落戶匯通路!城東推介土地爆點解析
關(guān)于土地推介會中出現(xiàn)的地塊的一些基本詳情在此不再做贅述,我們來說說新增的一些亮點。
孝陵衛(wèi)首幅限價地塊出現(xiàn),毛坯限價49340元/㎡!
光華路G23地塊、仙林湖G38地塊、麒麟科創(chuàng)園G46地塊實行“差異化定房價,按程序報備”的政策,不設(shè)毛坯限價!
01
超南部新城、河西南!孝陵衛(wèi)毛坯限價定了
面臨“房荒”已久的孝陵衛(wèi)終于上新了!孝陵衛(wèi)新推雙拜崗東路以北、雙拜崗路以東地塊,起拍樓面價32839元/㎡,毛坯限價49340元/㎡,起拍房地價差16501元/㎡。
這是孝陵衛(wèi)首次出現(xiàn)毛坯限價,價格相當(dāng)高,比河西南、南部新城的最高毛坯限價(48000元/㎡)還要高!
2019年6月,孝陵衛(wèi)曾出讓過一幅地塊,被南京金名城置業(yè)有限公司(龍湖)以最高樓面價18456元/平拿下!
項目包含A、B、C三個地塊,其中A地塊社區(qū)服務(wù)中心,B地塊商業(yè),C地塊4棟住宅。住宅龍湖紫金原著當(dāng)初銷許均價為49499元/㎡,目前已經(jīng)售罄,商業(yè)部分龍湖·紫金mall已然交付,不少店鋪已經(jīng)開業(yè),還有很多仍在裝修中。
時隔三年,孝陵衛(wèi)出讓新地塊,還是純住宅,結(jié)合容積率、建筑高度等要求,有望打造成高品質(zhì)低密豪宅。
地塊北側(cè)毗鄰龍湖紫金Mall,東側(cè)為孝陵衛(wèi)初級中學(xué),周邊南理工、省農(nóng)科院、南京體育學(xué)院等環(huán)繞,人文氣息濃郁。
02
城東3幅地塊差異化定價!涉及光華路、仙林湖、麒麟板塊
基于一些問題,第二批次土地供應(yīng)作了三方面的調(diào)整,其中一項就是在滿足職住平衡以及居住剛性需求的基礎(chǔ)上,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供改善性住房。
結(jié)合南京的房地產(chǎn)工作實際,第二批次集中供地中,有31幅地塊繼續(xù)實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”政策,有13幅地塊實行“差異化定房價,按程序報備”的政策。所謂差異化定房價,是指出讓時不設(shè)定毛坯限價,在開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)后向有關(guān)部門報備審核。差異化定價、按程序報備審核,也是一種定價方式。
這13幅差異化定價地塊,或具備良好的自然人文景觀資源,或具備完善的公共基礎(chǔ)配套條件,能夠滿足居民差異化住房需求。
這13幅地塊中,有3幅地塊屬于城東,分別是光華路G23地塊、仙林湖G38地塊、麒麟科創(chuàng)園G46地塊。
光華路G23地塊之前也說過,終止出讓過一次,流拍過一次,這次是第三次出讓了。5月土地推介會上,光華路G23地塊有所改變,去掉了作為單身職工公寓(租賃住房)和居住社區(qū)中心用地的A分區(qū),只剩下純住宅用地的B分區(qū)。
不過沒想到正式出現(xiàn)在土拍名單中時,仍然還是A、B分區(qū)同在,只是這次,出讓條件有所降低,且沒有限制毛坯限價,一定程度上給予了房企更多的利潤空間。
出讓條件:
(1)A分區(qū)不得配建酒店式公寓。A分區(qū)應(yīng)設(shè)置居住社區(qū)中心一處,其中社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)一站式居家養(yǎng)老服務(wù)中心、老年人日間照料中心、社區(qū)養(yǎng)老院、文化活動中心、體育活動中心、街鎮(zhèn)管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、派出所、育兒園、郵政局所、公共自行車(共享自行車)服務(wù)點、公廁建筑面積共計不小于27550平方米,由競得人出資建設(shè),須與住宅首期同步審定規(guī)劃方案、同步規(guī)劃核實,建成后無償移交秦淮區(qū)人民政府,出讓價款總額不做調(diào)整,所對應(yīng)土地按劃撥方式供應(yīng)。菜市場不得分割銷售、不得分割轉(zhuǎn)讓。除上述居住社區(qū)中心必備功能外,剩余部分可建設(shè)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、辦公,可上市銷售、轉(zhuǎn)讓。
回顧過往,光華路該地塊的條件其實一直在放寬,主要體現(xiàn)在起拍樓面價不斷下調(diào),毛坯限價不斷調(diào)高:
0 1
第一次出讓:終止出讓
起拍樓面價:26552元/㎡
毛坯限價:44500元/㎡
0 2
第二次出讓:流拍
起拍樓面價:15068元/㎡
毛坯限價:45800元/㎡
0 3
第三次出讓:掛牌公告
起拍樓面價:14614元/㎡
毛坯限價:/
條件放寬至此,也希望光華路的這幅地塊本次能夠順利出讓。
仙林湖G38地塊位于西崗街道陽春路以西、花蕾路以南,就在萬達(dá)茂對面,靠近南京市藝術(shù)小學(xué)。
地塊出讓面積為40475.82㎡,起拍樓面價26147元/㎡,容積率很低,僅1.0
在改善當(dāng)?shù)赖南闪趾?,這樣的產(chǎn)品非常符合改善客群的需求,再加上如果是差異化定價的高品質(zhì)產(chǎn)品,或許能夠讓新房市場有些疲軟的仙林湖重振信心。
值得一提是,仙林湖的另一幅地塊——G35地塊,亦是有著不小的看點。
起拍樓面價25015元/㎡,毛坯限價39000元/㎡,比起區(qū)域此前的最高毛坯限價——34000元/㎡,高了5000元/㎡,猛然拔高了區(qū)域的最高毛坯限價!
可以說,仙林湖板塊最高毛坯限價的上漲幅度,是本輪土拍中最大的!
而麒麟科創(chuàng)園G46地塊,說實話,它會不設(shè)毛坯限價還是挺意外的,畢竟麒麟科創(chuàng)園此前都是以剛需為主,房價也并不高,區(qū)域去化也不錯。
不過考慮到這幅地塊是麒麟生態(tài)公園北側(cè)的綜合體項目,具有良好的自然景觀資源,將建設(shè)濱水生活區(qū)、混合商業(yè)區(qū)以及標(biāo)志門戶區(qū),肩負(fù)著和東城財富中心新城區(qū)域商業(yè)新中心的重要使命。
加之該地塊相當(dāng)苛刻的出讓條件,多少也能夠理解G46地塊差異化定價的理由了。
出讓條件:
(1)A分區(qū)所建商業(yè)建筑須全部由競得人自持,不得銷售,不得轉(zhuǎn)讓。
(2)B、C、D分區(qū)建筑外立面應(yīng)公建化設(shè)計。
(3)E、F分區(qū)所建酒店式公寓以限定銷售對象、限定銷售價格方式,按照12000元/平方米(含裝修)銷售給經(jīng)麒麟科創(chuàng)園管委會和競得人共同認(rèn)定的人才。除酒店式公寓外,可設(shè)置商業(yè)用房,可上市銷售、轉(zhuǎn)讓。
(4)G分區(qū)全部建設(shè)辦公建筑,須全部由競得人自持,不得銷售,不得轉(zhuǎn)讓。
(5)H分區(qū)全部建設(shè)辦公建筑,可上市銷售、轉(zhuǎn)讓。
(6)該地塊G分區(qū)出正負(fù)零和A、H分區(qū)主體封頂前,住宅部分銷售建筑面積比例不得超過住宅建筑總量的60%。
(7)競買人須在簽訂出讓合同前與南京市麒麟科技創(chuàng)新園(生態(tài)科技城)開發(fā)建設(shè)管理委員會簽訂《地塊投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》,并接受南京市麒麟科技創(chuàng)新園(生態(tài)科技城)開發(fā)建設(shè)管理委員會的全程監(jiān)管。
換個角度細(xì)想一下,說不定也是恰逢其會呢。麒麟科創(chuàng)園正在往改善過渡,接下來的星河鐘山盛世以及高科紫麟景院都是改善產(chǎn)品,而新出的麒麟科創(chuàng)園G46地塊一旦差異化定價,就能與這兩個項目區(qū)別開來,或?qū)⒊蔀閰^(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品的代表作也不一定。
總的來說,本次城東土拍看點十足,讓我們一起期待7月12日的到來吧!
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