房地產(chǎn)市場邊際回暖 景氣度有望持續(xù)回升

多位業(yè)內(nèi)專家表示，隨著銷售、投資等數(shù)據(jù)環(huán)比改善，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的積極變化更加明顯，回暖勢頭向好。后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施實施力度有望逐步加大，政策效果將更加明顯?？梢灶A(yù)期的是，房地產(chǎn)市場景氣度有望持續(xù)回升，同時，隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，下半年其對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用將逐步顯現(xiàn)。

銷售數(shù)據(jù)將環(huán)比好轉(zhuǎn)

由于基數(shù)效應(yīng)等因素，簡單根據(jù)同比數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場形勢會存在誤區(qū)。從環(huán)比來看，6月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步回暖。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，80個重點城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達(dá)1416萬平方米，環(huán)比增長18%;重點35城開盤去化率自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，增至52%。

萬科董事會主席郁亮日前在萬科2021年年度股東大會上也表示，進(jìn)入6月之后房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)環(huán)比明顯上升?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理楊科偉認(rèn)為，6月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比顯著回升是大概率事件，整月增幅料維持在2成左右，同比降幅也將收窄。

政策密集出臺，部分剛需和改善性需求持續(xù)釋放，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平預(yù)計，房地產(chǎn)市場或于二季度末迎來銷售底。

貝殼研究院認(rèn)為，銷售端的回升也使得房企資金流得到補充，進(jìn)而帶動房企投資開工有所改善。根據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)測算，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房屋新開工面積分別環(huán)比增長14%、29%。

從土拍市場來看，加速回暖的跡象更加明顯。易居研究院智庫中心發(fā)布的《百城土地成交報告》顯示，6月前20日百城土地成交金額為1661億元，環(huán)比5月前20日增速為53%。

克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里表示，二季度以來，房地產(chǎn)市場利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方優(yōu)化了相應(yīng)的政策，意在盤活市場與提升購房積極性。市場預(yù)期的改善疊加集中供地城市土拍規(guī)則優(yōu)化，將在一定程度上提振房企拿地的信心。

融資環(huán)境逐步改善

在銷售環(huán)比回升的同時，房企融資環(huán)境也在持續(xù)改善，助力緩解房企現(xiàn)金流壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行數(shù)量為58只，較5月同期的43只明顯增加。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，更多海外資金開始關(guān)注中資房地產(chǎn)債券的投資機(jī)會。據(jù)悉，美國對沖基金Gramercy Funds已購入2億美元中資房地產(chǎn)債券，并將繼續(xù)增持。

在房企融資環(huán)節(jié)，近期多家優(yōu)質(zhì)民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。同時，監(jiān)管部門也在持續(xù)推動商業(yè)銀行合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，通過并購貸款和發(fā)行債券并購困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。市場人士表示，在政策利好下，未來房企融資環(huán)境將持續(xù)改善。

融資環(huán)境的回暖，也讓房企更有底氣應(yīng)對本輪償債高峰。從房企境外融資看，碧桂園表示，將提前回購約4.11億美元票據(jù)。不僅是碧桂園，多家房企也在真金白銀回購美元債，提振市場信心。

比如，6月20日，復(fù)星國際宣布對兩筆境外債券回購，總金額不超過2億美元;隨后在22日又發(fā)出公告稱，要對兩筆年內(nèi)到期境外債券進(jìn)行全額回購。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年也曾兩次提前償還到期債務(wù)。在4月提前償還一筆美元債后，其未來兩年內(nèi)再無美元債到期;6月又提前一周將兩筆ABS債券償還，總金額8.75億元。

良好發(fā)展勢頭料延續(xù)

展望下半年，隨著各項支持政策的出臺和逐步落地，房地產(chǎn)市場景氣度有望持續(xù)回升，呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。

就房地產(chǎn)投資角度而言，連平預(yù)計，房地產(chǎn)投資可能于三季度觸底企穩(wěn)。在疫情得到有效控制的前提下，四季度有可能出現(xiàn)小幅回升。渤海證券研究所分析師周喜認(rèn)為，疫情得到控制和房地產(chǎn)政策優(yōu)化，有望通過提升消費者購房能力及扭轉(zhuǎn)預(yù)期推動銷售的進(jìn)一步向好，進(jìn)而對投資形成帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速有望在四季度回升至4%左右。

民生證券分析師周君芝也表示，下半年房地產(chǎn)銷售料好于上半年。“遞延需求釋放、政策刺激效果落地等因素，都將推動下半年房地產(chǎn)銷售同比增速將好于上半年，這也意味著居民信貸規(guī)模將回升。”她說。

除了房地產(chǎn)投資和銷售將進(jìn)一步回暖以外，房企對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢也持樂觀態(tài)度。郁亮日前表示，“短期市場已觸底，市場恢復(fù)是一個緩慢、溫和的過程。”

從房地產(chǎn)政策而言，短期來看，連平認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于探底過程，有必要從供需兩端進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力促進(jìn)購房需求釋放，改善房企融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，適度下調(diào)房貸利率、下調(diào)房貸首付比例、商業(yè)銀行加快開發(fā)貸審批和發(fā)放速度、優(yōu)化融資環(huán)境等。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳表示，預(yù)計房地產(chǎn)政策將圍繞剛性和改善性需求充分發(fā)力，為房企和地產(chǎn)鏈轉(zhuǎn)型提供時間窗口，并有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。