從限制到鼓勵(lì) 多個(gè)城市發(fā)文吸引外地人購(gòu)房

日前，東莞市住建局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，將東莞住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，東莞其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策。

為此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電東莞住建局，工作人員表示外地戶籍居民在非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，同本市戶籍居民執(zhí)行政策一致，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。

非本地戶籍居民可在非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，東莞并非第一個(gè)調(diào)整這類限購(gòu)政策的城市，此前武漢、成都、濟(jì)南、大連等地也有類似政策推出。

合肥、青島、杭州、沈陽(yáng)、衢州等城市直接放寬或取消外地戶籍居民在本地購(gòu)房的社保、個(gè)稅要求等，降低其購(gòu)房門檻。漳州、屏山、湘潭等地則通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或增加額外折扣，鼓勵(lì)外地戶籍居民前往購(gòu)房。

外地人購(gòu)房“本地人化”

武漢、濟(jì)南、大連等地解除非中心區(qū)域限購(gòu)，為確認(rèn)外地戶籍居民在這三座城市非限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)房資質(zhì)問(wèn)題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門，工作人員皆回應(yīng)稱外地戶籍居民可以在非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，無(wú)限制要求。

相較而言，合肥、青島、杭州、沈陽(yáng)、衢州等城市降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻的規(guī)定更明確，即通過(guò)取消提供社保、個(gè)稅證明，或縮短社保、個(gè)稅連續(xù)繳納時(shí)間，或允許社保、個(gè)稅補(bǔ)繳等措施，降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻。

如合肥明確，6月24日起，非合肥戶籍居民可以通過(guò)補(bǔ)繳社保、個(gè)稅的方式購(gòu)房。杭州“517”新政將非杭州戶籍居民購(gòu)買二手房的社?；騻€(gè)稅繳納要求從48個(gè)月縮短到12個(gè)月。4月29日，沈陽(yáng)發(fā)文宣布，外地人在沈陽(yáng)購(gòu)買新房的，執(zhí)行沈陽(yáng)戶籍家庭購(gòu)房政策，取消社保要求。

同樣是二線省會(huì)城市降低外地人購(gòu)房門檻，不同城市的政策內(nèi)容有所不同，如沈陽(yáng)政策聚焦新房市場(chǎng)，杭州政策關(guān)注二手房市場(chǎng)。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院專家、浙江工業(yè)大學(xué)美好生活研究院副院長(zhǎng)金細(xì)簪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，各地出臺(tái)政策不同，是因?yàn)樽裱酥醒胝尉謺?huì)議提出的“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”的理念，根據(jù)地方實(shí)際情況展開(kāi)調(diào)控。

金細(xì)簪指出，杭州二手房市場(chǎng)低迷，因而政府在保持原有限購(gòu)、限貸政策總體不變的基礎(chǔ)上，優(yōu)化杭州二手房購(gòu)房政策。此舉既能滿足近幾年杭州流入的非本地戶籍居民的剛性住房需求，也能對(duì)杭州的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用。沈陽(yáng)則是新房市場(chǎng)不容樂(lè)觀，因而降低外地戶籍居民購(gòu)置新房的要求。

與前述城市降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻不同，漳州、屏山、湘潭等地直接通過(guò)提供補(bǔ)貼或額外折扣鼓勵(lì)外地戶籍居民購(gòu)房。

6月20日，漳州發(fā)布樓市新政，明確對(duì)于前來(lái)漳州購(gòu)買新房的非漳州戶籍居民，按照每套住房成交合同總額的0.7%給予補(bǔ)貼，最高補(bǔ)貼金額不超2萬(wàn)元。6月28日，屏山則在新政中提出，對(duì)非屏山戶籍購(gòu)房人員，按100元/平方米給予一次性補(bǔ)貼，每戶最高不超1.5萬(wàn)元。湘潭在5月20日發(fā)布的新政中提出，外地戶籍居民等群體首次購(gòu)買湘潭城區(qū)新房，房企可在原規(guī)定基礎(chǔ)上增加不超5%的折扣浮動(dòng)促銷。

整體來(lái)看，金細(xì)簪認(rèn)為，政府出臺(tái)相關(guān)措施支持外地戶籍居民購(gòu)房主要有兩方面的原因，一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不容樂(lè)觀，通過(guò)放松外地戶籍居民購(gòu)房，有利于托舉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng);二是各大城市希望通過(guò)出臺(tái)相關(guān)措施達(dá)到引人、留人的目的。

政策效果因城而異

中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止到7月1日，年內(nèi)已有180余個(gè)城市和地區(qū)累計(jì)出臺(tái)樓市支持政策近500次，其中5、6月各地調(diào)控頻次合計(jì)近300次。

部分城市出臺(tái)的優(yōu)化或解除部分區(qū)域限購(gòu)、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度等措施，客觀上有利于降低本地戶籍居民和外地戶籍居民的購(gòu)房壓力，但定向降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻，甚至為外地戶籍居民購(gòu)房提供補(bǔ)貼或額外折扣，從政策內(nèi)容看更具吸引力。

總體而言，除放松區(qū)域性限購(gòu)?fù)猓鞯刂С滞獾貞艏用褓?gòu)房的政策大致可分為兩類，一是降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻，以合肥、青島、杭州、沈陽(yáng)等二線城市為主;二是提供購(gòu)房補(bǔ)貼或額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠，以漳州、屏山、湘潭等三、四線城市為主。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，相較而言，二線城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)更好、人口吸引力更強(qiáng)，嚴(yán)格的政策對(duì)外地戶籍居民購(gòu)房產(chǎn)生約束，適當(dāng)降低其購(gòu)房門檻有助于釋放外地戶籍居民購(gòu)買力。三四線城市則產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口吸引力相對(duì)弱勢(shì)，很多城市呈人口流出狀態(tài)，且限購(gòu)政策不嚴(yán)格或不限購(gòu)，可動(dòng)用的政策工具箱也有限，因而部分城市加大購(gòu)房支持力度，鼓勵(lì)外地人前往購(gòu)房。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，二線代表城市商品住宅成交面積同比下降42.0%，三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降43.8%;二線城市新房?jī)r(jià)格有所恢復(fù)，累計(jì)上漲0.33%，三四線代表城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)低迷，上半年各月價(jià)格環(huán)比均下跌。三四線城市的市場(chǎng)壓力可見(jiàn)一斑。

以漳州為例，據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-5月，漳州商品住宅銷售額和銷售面積分別為221.66億元和235.16萬(wàn)平方米，同比分別下降16%和1.8%;同期商品房待售面積為468.9萬(wàn)平方米，較去年同期增加27.6%，去庫(kù)存壓力加大。

金細(xì)簪表示，鼓勵(lì)外地戶籍居民購(gòu)房相關(guān)政策在一定程度上會(huì)拉動(dòng)剛性和改善性住房需求，但僅能起輔助作用，總體政策效果仍同經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。

從采訪和交易數(shù)據(jù)反饋來(lái)看，各地支持外地人購(gòu)房的政策效果也存在因城而異現(xiàn)象。日前漳州房屋經(jīng)紀(jì)人黃華(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然冷淡。6月20日，漳州出臺(tái)政策鼓勵(lì)外地戶籍居民購(gòu)房后，看房客戶略有增多，但總體來(lái)說(shuō)政策效果尚不明顯。

沈陽(yáng)出臺(tái)政策降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻至今已兩月余，沈陽(yáng)市房屋經(jīng)紀(jì)人邢天(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，自6月起，沈陽(yáng)新房成交量有所提升，但房?jī)r(jià)仍尚未反彈。沈陽(yáng)中原研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到7月3日，沈陽(yáng)商品住宅存量1598萬(wàn)平方米，去化周期約21個(gè)月。

與之相對(duì)，杭州放松外地人購(gòu)房門檻新政的效果相對(duì)顯著，杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月杭州中介日均網(wǎng)簽單量較新政前提升71%，新政前后 30 天，日均新增掛牌房源量提升 57%，二手帶看量提升 73%。但6月新政效應(yīng)有所衰減，二手房新增掛牌房源量與5月基本持平，帶看量環(huán)比下降6%。

在目前經(jīng)濟(jì)仍未完全恢復(fù)、房地產(chǎn)整體仍未回暖背景下，要更好、更快促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，金細(xì)簪認(rèn)為還可以從四個(gè)方面著力。一是部分城市仍有房貸利率下調(diào)空間，可繼續(xù)適度放松住房按揭貸款政策。二是部分城市還可加大首套房公積金貸款支持力度。三是更多城市可以通發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等進(jìn)一步激發(fā)購(gòu)房需求。四是二三線城市可以將引才與購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策相結(jié)合，將提振房地產(chǎn)業(yè)與人才和城市發(fā)展相勾連。