住房需求進(jìn)入“下降期” 平均降速將達(dá)2.5%

7月13日，貝殼研究院發(fā)布《2021-2035年我國(guó)住房需求預(yù)測(cè)》指出，2021-2035年中國(guó)住房總需求已進(jìn)入下降期，預(yù)測(cè)到2035年，住房總需求降至13.3億平方米，15年間年均降速2.5%。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，中國(guó)“人口支持比”(15-64歲的勞動(dòng)力人口數(shù)量與15歲以下和64歲以上人口數(shù)量之和的比值，相當(dāng)于人口撫養(yǎng)比的倒數(shù))在2010年達(dá)峰后，住宅新開(kāi)工面積經(jīng)歷了下降后再增長(zhǎng)的過(guò)程。貝殼研究院認(rèn)為，“再增長(zhǎng)”主要是這段時(shí)期國(guó)內(nèi)大規(guī)模的棚改拆遷需求集中釋放所致，短期政策使得長(zhǎng)周期規(guī)律在一定時(shí)間內(nèi)發(fā)生偏移，但并不改變當(dāng)前新開(kāi)工面積已處于見(jiàn)頂下降的階段。

2021-2035年期間，我國(guó)新增住房需求將維持在201億-247億平方米，中性情形下為222億平方米，年均14.8億平方米。與“十三五”期間住房市場(chǎng)年均18.9億平方米的交易規(guī)模，住房總需求呈現(xiàn)逐步下臺(tái)階的特征。預(yù)測(cè)到2035年，住房總需求降至13.3億平方米，15年間年均降速2.5%。

未來(lái)住房需求將主要包括三類，一是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求，預(yù)計(jì)2021-2035年新增剛需約39億平方米，占總需求的18%，2035年剛性住房需求占比降至11%;二是城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求，預(yù)計(jì)2021-2035年新增約120億平方米，占總需求的54%，到2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%;三是城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的拆遷需求，預(yù)計(jì)2021-2035年新增拆遷需求約63億平方米，占總需求的28%，2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。改善需求和拆遷需求合計(jì)占比高達(dá)9成。

另一方面，住房需求面積下降并不會(huì)改變市場(chǎng)交易規(guī)模上升的趨勢(shì)?？紤]住房?jī)r(jià)格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，價(jià)格增速在完全彌補(bǔ)面積降幅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拉動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2021-2035年我國(guó)住宅交易額年均22萬(wàn)-27萬(wàn)億元，到2035年，我國(guó)住房市場(chǎng)總交易額將達(dá)29.2萬(wàn)億元，15年間年均增速1.8%。

貝殼研究院指出，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段，未來(lái)存量化將加深。中性情形下預(yù)計(jì)2021-2035年新房市場(chǎng)年均交易額約15萬(wàn)億元，二手房市場(chǎng)年均交易額約9萬(wàn)億元，到2035年二手房GMV接近14萬(wàn)億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

“住房總需求拾級(jí)而下行業(yè)發(fā)展模式必然轉(zhuǎn)型，行業(yè)和市場(chǎng)主體要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須破除發(fā)展思維定勢(shì)和路徑依賴。”貝殼研究院指出，居住改善大時(shí)代下，消費(fèi)者對(duì)住房的核心需求除了住房物理空間的變動(dòng)和增長(zhǎng)外，更加關(guān)注居住品質(zhì)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù)，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來(lái)周期的確定性路徑。未來(lái)，圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場(chǎng)空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營(yíng)、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。