三四線樓市花式促銷和“限跌令”并行,要回老家買房嗎?

“老家的房子好像真的便宜了。”在上海工作的安徽人小余最近感受到。

人口的不斷流出和高企的庫(kù)存，讓一些三四線城市的房地產(chǎn)在比較長(zhǎng)的時(shí)間里呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。為了緩解疲態(tài)，部分三四線城市進(jìn)入了政府層面的“限跌令”，和房企層面的“花式促銷”并行狀態(tài)。

“老家的房?jī)r(jià)降了不少”

畢業(yè)工作了五年之后，攢了一筆錢的小余開(kāi)始考慮是在上海還是老家置業(yè)的問(wèn)題。

小余在老家的中介告訴她，老家的房?jī)r(jià)降了不少。中介自己就有一套房子打算出手，是在2016年前后以4000元的單價(jià)購(gòu)入的，2018年最貴的時(shí)候漲到了9000元，還想等等再升值，結(jié)果去年8000元掛了一年沒(méi)賣出去，今年調(diào)到7000元，前不久又調(diào)到了6000元。

“老家在2018年左右，房?jī)r(jià)確實(shí)漲了2000-3000元，但咱老家平均月收入才4000元，房?jī)r(jià)8000元很恐怖了。那段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商大量造房子，但又沒(méi)留住涌到大城市的年輕人，現(xiàn)在價(jià)格跌到了2017年甚至更低了。”中介說(shuō)。

小余在老家的朋友也在今年終于把空置了五年的新房轉(zhuǎn)手出去。五年前54萬(wàn)元買進(jìn)，今年56萬(wàn)元賣出，朋友一算，五年的利息虧了大概8、9萬(wàn)元，心里實(shí)在不舒服。

小余問(wèn)過(guò)朋友，為啥不把房子裝修租出去。朋友說(shuō)，老家也沒(méi)什么租房需求，一年租金1.5萬(wàn)元，租五年的錢還趕不上裝修費(fèi)。

“這么看來(lái)還是上海的房?jī)r(jià)穩(wěn)，起碼不會(huì)跌。”小余記得五年前剛畢業(yè)時(shí)，看過(guò)一個(gè)小兩房，售價(jià)大概是兩百多萬(wàn)元，現(xiàn)在類似的房子要四百萬(wàn)元了。

房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌也是近來(lái)不少三四線城市的隱痛。7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，牡丹江市二手房同比跌幅為10.4%，也是唯一一個(gè)跌幅出現(xiàn)兩位數(shù)的城市，其5月二手房?jī)r(jià)的同比跌幅同樣也為10.5%。

繼鶴崗“房子跌回白菜價(jià)”之后，牡丹江這一東北城市再度因?yàn)榉績(jī)r(jià)出了圈，市場(chǎng)上也有了“牡丹江房?jī)r(jià)跌回15年前，5萬(wàn)一套房”的消息。

對(duì)于房?jī)r(jià)“跳水”的原因，黑龍江省統(tǒng)計(jì)局在2020年發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)》中直言不諱：牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)此表示，上半年一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)的支撐下，市場(chǎng)修復(fù)跡象顯現(xiàn);三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)同比下滑局面，庫(kù)存較高。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年5月底，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，三、四線代表城市出清周期23.4個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)6.1個(gè)月，市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較大。

壓力下的向左走和向右走

穩(wěn)住房?jī)r(jià)需要怎樣的支撐?三四線城市也開(kāi)始不斷探索。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月25月，2022年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)550次，同比上漲接近70%，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。

其中，三四線城市在多個(gè)方向的穩(wěn)樓市政策中都起到了先鋒作用。梳理發(fā)現(xiàn)，降低首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等硬核措施，都是由三四線城市“打頭陣”，再向一二線城市遞進(jìn)。但面對(duì)始終起色不大的樓市，“限跌令”成為了其中直截了當(dāng)?shù)囊徽小?/p>

7月19日，四川省涼山彝族自治州冕寧縣發(fā)布通知，在取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案10日內(nèi)一次性公示房源價(jià)格，公示價(jià)應(yīng)與報(bào)備價(jià)格一致，實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)，同時(shí)不能低于備案價(jià)20%以上銷售。

7月4日，廣東中山發(fā)文明確，新房售價(jià)申報(bào)3個(gè)月后可申報(bào)調(diào)價(jià)，每次調(diào)降幅度不超上次售價(jià)的5%，加入“限跌”行列。

自2021年8月，湖南岳陽(yáng)成為了第一個(gè)出臺(tái)“限跌令”的城市后，近一年的時(shí)間過(guò)去，陸續(xù)有20余個(gè)城市加入隊(duì)伍。其中，除了個(gè)別二線城市外，包括湖南株洲、江蘇泰州、安徽安慶等在內(nèi)的三四線城市仍為主力。

“限跌令”的發(fā)出本質(zhì)上還是出于穩(wěn)定的考慮，近年來(lái)，因?yàn)闃潜P降價(jià)導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主不滿的事件屢見(jiàn)不鮮。但面對(duì)房企銷售困難、債務(wù)壓力大的現(xiàn)實(shí)，多地也出現(xiàn)了“曲線降價(jià)”的花式促銷活動(dòng)。

從小麥換房、大蒜換房，到西瓜換房、水蜜桃換房，農(nóng)產(chǎn)品在這個(gè)夏天排著隊(duì)涌入樓市，但售樓處的工作人員卻直言并不需要大蒜、水蜜桃交割，農(nóng)產(chǎn)品們也只是房企隱性降價(jià)的“工具人”。

近來(lái)，還有江西樟樹(shù)中介每賣一套房財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)1000元，河北承德購(gòu)買自住型公寓類項(xiàng)目可享住宅水、氣、暖價(jià)同等政策，這些創(chuàng)新政策同樣自樓市承壓較大的三四線城市產(chǎn)生。

“房?jī)r(jià)連著地價(jià)，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷以防止地價(jià)下跌成為各地政府‘限跌令’的核心內(nèi)容。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房企在去化不暢造成流動(dòng)性重壓之下，不“違規(guī)”降價(jià)促銷，成為房企營(yíng)銷新方式。

花式促銷的降價(jià)嘗試和“限跌令”的兜底，雖然看上去是兩個(gè)方向相反的行為出現(xiàn)在同樣的三四線市場(chǎng)中，卻出自一體兩面的提銷售、去庫(kù)存以及穩(wěn)房?jī)r(jià)初衷。

隨著門檻逐步放松，政策利好以及就業(yè)機(jī)會(huì)下沉，三四線城市也在期待著承接周邊大城市的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，等待著一個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展加快、支撐房?jī)r(jià)上升的機(jī)會(huì)。

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)