“行業(yè)邏輯變了”，房企老總?cè)绾慰创?023樓市？

又是一年年報(bào)季。跋涉過上一年的霜雪，房企的掌舵人站在嚴(yán)冬盡處展望艷陽。

憂患意識(shí)頗強(qiáng)的萬科郁亮兌現(xiàn)了利潤企穩(wěn)回升的承諾，開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢;碧桂園楊惠妍在復(fù)雜局勢中完成了與父親的權(quán)杖交接，以職業(yè)經(jīng)理人的自我定位直面當(dāng)下;今年一季度唯一一家銷售額超千億的房企保利發(fā)展保持了低調(diào)，新一年仍以做大做強(qiáng)自身要求自己。

在現(xiàn)金流與利潤的不可得兼中，他們以犧牲后者穩(wěn)住陣腳;房企化債進(jìn)入加速期，他們在漫長的博弈中力求贏得債權(quán)人小組支持。“最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去”成為行業(yè)共識(shí)，但要如何適應(yīng)新形勢、達(dá)成新的平衡狀態(tài)懸念依舊。

當(dāng)“長期主義”被重新定義，擺在這些大佬面前的，早已不只是一道“蓋好房子就能賺錢”的入門題。

行業(yè)邏輯生變

“房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)。”曾經(jīng)以保守、謹(jǐn)慎著稱的中海地產(chǎn)，成了今年最樂觀的房企。中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績會(huì)上透露，今年制定了銷售增長20%的目標(biāo)，并對實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)充滿信心。

立下“海口”的中海，在今年一季度實(shí)現(xiàn)了銷售增速優(yōu)于大市。轉(zhuǎn)為更加進(jìn)取風(fēng)格的中海意識(shí)到，當(dāng)前房地產(chǎn)正處于上下半場轉(zhuǎn)折期，想要搶抓發(fā)展機(jī)遇時(shí)不我待。

保利發(fā)展董事長劉平也將2022年視為不平凡的一年，因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，總體將表現(xiàn)出“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。

“新行業(yè)周期應(yīng)積極把握新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”劉平說。

盡管“2022年行業(yè)形勢的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了年初的預(yù)計(jì)”，萬科董事會(huì)主席郁亮依然認(rèn)為，未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”：一方面，商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大，新房市場不可能再回到2021年的歷史峰值;另一方面，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時(shí)間內(nèi)，市場仍能保持12億平米左右的需求。

“基于這個(gè)判斷，市場短期的上下波動(dòng)都是正常的。”郁亮強(qiáng)調(diào)，企業(yè)要認(rèn)清大勢。

市場分化明顯

但在整體向好的市場預(yù)期中，分化的出現(xiàn)被認(rèn)為是未來房地產(chǎn)復(fù)蘇中的一大特征，房企高管對此多有著墨。

“我們判斷居民和消費(fèi)的信心還需要一段時(shí)間去恢復(fù)，并非所有的城市都在同步回暖。總體來看，一線的城市和高能級(jí)的二線城市市場是比較穩(wěn)定的，一些相對能級(jí)比較弱的城市還是繼續(xù)在承壓。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠直言。

顏建國總結(jié)出房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的“三大分化”：市場分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化。企業(yè)繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高。順應(yīng)市場分化加大的趨勢，中海將進(jìn)一步強(qiáng)化聚焦高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。

綠城中國執(zhí)行董事、董事會(huì)主席張亞東也認(rèn)為，行業(yè)的復(fù)蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業(yè)的分化、資源的分化、產(chǎn)品的分化。

基于此，綠城未來幾年的打法將以“提質(zhì)”為目標(biāo)，堅(jiān)持9個(gè)字的企業(yè)發(fā)展方針——全品質(zhì)、高質(zhì)量和可持續(xù)。不僅投資布局、權(quán)益、結(jié)構(gòu)要進(jìn)行綜合的平衡，而且銷售上也要提高去化的內(nèi)涵質(zhì)量，房子、車庫等資產(chǎn)都要同步去化。

行業(yè)變動(dòng)也帶來了重新布局。新任碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍表示，未來公司整體投資將會(huì)圍繞人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、庫存情況等城市核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，進(jìn)一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實(shí)現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌還在業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出，計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)，將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

經(jīng)營服務(wù)并重

過去，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)被認(rèn)為存在過重、過慢等劣勢，而在今天，市場對此的認(rèn)知已經(jīng)逐步改變。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給有關(guān)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來了可能。

在做好主業(yè)的同時(shí)，如何探索或者深化新的發(fā)展曲線，成為房企們不得不重視的問題。

郁亮今年最想聊的話題，同樣是關(guān)于行業(yè)新發(fā)展模式選擇。他開玩笑表示：“有的時(shí)候我覺得經(jīng)常會(huì)有點(diǎn)‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個(gè)幾十萬的生意。”

經(jīng)營類業(yè)務(wù)賺的就是“長錢、小錢，辛苦錢”。郁亮舉例，公寓每平米每天收入80-100元，商業(yè)每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業(yè)每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變?yōu)橐苑譃閱挝弧?/p>

在2022年表現(xiàn)穩(wěn)健的招商蛇口，也進(jìn)一步明晰了中長期轉(zhuǎn)型方向，主動(dòng)做出業(yè)務(wù)調(diào)整及戰(zhàn)略升級(jí)，將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育公司的第二成長曲線。

以文旅地產(chǎn)融合發(fā)展成為央企序列中獨(dú)特一員的華僑城也表示，將進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，積極介入工程代建，保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)來豐富公司收入結(jié)構(gòu)。

經(jīng)歷過去一年多的深度調(diào)整，房企在不確定中的韌性與重生，都反應(yīng)在一個(gè)個(gè)具體的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)里。從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業(yè)復(fù)牌，再到融創(chuàng)公布境外債務(wù)重組方案，好消息也在不斷傳來。

2023年的春天，是一個(gè)新的開始。(完)