多地加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管 嚴禁“體外循環(huán)”

近日，多地出臺相關(guān)政策，加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管。

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管的通知》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”。江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地近期也出臺加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管相關(guān)政策。

實行專戶管理

《通知》要求，房地產(chǎn)管理部門要結(jié)合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監(jiān)管額度。預售資金按項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，專項用于工程建設(shè)支出，原則上應從預售資金監(jiān)管賬戶直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶、建材供應商賬戶、農(nóng)民工工資專戶等。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣;設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)項目公司預售資金。

在實行專戶管理方面，《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議?！渡唐贩款A售許可證》中應當載明監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管賬戶專用于商品房預售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。

中國證券報記者觀察到，除福建外，江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地近期也出臺了加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管相關(guān)政策。其中，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目營銷中心使用南寧市商品房預售資金監(jiān)管專用POS機，確保商品房購房款安全、及時存入資金監(jiān)管賬戶。

有效做到保交房

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，福建對預售資金實行專戶管理，規(guī)范資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關(guān)各方職責，有利于減少房地產(chǎn)市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩(wěn)定。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對記者表示，由于新房實行預售制度，一些項目發(fā)生了“爛尾樓”現(xiàn)象。由于預售監(jiān)管賬戶沒有起到監(jiān)管作用，開發(fā)商出于自身的資金壓力原因違規(guī)挪用預售資金。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在挪用預售資金后仍無法緩解現(xiàn)金流緊張問題，導致項目后期建設(shè)資金不足，無法如期交付。

王小嬙表示，福建出臺政策，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”，目的是保證項目建設(shè)資金，避免“爛尾樓”現(xiàn)象的發(fā)生。福建的做法值得肯定，此舉將監(jiān)管措施落實到位，真正維護了購房者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，保交樓仍是政策關(guān)鍵，預售資金監(jiān)管有利于保護購房者權(quán)益，各地針對預售資金的監(jiān)管沒有放松。對期房銷售制度來說，預售資金監(jiān)管能避免企業(yè)挪用資金過度加杠桿。