一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)，應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整

在4月樓市熱度下降之后，5月延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，樓市復(fù)蘇動(dòng)力減弱。日前，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.25%，跌幅較4月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。一線城市房地產(chǎn)銷售也回落明顯。5月，一線城市樓市成交面積環(huán)比下降12.8%。克而瑞的統(tǒng)計(jì)也顯示，5月，一線城市新房成交縮量，環(huán)比下滑22%。

2023年一季度，受前期積壓購(gòu)房需求加速釋放等影響，一線城市房地產(chǎn)成交量顯著回升。但此后，市場(chǎng)回溫動(dòng)能減弱，4月成交熱度開(kāi)始回落，進(jìn)入5月，市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下滑。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，6月，中央和地方政府有望加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，進(jìn)一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期。其中，一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)等限制性政策調(diào)整值得關(guān)注。

所謂限購(gòu)政策是依據(jù)是否有戶籍和社保繳納等來(lái)限制購(gòu)房的相關(guān)政策。自2010年4月北京率先實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，各地也跟隨紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，從需求側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接調(diào)控，打擊投機(jī)炒房行為，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在以往幾輪的房地產(chǎn)調(diào)整周期中，限購(gòu)等限制性政策的強(qiáng)化或放松，成為各地直接調(diào)控房地產(chǎn)的利器之一。

此輪房地產(chǎn)調(diào)整以來(lái)，一些城市開(kāi)始放松限購(gòu)政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽(yáng)、廈門、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等14個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

以杭州為例，早在1月份，杭州臨平區(qū)喬司街道、南苑街道即放松了限購(gòu)政策，后續(xù)又相繼放寬了錢塘區(qū)下沙街道和河莊街道、臨平區(qū)臨平街道、余杭區(qū)中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)等地的限購(gòu)。到目前為止，杭州除主城區(qū)之外，錢塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)全域?qū)崿F(xiàn)限購(gòu)放寬;蕭山區(qū)、余杭區(qū)部分區(qū)域放寬;臨安區(qū)一直不限購(gòu)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這種“因區(qū)施策”的舉措，將是新一線城市乃至一線城市放松限購(gòu)的新嘗試。

事實(shí)上，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了限購(gòu)調(diào)整的嘗試。3月份，深圳宣布深汕合作區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，暫停對(duì)自然人實(shí)施商品住房限購(gòu)，即無(wú)需提供無(wú)房證明。4月份，北京宣布擬在房山試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策;房山區(qū)發(fā)布了引才聚才支持辦法，落實(shí)引進(jìn)落戶、住房保障等優(yōu)惠政策。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一些一線、新一線城市采取“一區(qū)一策”優(yōu)化限購(gòu)等樓市限制性政策，促使非核心區(qū)去庫(kù)存的同時(shí)，又不影響核心區(qū)域穩(wěn)定房?jī)r(jià)，此舉值得更多城市借鑒。未來(lái)，一線城市或?qū)⒏鶕?jù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的變化來(lái)逐漸調(diào)整限購(gòu)等政策，對(duì)于一些住宅市場(chǎng)比較冷、購(gòu)買力較弱的區(qū)域，可能會(huì)先放開(kāi)限購(gòu)等政策，而對(duì)于一些住宅市場(chǎng)購(gòu)買力較旺的地方，可能會(huì)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)等政策，以保持具有風(fēng)向標(biāo)意義的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

應(yīng)該看到，限購(gòu)等限制性政策，與土地、貨幣、財(cái)政、稅收等市場(chǎng)化調(diào)控政策不同，是采用行政手段臨時(shí)性地凍結(jié)一部分需求，即局部性的數(shù)量管制。這在一定程度上妨礙了住房合理需求的釋放。目前，我國(guó)商品房總體短缺時(shí)代已基本結(jié)束，住房總需求空間逐漸縮小，限購(gòu)等限制性政策值得商榷。

隨著我國(guó)“房住不炒”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，限購(gòu)等這類房地產(chǎn)調(diào)整的行政手段應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，直至退出，而代之以穩(wěn)定的、制度化的長(zhǎng)效機(jī)制。