報告：北京寫字樓空置率小幅上升 這三類零售店鋪增加最多

6日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2023年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧》(下稱報告)。

報告顯示，2023年上半年，TMT、能源基建類行業(yè)寫字樓租賃需求向好，新興區(qū)域成北京市場去化主力。而由于新項目交付等原因，北京寫字樓空置率小幅上升至19.6%。零售物業(yè)方面，餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁等類別的新增店鋪數(shù)量占比較高。

寫字樓空置率小幅上升 TMT、能源基建類需求向好

報告稱，2023年第二季度，北京通州區(qū)域的三個新項目交付使用，新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米，上半年新增供應(yīng)共完成全年總量的1/5。新項目未有租戶入駐，北京全市寫字樓空置率因而環(huán)比上漲0.5個百分點(diǎn)至19.6%。

報告指出，市場問詢量和帶看量經(jīng)歷了一季度的集中釋放后，二季度回落至常態(tài)水平。伴隨前期啟動交易的陸續(xù)落地，二季度新租交易面積總量環(huán)比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市場近六成新租交易來自搬遷需求，擴(kuò)租數(shù)量環(huán)比小幅增加。

不同行業(yè)對寫字樓租賃的需求不盡相同。報告稱，軟件開發(fā)和電信通訊等賽道均有不錯表現(xiàn)，TMT板塊新租需求釋放。金融行業(yè)在二季度環(huán)比交易數(shù)量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴(kuò)租活動增多，保險租戶活動以區(qū)位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業(yè)的升級搬遷及擴(kuò)租活動表現(xiàn)持續(xù)向好。醫(yī)藥及生命科學(xué)保持穩(wěn)健。在疫情后需求恢復(fù)、土地供應(yīng)釋放等利好因素下，消費(fèi)服務(wù)類、房地產(chǎn)建筑及第三方辦公擴(kuò)租開始活躍。

報告顯示，北京新興商務(wù)區(qū)凈吸納量在二季度錄得4.0萬平方米，上半年累計總量達(dá)10.1萬平方米，麗澤、石景山、通州依次為全市去化前三區(qū)域。CBD、中關(guān)村等核心商務(wù)區(qū)及望京等核心拓展區(qū)退租減少，新租需求亦緩慢回升。市場去化壓力依然嚴(yán)峻，空置壓力較大的業(yè)主積極推出特價房源來刺激市場需求。平均成交租金持續(xù)下行，同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中關(guān)村、王府井等子市場租金降幅靠前。上半年全市平均租金同樣本比累計下跌1.0%，甲級相對乙級抗跌性更強(qiáng)。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧指出：“下半年，預(yù)計六個項目近61萬平方米的新增供應(yīng)將集中放量，分布于中關(guān)村、東二環(huán)、麗澤、奧體等區(qū)域，繼續(xù)推高空置率，租金仍會承壓下行。因多個新項目已啟動預(yù)租并有大面積租戶簽約，預(yù)計市場下半年凈吸納量表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。5月舉辦的北京中關(guān)村論壇及近期陸續(xù)出臺的針對高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金獎勵政策，有望進(jìn)一步促進(jìn)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和科技成果轉(zhuǎn)化，提振企業(yè)發(fā)展信心和加快新租需求落地。”

餐飲業(yè)開店活躍 下半年多個商業(yè)體交付

報告還對北京零售物業(yè)市場進(jìn)行了分析。2023年第二季度，北京零售物業(yè)市場外圍區(qū)域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城等新項目以較高上鋪率開業(yè)。至此，上半年總新增商業(yè)零售物業(yè)體量32.7萬平方米，全部位于非核心區(qū)域，有效提升當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍及消費(fèi)水平。同時，多個老舊零售物業(yè)啟動閉店改造，在消費(fèi)迭代與經(jīng)營壓力之下，越來越多商業(yè)體面臨轉(zhuǎn)型壓力。在新增項目紅利和既有項目去化的共同帶動下，全市空置率季度環(huán)比回落0.5個百分點(diǎn)至8.1%。

分類別看，餐飲需求回暖較快，占據(jù)今年二季度總新增店鋪數(shù)量的40%。零售業(yè)態(tài)亦表現(xiàn)良好，其中服飾鞋包、輕奢商務(wù)、及運(yùn)動休閑領(lǐng)跑，合計占據(jù)總新增店鋪數(shù)量的27%。茶飲果汁類網(wǎng)紅品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健，落位在合生匯、龍湖大興天街、朝陽大悅城等優(yōu)質(zhì)購物中心。兒童體驗類業(yè)態(tài)及新能源汽車在二季度熱度減弱?？v觀上半年，餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁位列需求引擎前三名。

報告認(rèn)為，今年二季度，品牌選址活躍度有明顯提升，但實際轉(zhuǎn)化落地依舊謹(jǐn)慎。隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，品牌表現(xiàn)和租賃需求呈兩級分化，低端及高端品牌恢復(fù)情況優(yōu)于中端品牌。二季度購物中心首層平均租金止跌回穩(wěn)，同樣本比環(huán)比上漲0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋津樓表示：“下半年預(yù)計將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結(jié)束北京零售物業(yè)市場近五年的新增供應(yīng)低谷。項目大多處于非核心區(qū)域，在餐飲、家庭、娛樂體驗等業(yè)態(tài)上將為所在商圈注入新元素和活力，但集中的供應(yīng)量也會帶來較大的招商壓力。”