報(bào)告：北京寫(xiě)字樓空置率小幅上升 這三類(lèi)零售店鋪增加最多

6日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2023年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》(下稱報(bào)告)。

報(bào)告顯示，2023年上半年，TMT、能源基建類(lèi)行業(yè)寫(xiě)字樓租賃需求向好，新興區(qū)域成北京市場(chǎng)去化主力。而由于新項(xiàng)目交付等原因，北京寫(xiě)字樓空置率小幅上升至19.6%。零售物業(yè)方面，餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁等類(lèi)別的新增店鋪數(shù)量占比較高。

寫(xiě)字樓空置率小幅上升 TMT、能源基建類(lèi)需求向好

報(bào)告稱，2023年第二季度，北京通州區(qū)域的三個(gè)新項(xiàng)目交付使用，新增寫(xiě)字樓租賃面積14.6萬(wàn)平方米，上半年新增供應(yīng)共完成全年總量的1/5。新項(xiàng)目未有租戶入駐，北京全市寫(xiě)字樓空置率因而環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至19.6%。

報(bào)告指出，市場(chǎng)問(wèn)詢量和帶看量經(jīng)歷了一季度的集中釋放后，二季度回落至常態(tài)水平。伴隨前期啟動(dòng)交易的陸續(xù)落地，二季度新租交易面積總量環(huán)比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市場(chǎng)近六成新租交易來(lái)自搬遷需求，擴(kuò)租數(shù)量環(huán)比小幅增加。

不同行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租賃的需求不盡相同。報(bào)告稱，軟件開(kāi)發(fā)和電信通訊等賽道均有不錯(cuò)表現(xiàn)，TMT板塊新租需求釋放。金融行業(yè)在二季度環(huán)比交易數(shù)量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴(kuò)租活動(dòng)增多，保險(xiǎn)租戶活動(dòng)以區(qū)位和樓宇升級(jí)為主。新能源、基建類(lèi)國(guó)有企業(yè)的升級(jí)搬遷及擴(kuò)租活動(dòng)表現(xiàn)持續(xù)向好。醫(yī)藥及生命科學(xué)保持穩(wěn)健。在疫情后需求恢復(fù)、土地供應(yīng)釋放等利好因素下，消費(fèi)服務(wù)類(lèi)、房地產(chǎn)建筑及第三方辦公擴(kuò)租開(kāi)始活躍。

報(bào)告顯示，北京新興商務(wù)區(qū)凈吸納量在二季度錄得4.0萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)總量達(dá)10.1萬(wàn)平方米，麗澤、石景山、通州依次為全市去化前三區(qū)域。CBD、中關(guān)村等核心商務(wù)區(qū)及望京等核心拓展區(qū)退租減少，新租需求亦緩慢回升。市場(chǎng)去化壓力依然嚴(yán)峻，空置壓力較大的業(yè)主積極推出特價(jià)房源來(lái)刺激市場(chǎng)需求。平均成交租金持續(xù)下行，同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中關(guān)村、王府井等子市場(chǎng)租金降幅靠前。上半年全市平均租金同樣本比累計(jì)下跌1.0%，甲級(jí)相對(duì)乙級(jí)抗跌性更強(qiáng)。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧指出：“下半年，預(yù)計(jì)六個(gè)項(xiàng)目近61萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將集中放量，分布于中關(guān)村、東二環(huán)、麗澤、奧體等區(qū)域，繼續(xù)推高空置率，租金仍會(huì)承壓下行。因多個(gè)新項(xiàng)目已啟動(dòng)預(yù)租并有大面積租戶簽約，預(yù)計(jì)市場(chǎng)下半年凈吸納量表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。5月舉辦的北京中關(guān)村論壇及近期陸續(xù)出臺(tái)的針對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金獎(jiǎng)勵(lì)政策，有望進(jìn)一步促進(jìn)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技成果轉(zhuǎn)化，提振企業(yè)發(fā)展信心和加快新租需求落地。”

餐飲業(yè)開(kāi)店活躍 下半年多個(gè)商業(yè)體交付

報(bào)告還對(duì)北京零售物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了分析。2023年第二季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)外圍區(qū)域迎來(lái)西三旗萬(wàn)象匯、京西大悅城等新項(xiàng)目以較高上鋪率開(kāi)業(yè)。至此，上半年總新增商業(yè)零售物業(yè)體量32.7萬(wàn)平方米，全部位于非核心區(qū)域，有效提升當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍及消費(fèi)水平。同時(shí)，多個(gè)老舊零售物業(yè)啟動(dòng)閉店改造，在消費(fèi)迭代與經(jīng)營(yíng)壓力之下，越來(lái)越多商業(yè)體面臨轉(zhuǎn)型壓力。在新增項(xiàng)目紅利和既有項(xiàng)目去化的共同帶動(dòng)下，全市空置率季度環(huán)比回落0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。

分類(lèi)別看，餐飲需求回暖較快，占據(jù)今年二季度總新增店鋪數(shù)量的40%。零售業(yè)態(tài)亦表現(xiàn)良好，其中服飾鞋包、輕奢商務(wù)、及運(yùn)動(dòng)休閑領(lǐng)跑，合計(jì)占據(jù)總新增店鋪數(shù)量的27%。茶飲果汁類(lèi)網(wǎng)紅品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健，落位在合生匯、龍湖大興天街、朝陽(yáng)大悅城等優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。兒童體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)及新能源汽車(chē)在二季度熱度減弱?？v觀上半年，餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁位列需求引擎前三名。

報(bào)告認(rèn)為，今年二季度，品牌選址活躍度有明顯提升，但實(shí)際轉(zhuǎn)化落地依舊謹(jǐn)慎。隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，品牌表現(xiàn)和租賃需求呈兩級(jí)分化，低端及高端品牌恢復(fù)情況優(yōu)于中端品牌。二季度購(gòu)物中心首層平均租金止跌回穩(wěn)，同樣本比環(huán)比上漲0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋津樓表示：“下半年預(yù)計(jì)將有超過(guò)百萬(wàn)平方米的新增或改造商業(yè)體在朝外、西長(zhǎng)安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結(jié)束北京零售物業(yè)市場(chǎng)近五年的新增供應(yīng)低谷。項(xiàng)目大多處于非核心區(qū)域，在餐飲、家庭、娛樂(lè)體驗(yàn)等業(yè)態(tài)上將為所在商圈注入新元素和活力，但集中的供應(yīng)量也會(huì)帶來(lái)較大的招商壓力。”