保障性住房要“實施嚴格封閉管理，不得上市交易”，多地已出臺政策封閉運行

今年9月4日，規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在京召開，會議明確了我國規(guī)劃建設保障性住房所面臨的問題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

據(jù)悉，會議相關的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(簡稱《指導意見》)已經(jīng)下發(fā)。

保障性住房不得上市交易

據(jù)新華社報道，在規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調(diào)，保障性住房建設是艱巨復雜的系統(tǒng)性工程，要堅持規(guī)劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設節(jié)奏。要建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

此次下發(fā)的《指導意見》對此進行了明確的規(guī)定，包括對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場，工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置等。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，從國家層面住房保障體系而言，按照國務院辦公廳于2021年6月發(fā)布的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體。其中，保障性租賃住房和公租房作為配租型的保障住房，共有產(chǎn)權住房作為配售型的保障住房，各地也主要以這三類保障房形式發(fā)展。

李宇嘉認為，此次下發(fā)的《指導意見》主要為配售型的保障房，并重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。后續(xù)，各地已推進的共有產(chǎn)權住房等用于銷售的政策性住房將繼續(xù)存在，新建項目則將調(diào)整為《指導意見》中提及的用于配售的保障性住房，同時實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

專家：封閉管理“最大限度地保障基本住房民生問題的解決”

對于保障性住房封閉運行，多名業(yè)內(nèi)專家都持肯定觀點。

中國社會科學院財政稅收研究中心主任、研究員楊志勇此前發(fā)布的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。

城市測量師行總監(jiān)邵明浩也表示，保障性住房實施嚴格的封閉管理將是區(qū)分保障性住房和市場化住房一個重要的舉措。

上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰認為，從中央頂層設計的角度，還是強調(diào)住房供給體系雙軌制，此次提及保障性住房實施封閉管理，后續(xù)還未入市的共有產(chǎn)權住房的政策口徑應該會越來越嚴。當前房地產(chǎn)市場下，過多的保障性住房還是會對商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時也為雙軌制住房體系的構建打下基礎。

“也就是說，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性;商品房歸商品房，商品房回歸市場化、商品化屬性，這是后續(xù)政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉說。

邵明浩認為，保障性住房對于購房者來說應該有退出機制，這種退出是物理上的退出，即購房居住、賣房離開，而不應該是在財富上有所獲益，不應該通過享受保障性住房獲得財富上的收益，這就是保障性與商品性一個重要的區(qū)別。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，保障性住房實行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買房時是有準入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應動態(tài)退出，否則，直接會導致國有資產(chǎn)流失，也導致保障房供不應求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來一直貫徹的原則。

多地已率先出臺封閉管理規(guī)定： “老房老辦法、新房新辦法”

從目前的政策來看，對于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言，政策一直強調(diào)“不能上市交易”。而對于配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規(guī)定不一。

共有產(chǎn)權房是配售型住房保障供應的主要方式，最早可追溯至2007年。彼時，淮安在全國率先探索共有產(chǎn)權房保障模式，并被國務院發(fā)展研究中心稱為“淮安模式”。

2014年4月，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好2014年住房保障工作的通知》中提到，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權住房試點城市，其他省、自治區(qū)、直轄市也可以根據(jù)實際開展試點。

目前，一線城市中，上海共有產(chǎn)權住房尚未封閉管理。公開信息顯示，上海自2010年起開始供應共有產(chǎn)權保障住房，為保證共有產(chǎn)權保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開展，2016年9月，作為《上海市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法》(市政府令第39號)實施文件的《上海市共有產(chǎn)權保障住房供后管理實施細則》開始實施。按照規(guī)定，“取得不動產(chǎn)權證滿5年后，共有產(chǎn)權保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權份額……上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?rdquo;

北京的共有產(chǎn)權住房則實施封閉管理。2017年9月，北京住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，“共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額……轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權住房’”。

2020年1月，廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權流轉(zhuǎn)實行封閉運行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產(chǎn)權份額取得完全產(chǎn)權，承購人只能通過轉(zhuǎn)讓自持產(chǎn)權份額退出共有產(chǎn)權住房。

2023年7月，深圳住建局發(fā)布《深圳市共有產(chǎn)權住房管理辦法》亦明確，共有產(chǎn)權住房實行封閉流轉(zhuǎn)制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購共有產(chǎn)權住房;自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產(chǎn)權住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。

熱點二線城市中，杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權住房可上市交易。

杭州市人民政府辦公廳印發(fā)的《杭州市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法的通知》顯示，共有產(chǎn)權保障住房購房家庭取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房, 仍視作享受過共有產(chǎn)權保障住房保障。共有產(chǎn)權保障住房購房家庭取得不動產(chǎn)權證滿10年的，可將其共有產(chǎn)權保障住房份額上市交易。

據(jù)揚子晚報，以今年南京首個共有產(chǎn)權房項目頤和芳庭為例，首批入市的508套房源銷售均價為每平方米18000元，略低于周邊樓盤售價，符合條件的買家首次購買產(chǎn)權的比例為80%，相當于又打了8折，購買滿5年后，產(chǎn)權人可申請上市交易，外地戶籍的需要滿8年即可將房源上市。

那么，封閉管理以后，原來的這部分保障性住房是否還能上市交易?

揚子晚報引用南京市房管部門主管住房保障相關負責人的話稱，按照“老項目老辦法、新項目新辦法”的原則，現(xiàn)有的保障房上市是不受影響的，未來新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來執(zhí)行。

在保障性住房發(fā)展過程中，各地也探索過多種類型的住房。以北京為例，北京的經(jīng)適房(不包括按經(jīng)適房管理的安置房)、限價房已多年沒有建設。按照2017年印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。

9月20日，北京日報報道顯示，隨著“規(guī)劃建設保障性住房會議”召開，“現(xiàn)有經(jīng)適房、限價房、共有產(chǎn)權房等保障性住房不能上市交易”的消息近日被一些房產(chǎn)自媒體傳播。該表述系誤讀，北京保障性住房管理一直采用“老房老辦法、新房新辦法”原則，現(xiàn)有保障性住房上市仍按照原政策執(zhí)行。

保障性住房政策框架更加清晰

華泰證券研報提到，在地產(chǎn)新格局中，保障性住房建設進入加速階段，政策框架更加清晰完備。

今年以來，4月28日，中央政治局會議指出，規(guī)劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日，國務院常務會議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》;9月4日，規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議，何立峰再作發(fā)言，一方面強調(diào)保障性住房建設是艱巨復雜的系統(tǒng)性工程;另一方面指出，保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。

隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進。9月4日后，廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設的基礎上，均加上了“規(guī)劃建設保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式;支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房;建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設。

華泰證券研報指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同發(fā)揮兜底保障作用的基礎之上，建設配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛硇碌陌l(fā)力方向。

中國社會科學院生態(tài)文明研究所研究員、中國城市經(jīng)濟學會常務理事、房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任王業(yè)強指出，當前提出加大保障性住房建設和供給也是應對當前房地產(chǎn)市場的一個新思路。一方面為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐，保障性住房進一步擴容，同時也將拉動住房投資開發(fā)，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到推動作用。