失控的二手房，正在將深圳新房摁死

前幾年，深圳樓市處于上行期，倒掛盤(pán)堪稱(chēng)是人們茶余飯后的談資。

在買(mǎi)到就是賺到的信仰驅(qū)動(dòng)下，不管是無(wú)房階級(jí)還是有房階級(jí)，都想加入這場(chǎng)財(cái)富游戲。

但是今年以來(lái)，隨著新房與二手房之間的價(jià)格倒掛開(kāi)始逐漸減少或者直接消失，一些原來(lái)的熱門(mén)項(xiàng)目也不再受到市場(chǎng)追捧。

買(mǎi)房，買(mǎi)的不僅僅是預(yù)期，還有性?xún)r(jià)比。

01

當(dāng)下，我們可以看到，深圳二手房業(yè)主的日子并不好過(guò)。

以前想的是怎么把價(jià)格賣(mài)高，

現(xiàn)在卻苦惱怎么把房子賣(mài)掉。

今年9月份，高于指導(dǎo)價(jià)10%以上成交的深圳二手房源，占比只有15%，剩余的85%，都是接近或低于指導(dǎo)價(jià)成交。

拿幾個(gè)區(qū)域的核心樓盤(pán)來(lái)說(shuō)。

光明新區(qū)核心地段的標(biāo)桿樓盤(pán)龍光玖龍臺(tái)，之前最高能賣(mài)到8-9萬(wàn)/平，還有網(wǎng)傳成交單價(jià)曾突破10萬(wàn)。

上個(gè)月，一套103平四房，以670萬(wàn)總價(jià)成交，折合單價(jià)6.5萬(wàn)/平。目前還有一套同戶型房源，報(bào)價(jià)650萬(wàn)，單價(jià)6.32萬(wàn)，較高峰期跌了3成。

玖龍臺(tái)89平三房戶型，歷史最高成交價(jià)在720~750萬(wàn)，據(jù)傳最新成交價(jià)已經(jīng)跌至500萬(wàn)。

沙井第一梯隊(duì)樓盤(pán)博林君瑞的89平戶型，從最高成交的750萬(wàn)，跌到了現(xiàn)在的405萬(wàn)，接近腰斬。

龍崗大運(yùn)四神盤(pán)，綠景大公館、陽(yáng)光天健城、奧林華府、中森雙子座，2021年普遍成交價(jià)均在9~10萬(wàn)/平，如今的回撤幅度在30%左右。

比如綠景大公館的56平兩房，之前最高成交價(jià)568萬(wàn)，今年已回落至385萬(wàn)，單價(jià)從10萬(wàn)出頭到6.88萬(wàn)，跌幅高達(dá)32.2%;

如果說(shuō)，深圳的二手房，之前在性?xún)r(jià)比上，屬于徹底被新房碾壓。

那么經(jīng)過(guò)最近兩年的房?jī)r(jià)深度回調(diào)，于購(gòu)房者而言，如果不是真實(shí)倒掛的新房，性?xún)r(jià)比可能還不如二手房。

02

市場(chǎng)環(huán)境不好，豪宅同樣降價(jià)拋售。

據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，10月份，南山掛盤(pán)面積在144平以上的55個(gè)豪宅盤(pán)中，有31個(gè)小區(qū)的掛盤(pán)均價(jià)下滑，占比為56.3%;

而在跌幅前20的樓盤(pán)中，占比最高的是華僑城片區(qū)，共有7個(gè)樓盤(pán)，其次是蛇口片區(qū)有4個(gè)樓盤(pán)。

從掛盤(pán)均價(jià)來(lái)看，最近一個(gè)月，華僑城片區(qū)的紅樹(shù)別院跌幅最高，從9月份的20.7萬(wàn)/平，到10月份的18.8萬(wàn)/平，跌幅接近10%;

寶中這邊，近期新錦安壹號(hào)公館出了一套350平的筍盤(pán)，業(yè)主報(bào)價(jià)3800萬(wàn)。

而在2021年，小區(qū)250平戶型的成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到3700萬(wàn)，約300平戶型最高曾以4980萬(wàn)總價(jià)成交。

每一次市場(chǎng)情緒瀕臨崩潰，都會(huì)誕生很多筍盤(pán)，包括核心區(qū)域的大面積豪宅。

03

最后淺聊一下政策的大方向。

這兩天，樓市傳來(lái)一則重磅消息：

新一輪的“房改”，要來(lái)了。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)披露，8月份國(guó)常會(huì)審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(14號(hào)文)，近期已經(jīng)傳達(dá)到各個(gè)城市的各個(gè)部門(mén)。

文件里明確提出兩大目標(biāo)：

1、加大保障房的建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮。

2、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式，讓商品房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

很多人問(wèn)我對(duì)新一輪“房改”怎么看?我的觀點(diǎn)很早就發(fā)表過(guò)了，今天再發(fā)一次。

未來(lái)，豪宅是富人的收藏品，優(yōu)質(zhì)商品房是中產(chǎn)階層的投資品，保障性住房則是普通人的居住品。

富豪、中產(chǎn)和普通人之間互不打擾，各自安好。

這個(gè)共識(shí)一旦形成，各個(gè)階層之間將會(huì)越來(lái)越固化。未來(lái)一線城市的優(yōu)質(zhì)商品房，出生的時(shí)候家里有就有，家里沒(méi)有的話，普通人通過(guò)奮斗也很難再擁有。

趁著這個(gè)共識(shí)尚未形成，盡早在一線城市買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)商品房，提前跨越這道未來(lái)普通人很難逾越的鴻溝。

如果你感覺(jué)無(wú)從下手，對(duì)買(mǎi)房感到迷茫，歡迎你私信我預(yù)約咨詢(xún)，讓我們?yōu)槟愕募彝ベY產(chǎn)保駕護(hù)航。