“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地兩個月，樓市怎么樣了？

8月底以來，金融監(jiān)管部門因城施策實施好差別化住房信貸政策，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、降低存量首套房貸利率等重磅政策接連落地，更好支持居民剛性和改善型住房需求。一線城市紛紛加入政策優(yōu)化行列，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。來自多個渠道的數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)政策落地后，在短期內(nèi)有效提振了一二線核心城市的購房需求。

距離“穩(wěn)樓市”新政落地已有兩個月時間，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生積極變化。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，9月份商品房銷售面積環(huán)比降幅較8月份改善2個百分點。從9月份70個大中城市商品住宅交易量來看，新房和二手房合計數(shù)據(jù)在當(dāng)月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長2.8%，這是在連續(xù)5個月下降后首次轉(zhuǎn)正。

不過，在宏觀指標(biāo)改善之外，購房者對于入市則更加謹(jǐn)慎，買賣雙方存在觀望情緒，市場期待更多政策落地。東方金誠研究發(fā)展部高級分析師馮琳在接受《金融時報》記者采訪時表示，為鞏固樓市企穩(wěn)回升勢頭，接下來政策面有必要在需求端繼續(xù)發(fā)力，重點指向進(jìn)一步有序放松限購、繼續(xù)引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率下調(diào)、進(jìn)一步激活二手房市場等。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”帶動一線樓市改善

剛進(jìn)9月，北上廣深四個一線城市就已全面落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。政策超預(yù)期落地，市場快速做出反應(yīng)，購房者置業(yè)和置換意愿明顯上升，“賣一買一”帶動二手房掛牌量大幅增加。中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布后，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點，北上廣深均有明顯提升。9月4日至10日，北京、深圳新房銷售面積分別環(huán)比增長16.9%、3.8%。安居云洞察數(shù)據(jù)顯示，北京樓市在新政發(fā)布后的兩周較新政前兩周日均熱度高出19%。

國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)也印證了一線城市的回暖勢頭，但不同城市表現(xiàn)有所差異。從環(huán)比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳則有所下降。一線城市二手住宅銷售價格在連續(xù)4個月下降后首次轉(zhuǎn)漲。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。

“伴隨‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策全面推進(jìn)，房地產(chǎn)需求端已經(jīng)出現(xiàn)回暖勢頭。”馮琳表示，今年樓市“金九”成色較足，當(dāng)月商品房銷售面積環(huán)比上升47%，好于往年平均水平，同比銷售降幅也比8月份收窄，商品房竣工、新開工等施工數(shù)據(jù)也有回升。另外，9月份，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.2%。由于一線城市二手房價格具有風(fēng)向標(biāo)意義，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場已顯露企穩(wěn)跡象。

近期，上海公積金實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、廣州縮窄限購區(qū)域，一線城市進(jìn)一步釋放政策利好。中指研究院發(fā)布的研究報告指出，當(dāng)前優(yōu)化政策落地對一線城市市場產(chǎn)生一定帶動效果，但政策效果持續(xù)性尚不穩(wěn)定。以北京為例，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實施后，一部分購房需求在短期內(nèi)集中釋放，短期推高了北京新房和二手房成交量。但10月份以來，北京新房日均成交面積較9月份下降，二手房市場活躍度降低，市場持續(xù)性不足。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《金融時報》記者采訪時也表示，從9月份數(shù)據(jù)來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策發(fā)布后，部分購房者在政策推動下加速入市，一線城市房地產(chǎn)市場活躍度提升。但市場仍面臨下行壓力，主要是因為購房者預(yù)期以及信心偏弱。

房貸利率下降減輕購房者負(fù)擔(dān)

8月下旬以來，金融監(jiān)管部門接連發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整優(yōu)化最低首付款比例和利率下限、降低存量首套住房貸款利率等重磅政策。9月25日，商業(yè)銀行對存量首套房貸利率統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整。10月25日起，多家銀行對于已經(jīng)通過審核的“二套轉(zhuǎn)首套”存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整。多數(shù)購房者已經(jīng)在第一時間享受到了房貸利息下降的政策“紅包”。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上介紹，目前，絕大多數(shù)借款人均已第一時間享受到了實惠。9月25日到10月1日實施首周，有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調(diào)，合計4973萬筆、21.7萬億元。調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點。存量房貸利率調(diào)整顯著影響整個合同期限的利息支出，預(yù)計此項措施的效應(yīng)將持續(xù)發(fā)揮，并逐漸惠及整個經(jīng)濟(jì)運行。

“存量首套房貸利率下調(diào)更利好符合‘二套轉(zhuǎn)首套’條件的貸款人，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，房貸利率有些甚至在6%以上。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費意愿，同時也有利于促進(jìn)部分改善型購房者入市。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩提前還貸情況。

實際上，在首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制作用下，多地購房者的利息支出已經(jīng)大大減少。人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，新發(fā)放個人住房貸款利率為4.13%，同比下降0.88個百分點。貝殼研究院監(jiān)測顯示，目前百城中僅有一線城市首套房貸利率高于4.0%，14個城市二套利率高于4.4%。與2021年9月份的歷史高點相比，今年10月份百城首套平均房貸利率累計下降186BP，二套平均房貸利率累計下降156BP，三四線城市累計降幅整體超過一二線城市。該研究院發(fā)布的報告指出，市場進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間后，較低的房貸利率環(huán)境將會進(jìn)一步促進(jìn)住房需求釋放，成為市場平穩(wěn)發(fā)展的輔助器。

市場期待更多政策落地

當(dāng)前市場環(huán)境下，購房者可選房源顯著增多，伴隨政策帶來的短期熱度逐漸消退，買賣雙方對于樓市的認(rèn)識也都更加冷靜。在深度博弈的市場中，既有購房者享受房價和中介費優(yōu)惠后，認(rèn)準(zhǔn)時機(jī)果斷出手，也有賣方因為出售周期變長而遲遲難以滿足改善型住房需求。

“相比9月份政策剛落地那會兒，我們片區(qū)10月份的成交量有些回落。購房者因為有更多可選擇的房源，顯得更加謹(jǐn)慎。”北京豐臺區(qū)某大型房產(chǎn)中介工作人員對《金融時報》記者表示，他所在的片區(qū)屬于“老破小”，二手房降價出售的現(xiàn)象比較普遍，并且預(yù)估成交周期要長于三個月。

“對于想買改善住房的購房者來說，我認(rèn)為這是一個入手的好時機(jī)。但有一些‘賣一買一’的購房者，現(xiàn)在卡在了出手現(xiàn)有的剛需住房上。”該工作人員說道。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，重點15城新房成交量較9月同期下降9.59%;重點10城二手住宅成交量較9月同期下降13.41%。隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效應(yīng)逐步弱化，成交熱度持續(xù)性不足，后續(xù)仍需要其他利好政策加持。

隨著廣州放開部分區(qū)域住宅限購，上海公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其他核心一二線城市的購房者也對政策調(diào)整空間抱有更多期待。陳文靜表示，短期來看，需求端、供應(yīng)端政策均有優(yōu)化空間，比如核心城市降低首付比例、放松限購、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等。經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及居民信心提振是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的前提條件，本輪市場恢復(fù)需要更長時間，需要保持合理預(yù)期。

馮琳表示，為鞏固樓市企穩(wěn)回升勢頭，接下來政策面要在需求端繼續(xù)用力。比如，在“因城施策”原則下，進(jìn)一步有序放松限購，重點滿足剛性和改善性需求;繼續(xù)引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率下調(diào);通過全面推行“帶押過戶”、減免房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費等方式，進(jìn)一步激活二手房市場。預(yù)計在各項支持政策持續(xù)發(fā)力的背景下，四季度樓市有望延續(xù)回升勢頭。