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中央最新發(fā)文,再次定調(diào)了房地產(chǎn)

中央最新發(fā)文,再次定調(diào)了房地產(chǎn)
2023-10-31 08:46 來源: 編輯:騰訊網(wǎng) 瀏覽量:0

今年8月,國務(wù)院審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文),近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。市場普遍認為,14號文會進一步落實房住不炒,也是對“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系巨變”做出的回應(yīng)。‍

而從投資人的角度,這場變化會怎樣推進,什么樣的人群才能受益?對傳統(tǒng)商品房市場有何影響?未來房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、投資、價格體系是否會發(fā)生巨大變化?后續(xù)地產(chǎn)供給端會有什么新的變化?

我們今天為您詳細解讀保障性住房的多元化供給體系,解讀保障性住房對商品房銷售的影響,探討地產(chǎn)投資的走勢,并為您詳細分析保障性住房與城中村改造和保交樓的交互關(guān)系。

問答實錄

①丨保障性住房的定位是什么?整個體系是怎樣的?

- 與保租房構(gòu)成“租賃-產(chǎn)權(quán)”的住房體系

主持人:

8月份國務(wù)院14號文,詳細規(guī)劃了保障性住房的規(guī)劃和配套政策,很多財經(jīng)媒體認為這是行業(yè)的重要變革。在您看來,保障性住房和之前的保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房之間,定位的差異是什么?

整體上看,14號文中提到的保障性住房,其實是整個國家保障住房體系中的一個環(huán)節(jié),并不是說要顛覆原本的地產(chǎn)行業(yè),而是在地產(chǎn)行業(yè)本身市場容量收縮,行業(yè)景氣度下行時期,通過保障性住房,作為商品房的補充,更好實現(xiàn)“居者有其屋”的大目標(biāo)。

在14號文推動保障性住房之前,其實中國有很長一段時間是廉租房+經(jīng)濟適用房的模式構(gòu)成整個保障性住房體系。在千禧年的第一個十年,經(jīng)濟適用房的投資對整個地產(chǎn)投資的貢獻較高,高峰時期經(jīng)濟適用房投資占地產(chǎn)投資比例接近6%。但是隨著后續(xù)地產(chǎn)商品房的發(fā)展,經(jīng)濟適用房的模式逐漸淡出,直到2012-2013年時期,越來越多省份逐漸退出經(jīng)濟適用房。詳見下圖。

而當(dāng)前新推出的保障性住房,保障對象主要面對“工薪階層和城市需要的人才”,按照“?;?rdquo;的模式確定面積標(biāo)準(zhǔn),按“保本微利”原則公平公正配售,而且嚴(yán)格按照封閉化原則,防止保障房流入商品房市場。

而未來,保障性住房和保障性租賃住房,分別從實際產(chǎn)權(quán)房和租賃模式,與商品房一同構(gòu)成我們的多元化住房供給體系。14號文的推出,也確實重新構(gòu)建了我國的多元化、多層次保障住房體系,具體詳見下表。

表:我國保障住房體系

數(shù)據(jù)來源:嵩山論市整理

或許有的朋友也發(fā)現(xiàn)了,我國的保障住房體系,有些類似于新加坡的“廉租房-組屋-私人住宅”的供應(yīng)體系。而14號文力推的保障性住房,跟新加坡的組屋定位比較類似。

新加坡組屋價格相對低廉,三房戶型是個人年收入的3倍,四房戶型是兩個人年收入的2倍左右。一般情況下,年輕人工作幾年時間,靠積蓄就能買得起一套房,而且購房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。政府在住房供應(yīng)方面起到了主導(dǎo)作用,通過規(guī)劃和發(fā)展大量的公共住宅來滿足居民的需求。關(guān)于新加坡的供應(yīng)體系,詳見下表。

表:新加坡住房供應(yīng)體系

數(shù)據(jù)來源:嵩山論市整理

參考新加坡模式,中國未來的住房供應(yīng)體系,將由公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性住房和商品房共同構(gòu)成,租賃+產(chǎn)權(quán)并進,并形成相互封閉的價格體系。

②丨保障性住房對商品房的影響如何?

- 保障性住房封閉管理,且面向群體嚴(yán)格,不會對商品房銷售產(chǎn)生沖擊

主持人:

按照您的說法,保障性住房和商品房是相互隔離的。但是市場中還有很多投資人擔(dān)心,保障性住房的推廣,對商品房,特別是90平米以下的剛需型商品房銷售有影響,保障性租房替代商品房的需求,讓原本就在下行的商品房市場容量進一步收縮,或者引發(fā)剛需商品房價格進一步下降。您是怎么看這個問題的?

我覺得不需要擔(dān)心這個問題,因為正如我剛才所說,商品房和保障性住房的體系是相互封閉的。

首先,從需求上看,保障性住房的受益群體,有嚴(yán)格的資格限制。正如14號文所述,保障性住房的面向?qū)ο笫鞘杖氩桓叩墓ば诫A層,以及城市需要引進的人才群體。而以家庭為單位,只能購買一套保障性住房,而且已經(jīng)享受過其他政策性住房優(yōu)惠的群體,需要騰退原先的政策性住房。

從供給上看,保障性住房的推廣并非是要一蹴而就。本身根據(jù)14號文的規(guī)劃,保障性住房的供給,需要先確定保障性用地,更多也是將原有閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公用地,變更土地用途,然后在不補繳地價款的前提上,可以通過劃撥模式完成供地。這里有一點值得關(guān)注,就是14號文原文中,明確提到房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的商品房,可以轉(zhuǎn)化為保障性住房,這一點可以暗示了未來房地產(chǎn)行業(yè)出清的方向。

而很多投資人擔(dān)心的,因為保障性住房的推進,影響剛需商品房的價格。這一點大可放心,因為保障性住房是“配售”,并不是市場化銷售,而且14號文要求,對保障性住房實施嚴(yán)格的封閉管理。禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的由城市人民政府按規(guī)定予以回購。

所以,保障性住房的受益群體有限制,銷售方式為針對性配售而非市場化供需匹配,另外本身保障性住房是封閉式管理。而保障性住房的供給不會一蹴而就,更多類似于2017年推動的“租售同權(quán)”的長租公寓,不會一次性釋放供給,也很難產(chǎn)生對商品房的實際沖擊。

③丨保障性住房對地產(chǎn)投資有拉動嗎?

- 保障性住房以存量改造為主,對地產(chǎn)投資拉動不大

主持人:

那從宏觀經(jīng)濟來講,保障性住房會對地產(chǎn)投資產(chǎn)生很大影響嗎?是否可以期待通過保障性住房來拉動投資?

一定程度上看,保障性住房不會一蹴而就,也不是一次性釋放出來,疊加上保障性住房的適用群體是條件嚴(yán)格的,所以某些財經(jīng)媒體所稱的“未來中國房地產(chǎn)市場40%是保障性住房”是不現(xiàn)實的,也不能機械套用新加坡模式,用組屋的比例推測保障性住房的規(guī)模。

如果用過往經(jīng)濟適用房的例子來看,本身經(jīng)濟適用房的投資占當(dāng)時的固定資產(chǎn)投資比例僅有1%左右。而保障性住房的推動在短期內(nèi)也很難像當(dāng)時經(jīng)濟適用房那樣大范圍推廣。詳見下圖。

另外,保障性住房的來源,很多是圍繞著存量住房轉(zhuǎn)化和工業(yè)用地、商業(yè)用地改造,本身相比于普通商品房的土地購置+新建住房,存量轉(zhuǎn)化帶來的投資額相對有限。

而整體住房體系中,保租房相對保障性住房,占比更多,“十四五”時期,全國40個重點城市初步計劃新增保租房650萬套。而在2023年,今年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套(間)的任務(wù)目前已完成72%,各地籌集建設(shè)進度不斷加快。從全國看,各地近兩年來共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套(間),完成投資超過5200億元。如果按照5200億元/508萬套,差不多每套對應(yīng)的投資在10萬元左右,如果2023年實現(xiàn)保租房計劃 100%的204萬套投資,基本上可以實現(xiàn)2000億投資,占房地產(chǎn)投資1.5%左右,而相比于保租房,保障性住房的體量更小。

因此,相比于整個商品房的投資來講,無論是保障性住房還是保租房,占比在1-2%左右,疊加上保障性住房規(guī)劃推動尚需要各地落實,不會一蹴而就,所以并不能簡單推斷,說保障性住房可以實現(xiàn)對地產(chǎn)投資明顯的拉動。

④丨保障性住房與城中村改造、保交樓什么關(guān)系?

- 保障性住房與城中村改造綁定,同樣需要解決資金來源和主體激勵問題

主持人:

目前來看,保障性住房、平急兩用設(shè)施、城中村改造,都是地產(chǎn)行業(yè)供給端的重要政策,也是未來地產(chǎn)行業(yè)長效機制轉(zhuǎn)型的方向。根據(jù)您對14號文的研究,保障性住房與城中村改造、保交樓等供給側(cè)重點領(lǐng)域,是有怎樣的關(guān)聯(lián)呢?

首先,保障性住房與城中村改造關(guān)系密切,一方面城中村改造涉及到的超大特大城市,也是保障性住房重點布局和推廣的城市。而本身整體城市更新工作中,城中村改造和保障性住房建設(shè)就是一體的。本身城中村改造入庫的大部分項目,都需要按一定比例配建保障性住房。而14號文本身也強調(diào),充分利用閑置用地,也推動工業(yè)用地和商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為保障性住房用地。

從資金上看,各地財政將發(fā)揮重點作用。本身城中村改造單個項目難以實現(xiàn)盈利的,可以由地方政府統(tǒng)一做片區(qū)規(guī)劃,統(tǒng)籌資金,解決資金問題。而外部的城中村改造專項債、國開行城中村改造專項貸款可以提供新的資金來源。

而保障性住房本身也是微利,缺乏土地本身的溢價和融資,所以保障性住房注定一開始推動,就是跟城中村改造綁定,共同使用財政資金、國開行資金或?qū)m梻Y金等公益屬性較強的資金,來完成建設(shè),并積極引導(dǎo)社會資本完成標(biāo)桿項目融資與建設(shè)。

而金融市場方面,隨著化債計劃的推動,各地的城投平臺要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,很大一個方向也是去推動保障性住房建設(shè)。目前上交所也開始針對性窗口指導(dǎo),對于公司債發(fā)行資金會用于保障性住房、保租房、平急兩用設(shè)施、城中村改造的,給予融資審核上的支持。

當(dāng)然,城中村改造也好,保障性住房也好,資金支持并非一蹴而就,這一點需要投資人的耐心。

另外我們需要關(guān)注保交樓的進展。14號文里也專門提到,房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后的商品住宅和閑置用地,可以由政府回收,用于保障性住房建設(shè)??赡芪磥肀=粯峭苿拥闹攸c處置方向就是政府統(tǒng)一收購轉(zhuǎn)化為保障性住房。

當(dāng)前城中村改造和保交樓,從參與企業(yè)和資金方乃至于地方政府來講,短期內(nèi)尚未大規(guī)模推進,而單個項目算賬、單個企業(yè)算賬算不過來的情況,仍然是當(dāng)前的壓力點。在這個過程中,仍然是需要尋找新增資金來源,實現(xiàn)本身項目建設(shè)的資金循環(huán)。關(guān)于這一點,我們之前有過深度研究,建議您閱讀。

保障性住房,是未來中國住房多元化、多層次供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié),是商品房市場的重要補充,也是地產(chǎn)行業(yè)更好實現(xiàn)“房住不炒”,實現(xiàn)“居者有其屋”的重點政策。我們不能期待通過保障房建設(shè)拉動地產(chǎn)投資,也不需要擔(dān)心商品房銷售受到影響。接下來的地產(chǎn)行業(yè),會伴隨城中村改造、保交樓和保障性住房建設(shè),進入新的階段。

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