鄭州一樓盤逾期交付還要業(yè)主每平米補(bǔ)1300多元差價(jià)?律師:補(bǔ)差保房應(yīng)該是購(gòu)房者現(xiàn)階段最好的選擇
鄭州一樓盤逾期交付還要業(yè)主每平米補(bǔ)13
近日,鄭州市金水區(qū)鄭東龍湖一號(hào)問(wèn)題樓盤項(xiàng)目攻堅(jiān)化解工作指揮部(下文簡(jiǎn)稱“指揮部”)發(fā)布的“保交樓”處置公告,引發(fā)部分業(yè)主不滿。
該公告稱,對(duì)于(保交樓)地塊(7-1、7-2、4-1),原團(tuán)購(gòu)業(yè)主若選擇繼續(xù)持有房源的,需要按照1357.6元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交房款,并鼓勵(lì)一房配購(gòu)一車位,一個(gè)儲(chǔ)藏室;原團(tuán)購(gòu)業(yè)主若選擇退款,將以4.75%的年化率退還本金及利息,半年內(nèi)有序退款到位;對(duì)于4-2地塊、5號(hào)地塊,可選擇退款(利率同上),也可選擇置換房源,同時(shí)不再補(bǔ)償資金占用費(fèi),并按照鳳起梧桐園(6號(hào)地塊)置換單價(jià)12146.36元/㎡補(bǔ)交房款。
多位業(yè)主表示,以上解決方案并不合理,并拒絕補(bǔ)交房款。業(yè)主堅(jiān)持按照之前的購(gòu)房合同辦理交房。
據(jù)了解,鄭東龍湖一號(hào)開發(fā)商為河南美商置業(yè)有限公司,該項(xiàng)目位于中州大道與楊金路交叉口東北角500米左右,占地約2100畝,涵蓋住宅、公寓(寫字樓)、酒店、商業(yè)等。按照原計(jì)劃,該樓盤應(yīng)在2019年底陸續(xù)交房,但是3年多過(guò)去,如今依然沒(méi)有完成所有施工。
有業(yè)主認(rèn)為:
三種方案缺少法律依據(jù),不會(huì)補(bǔ)繳費(fèi)用
紅星新聞聯(lián)系到一名7-1地塊業(yè)主,據(jù)其反映,其在2013年團(tuán)購(gòu),交了20萬(wàn)的定金,2017年選房簽訂合同,網(wǎng)簽備案,開始還房貸。合同上規(guī)定的交樓時(shí)間是2019年12月31日,但一直拖到現(xiàn)在都沒(méi)有交房。面對(duì)指揮部給出的三種方案,業(yè)主們認(rèn)為三種方案都不合理,也沒(méi)有法律依據(jù),但還是傾向于選擇第一種交房方案,希望能按時(shí)交房,“再不交都影響孩子上學(xué)了”,但不會(huì)補(bǔ)繳費(fèi)用。該業(yè)主稱“7-1地塊已經(jīng)具備交房條件,也已竣工驗(yàn)收過(guò)一次,有些業(yè)主之前收到了延期交樓的通知,但我沒(méi)有收到,我是在群里看的其他業(yè)主收到的通知。”
據(jù)一名4-1地塊業(yè)主向紅星新聞反映,其稱2016年全額付款100萬(wàn)左右進(jìn)行網(wǎng)簽,“因?yàn)橐呀?jīng)網(wǎng)簽過(guò),也希望如期交房,但不會(huì)補(bǔ)繳費(fèi)用,也不會(huì)配購(gòu)車位和儲(chǔ)藏室”。該業(yè)主還稱,如果到時(shí)必須要補(bǔ)繳房款才能交房,會(huì)選擇退款。
另?yè)?jù)一位4-2地塊業(yè)主反映,其稱2013年交定金,2015年補(bǔ)齊了首付款,由于4-2地塊目前都沒(méi)有拍到,只能無(wú)奈選擇退款。
面對(duì)諸多業(yè)主的質(zhì)疑,紅星新聞?dòng)浾咭詷I(yè)主身份聯(lián)系到指揮部,工作人員表示指揮部主要由金水區(qū)政府牽頭成立,其所公布的三種方案也是相關(guān)部門經(jīng)過(guò)前期調(diào)研后討論出來(lái)的結(jié)果,包括政府相關(guān)部門、開發(fā)商和第三方機(jī)構(gòu),這是根據(jù)第三方測(cè)算結(jié)果統(tǒng)一制定出的方案。“要是業(yè)主覺得三種方案都不合適,可以先登記,后續(xù)會(huì)有針對(duì)特殊情況出臺(tái)的方案。”至于不選擇任意一種方案,會(huì)不會(huì)被單方解除網(wǎng)簽備案的協(xié)議,工作人員表示不清楚相關(guān)情況。
至于以上方案中的差價(jià)數(shù)額、年化率和置換金額的確定,指揮部工作人員解釋稱,將差價(jià)金額定在1357.6元/㎡,“這是由第三方測(cè)算機(jī)構(gòu)通過(guò)各方面的數(shù)據(jù)得出的結(jié)果,是根據(jù)團(tuán)購(gòu)地續(xù)建資金與剩余貨值之差,其結(jié)果再除以所有的地上建筑面積得出的數(shù)值。”
據(jù)了解,經(jīng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)事務(wù)所測(cè)算,團(tuán)購(gòu)地續(xù)建資金總需約6.89億元,剩余貨值包括未銷售車位貨值約1.06億元,未銷售儲(chǔ)藏室貨值約8575萬(wàn)元,車位和儲(chǔ)藏室屬于鼓勵(lì)購(gòu)買,并非強(qiáng)制購(gòu)買。
“4.75%的年化率是根據(jù)之前業(yè)主與開發(fā)商的訴訟里折中得到的數(shù)據(jù)。”上述工作人員表示,至于12146.36元/㎡的置換單價(jià),“鳳起梧桐園銷售備案均價(jià)為18500元/㎡,置換標(biāo)準(zhǔn)為12146.36元/㎡,這個(gè)數(shù)值是開發(fā)商確定的。”
隨后紅星新聞聯(lián)系到金水區(qū)住建局,工作人員證實(shí)該指揮部確實(shí)是有金水區(qū)政府參與,其他情況尚不清楚。
律師說(shuō)法:
補(bǔ)差保房應(yīng)該是購(gòu)房者現(xiàn)階段最好的選擇
對(duì)于上述方案的合理性,紅星新聞聯(lián)系到了相關(guān)律師進(jìn)行解讀。
四川盛豪(德陽(yáng))律師事務(wù)所蔣健律師表示,從合同約定和法律規(guī)定角度,以上方案的處理方式應(yīng)該與開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同約定及法律規(guī)定不符,從權(quán)利、義務(wù)的對(duì)等性來(lái)看也并不合理,但如果從購(gòu)房者權(quán)利實(shí)現(xiàn)的可能性和時(shí)效性的角度,補(bǔ)差保房應(yīng)該是購(gòu)房者現(xiàn)階段最好的選擇。
河南澤槿律師事務(wù)所主任付建告訴紅星新聞,對(duì)于已經(jīng)網(wǎng)簽備案過(guò)的業(yè)主仍需繳納費(fèi)用才可交房的問(wèn)題,需要具體分析合同條款和相關(guān)法律規(guī)定。“如果合同中沒(méi)有明確約定業(yè)主需繳納額外費(fèi)用才能交房,那么業(yè)主要房但是需要額外購(gòu)買儲(chǔ)藏室和車位的行為顯然不合理。”
“政府部門在處理房地產(chǎn)糾紛時(shí)應(yīng)遵循法律程序,尊重當(dāng)事人的意愿,并在合法合規(guī)的前提下進(jìn)行協(xié)調(diào)。如果合同屬于民事合同,政府部門通常不會(huì)直接干預(yù)或解除合同。”付建認(rèn)為,如果涉及到公共利益、城市規(guī)劃等問(wèn)題,政府部門可能會(huì)采取一定的措施來(lái)保障公共利益,但政府部門若單方面協(xié)調(diào)解除已備案合同、未能充分保障當(dāng)事人的參與權(quán)、知情權(quán),顯然不符合法律規(guī)定的。“根據(jù)我國(guó)民法典及合同法有關(guān)規(guī)定,若政府單方面解除已網(wǎng)簽備案合同,應(yīng)該本著公平、公正的原則,在法律規(guī)定許可的前提下,與原業(yè)主協(xié)商,互利、合理、有償?shù)赝咨平鉀Q,保障當(dāng)事人行使自己的合法權(quán)益。”
此外,付健還表示,業(yè)主如果選擇解除合同,確實(shí)意味著成為債權(quán)人,但如果房產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn),業(yè)主的房款很大可能得不到償還。“從政府的層面講,既然對(duì)爛尾樓項(xiàng)目的保交政策是出于對(duì)購(gòu)房者生活和財(cái)產(chǎn)的保障,那么就應(yīng)當(dāng)最大層面地從購(gòu)房者角度考慮問(wèn)題。”付律師建議購(gòu)房者進(jìn)一步和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門協(xié)商,在繳納額外費(fèi)用的前提下不把購(gòu)買車位等作為附加條件,以達(dá)到“退無(wú)可退”情況下的利益平衡。
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