鄭州一樓盤逾期交付還要業(yè)主每平米補(bǔ)1300多元差價？律師：補(bǔ)差保房應(yīng)該是購房者現(xiàn)階段最好的選擇

近日，鄭州市金水區(qū)鄭東龍湖一號問題樓盤項(xiàng)目攻堅(jiān)化解工作指揮部(下文簡稱“指揮部”)發(fā)布的“保交樓”處置公告，引發(fā)部分業(yè)主不滿。

該公告稱，對于(保交樓)地塊(7-1、7-2、4-1)，原團(tuán)購業(yè)主若選擇繼續(xù)持有房源的，需要按照1357.6元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交房款，并鼓勵一房配購一車位，一個儲藏室;原團(tuán)購業(yè)主若選擇退款，將以4.75%的年化率退還本金及利息，半年內(nèi)有序退款到位;對于4-2地塊、5號地塊，可選擇退款(利率同上)，也可選擇置換房源，同時不再補(bǔ)償資金占用費(fèi)，并按照鳳起梧桐園(6號地塊)置換單價12146.36元/㎡補(bǔ)交房款。

多位業(yè)主表示，以上解決方案并不合理，并拒絕補(bǔ)交房款。業(yè)主堅(jiān)持按照之前的購房合同辦理交房。

據(jù)了解，鄭東龍湖一號開發(fā)商為河南美商置業(yè)有限公司，該項(xiàng)目位于中州大道與楊金路交叉口東北角500米左右，占地約2100畝，涵蓋住宅、公寓(寫字樓)、酒店、商業(yè)等。按照原計(jì)劃，該樓盤應(yīng)在2019年底陸續(xù)交房，但是3年多過去，如今依然沒有完成所有施工。

有業(yè)主認(rèn)為：

三種方案缺少法律依據(jù)，不會補(bǔ)繳費(fèi)用

紅星新聞聯(lián)系到一名7-1地塊業(yè)主，據(jù)其反映，其在2013年團(tuán)購，交了20萬的定金，2017年選房簽訂合同，網(wǎng)簽備案，開始還房貸。合同上規(guī)定的交樓時間是2019年12月31日，但一直拖到現(xiàn)在都沒有交房。面對指揮部給出的三種方案，業(yè)主們認(rèn)為三種方案都不合理，也沒有法律依據(jù)，但還是傾向于選擇第一種交房方案，希望能按時交房，“再不交都影響孩子上學(xué)了”，但不會補(bǔ)繳費(fèi)用。該業(yè)主稱“7-1地塊已經(jīng)具備交房條件，也已竣工驗(yàn)收過一次，有些業(yè)主之前收到了延期交樓的通知，但我沒有收到，我是在群里看的其他業(yè)主收到的通知。”

據(jù)一名4-1地塊業(yè)主向紅星新聞反映，其稱2016年全額付款100萬左右進(jìn)行網(wǎng)簽，“因?yàn)橐呀?jīng)網(wǎng)簽過，也希望如期交房，但不會補(bǔ)繳費(fèi)用，也不會配購車位和儲藏室”。該業(yè)主還稱，如果到時必須要補(bǔ)繳房款才能交房，會選擇退款。

另據(jù)一位4-2地塊業(yè)主反映，其稱2013年交定金，2015年補(bǔ)齊了首付款，由于4-2地塊目前都沒有拍到，只能無奈選擇退款。

面對諸多業(yè)主的質(zhì)疑，紅星新聞記者以業(yè)主身份聯(lián)系到指揮部，工作人員表示指揮部主要由金水區(qū)政府牽頭成立，其所公布的三種方案也是相關(guān)部門經(jīng)過前期調(diào)研后討論出來的結(jié)果，包括政府相關(guān)部門、開發(fā)商和第三方機(jī)構(gòu)，這是根據(jù)第三方測算結(jié)果統(tǒng)一制定出的方案。“要是業(yè)主覺得三種方案都不合適，可以先登記，后續(xù)會有針對特殊情況出臺的方案。”至于不選擇任意一種方案，會不會被單方解除網(wǎng)簽備案的協(xié)議，工作人員表示不清楚相關(guān)情況。

至于以上方案中的差價數(shù)額、年化率和置換金額的確定，指揮部工作人員解釋稱，將差價金額定在1357.6元/㎡，“這是由第三方測算機(jī)構(gòu)通過各方面的數(shù)據(jù)得出的結(jié)果，是根據(jù)團(tuán)購地續(xù)建資金與剩余貨值之差，其結(jié)果再除以所有的地上建筑面積得出的數(shù)值。”

據(jù)了解，經(jīng)工程造價咨詢機(jī)構(gòu)、會計(jì)事務(wù)所測算，團(tuán)購地續(xù)建資金總需約6.89億元，剩余貨值包括未銷售車位貨值約1.06億元，未銷售儲藏室貨值約8575萬元，車位和儲藏室屬于鼓勵購買，并非強(qiáng)制購買。

“4.75%的年化率是根據(jù)之前業(yè)主與開發(fā)商的訴訟里折中得到的數(shù)據(jù)。”上述工作人員表示，至于12146.36元/㎡的置換單價，“鳳起梧桐園銷售備案均價為18500元/㎡，置換標(biāo)準(zhǔn)為12146.36元/㎡，這個數(shù)值是開發(fā)商確定的。”

隨后紅星新聞聯(lián)系到金水區(qū)住建局，工作人員證實(shí)該指揮部確實(shí)是有金水區(qū)政府參與，其他情況尚不清楚。

律師說法：

補(bǔ)差保房應(yīng)該是購房者現(xiàn)階段最好的選擇

對于上述方案的合理性，紅星新聞聯(lián)系到了相關(guān)律師進(jìn)行解讀。

四川盛豪(德陽)律師事務(wù)所蔣健律師表示，從合同約定和法律規(guī)定角度，以上方案的處理方式應(yīng)該與開發(fā)商和購房者簽訂的購房合同約定及法律規(guī)定不符，從權(quán)利、義務(wù)的對等性來看也并不合理，但如果從購房者權(quán)利實(shí)現(xiàn)的可能性和時效性的角度，補(bǔ)差保房應(yīng)該是購房者現(xiàn)階段最好的選擇。

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建告訴紅星新聞，對于已經(jīng)網(wǎng)簽備案過的業(yè)主仍需繳納費(fèi)用才可交房的問題，需要具體分析合同條款和相關(guān)法律規(guī)定。“如果合同中沒有明確約定業(yè)主需繳納額外費(fèi)用才能交房，那么業(yè)主要房但是需要額外購買儲藏室和車位的行為顯然不合理。”

“政府部門在處理房地產(chǎn)糾紛時應(yīng)遵循法律程序，尊重當(dāng)事人的意愿，并在合法合規(guī)的前提下進(jìn)行協(xié)調(diào)。如果合同屬于民事合同，政府部門通常不會直接干預(yù)或解除合同。”付建認(rèn)為，如果涉及到公共利益、城市規(guī)劃等問題，政府部門可能會采取一定的措施來保障公共利益，但政府部門若單方面協(xié)調(diào)解除已備案合同、未能充分保障當(dāng)事人的參與權(quán)、知情權(quán)，顯然不符合法律規(guī)定的。“根據(jù)我國民法典及合同法有關(guān)規(guī)定，若政府單方面解除已網(wǎng)簽備案合同，應(yīng)該本著公平、公正的原則，在法律規(guī)定許可的前提下，與原業(yè)主協(xié)商，互利、合理、有償?shù)赝咨平鉀Q，保障當(dāng)事人行使自己的合法權(quán)益。”

此外，付健還表示，業(yè)主如果選擇解除合同，確實(shí)意味著成為債權(quán)人，但如果房產(chǎn)企業(yè)申請破產(chǎn)，業(yè)主的房款很大可能得不到償還。“從政府的層面講，既然對爛尾樓項(xiàng)目的保交政策是出于對購房者生活和財(cái)產(chǎn)的保障，那么就應(yīng)當(dāng)最大層面地從購房者角度考慮問題。”付律師建議購房者進(jìn)一步和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門協(xié)商，在繳納額外費(fèi)用的前提下不把購買車位等作為附加條件，以達(dá)到“退無可退”情況下的利益平衡。