北京部分購房者正遭遇沖動(dòng)的懲罰

誠如9月初市場預(yù)期那般，早前部分受政策帶動(dòng)，選擇下訂的購房者開啟了退認(rèn)購之路。

近日，有市場消息傳出，北京豪宅出現(xiàn)大規(guī)模退房。對(duì)此，數(shù)位機(jī)構(gòu)人士及購房者告訴記者，“當(dāng)前購房者退訂現(xiàn)象在北京較為普遍。”

“9月初賣的，退了30%以上。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

北京某頭部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人李月告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，其實(shí)今年以來，不管是豪宅、改善型房源，還是剛需盤退認(rèn)購現(xiàn)象都比較普遍，“9月‘認(rèn)房不認(rèn)貸’新政刺激了一批潛在購房人下訂，這幾個(gè)月冷靜下來，有些覺得不合適就退訂了。”

李月稱，“有些購房人可能在現(xiàn)場開盤的時(shí)候，被現(xiàn)場營造的氛圍影響，沖動(dòng)交了認(rèn)購金選了房。事后，又多方一打聽，算算賬，又覺得付款壓力大了點(diǎn)兒，便會(huì)退認(rèn)購，這種情況其實(shí)在各個(gè)項(xiàng)目上都非常普遍。”

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退訂易，退定難

在望京工作的王巖今年在公司內(nèi)購里選中了一套房子，單價(jià)比市價(jià)便宜八千，還贈(zèng)送車位。去過售樓處幾次后，他下定了。隨買房而來的不是喜悅，是煩惱。在與公司同事及HR的聊天中，王巖判斷他所在的條線可能會(huì)被裁撤，他個(gè)人也大概率面臨被裁員。

“那時(shí)候已經(jīng)想退了。”王巖說，對(duì)他而言，如果失業(yè)還款壓力太大了。幾經(jīng)考慮，當(dāng)出國工簽下來那一刻，他決定退房了。

退房的路，比想象中還難。“溝通了很多次，從銷售員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司策劃督導(dǎo)能找的都找了。” 王巖說，他目前能見到的，都沒有權(quán)限退房。

一位開發(fā)商內(nèi)部人士向王巖透露，即使他沒網(wǎng)簽，還沒申請貸款，如果想退房需要得到集團(tuán)批準(zhǔn)，而且還要是集團(tuán)高層才能有權(quán)限退。

購買某央企在京改善項(xiàng)目的陳芳的退定之路，也滿是荊棘。“老家的房子賣不出去，北京的房子能賣出去，但還是湊不夠首付。”據(jù)陳芳介紹，她與項(xiàng)目溝通過幾次，希望付首付截止時(shí)間可以推后。

溝通幾輪后，項(xiàng)目方允許她首付分期，但不能跨年。“老家的房在年前大概率是賣不出去。”無奈下，她只能選擇退房。

“目前各家退房流程都很難。”一位接近上述房企的人士告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在卡退房很嚴(yán)，按照合同約定要賠償總房款的20%，還需要得到大區(qū)一把手的簽字。

“訂金可退，但定金不可退。”據(jù)北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師介紹，具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定。買房人給付的定金在總額的20%以內(nèi)，又是購房者自身原因不想買房的情況下，不能主張返還定金。而超過20%的部分，可以主張返還。

“購房人簽訂合同簽訂一定要慎重。” 王佳紅提醒，根據(jù)合同的約定，任何一方是不能隨意解除合同的，如果購房人認(rèn)為自己沒有實(shí)際的付款能力，可以和開發(fā)商協(xié)商解除合同，但可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

“如果開發(fā)商同意，雙方可以協(xié)商解決。如果開發(fā)商不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同，對(duì)于法院來說，通常情況下會(huì)考慮購房人的支付能力而同意購房人解除合同并承擔(dān)違約金。當(dāng)然，法院從保護(hù)交易安全的角度考慮，也可能會(huì)駁回客戶解除合同的訴求。”王佳紅稱。

一位房企人士坦言，市場上行，企業(yè)甚至可以打出“無理由退房”，吸引眼球;市場下行，每一個(gè)客戶對(duì)于企業(yè)都非常重要。

退房現(xiàn)象在意料之中

對(duì)于當(dāng)前北京出現(xiàn)的大面積退房現(xiàn)象，張大偉表示在其意料之中。

今年9月四個(gè)一線城市先后執(zhí)行樓市新政后，北京市場對(duì)政策的反應(yīng)速度最快，同時(shí)也是政策效應(yīng)最為明顯的城市。

9月初，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后首周，二手房成交近5000套，新建住宅3500套，二手房一周成交超過之前半個(gè)月的體量，但隨后，二手房、新房的成交量均開始下滑。其中，新盤成交方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月2日至9月5日成交量分別為1800套、900套、200套、100套，6日、7日、8日成交預(yù)計(jì)不足100套。

彼時(shí)，張大偉接受記者采訪時(shí)稱，“如此成交情況，究其原因可能是前期交定的客戶已經(jīng)逐步釋放，如果后續(xù)新房不漲價(jià)，下周就可能退房的情況，超過賣房。”

從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的吳剛甚至表示“我了解到幾個(gè)購房人，已經(jīng)交了近二十萬的定金，后來房子跌了，連定金都不要了。”

如今，購房人“冷靜”早已傳達(dá)到了市場。據(jù)諸葛找房發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅成交5177套，環(huán)比下降12.1%;同比下降39.6%，同比降幅較上月擴(kuò)大約21個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交規(guī)模來看，2023年前10月北京新房成交55122套，較2021年、2022年同期分別減少24.1%、上升0.2%。

“新房成交量止升轉(zhuǎn)降，一方面與供應(yīng)大幅收緊有關(guān)。”諸葛找房相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效應(yīng)在逐漸削弱，市場需求釋放放緩。

信心待提振，部分購房者首付籌措困難也導(dǎo)致退訂。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“對(duì)于改善及以上購房人而言，通常是‘賣一買一’，舊房子賣不出，也就沒辦法付新房首付和簽約。”

舊房子賣不出去背后，現(xiàn)階段北京二手房成交同樣遇冷。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比下降25.3%;同比下降5%，同比降幅較上月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。

“10月成交量止升轉(zhuǎn)降，同比跌幅擴(kuò)大。由于前期出臺(tái)的松綁政策效應(yīng)逐步削弱，隨著既有需求逐步釋放殆盡，復(fù)蘇的持續(xù)性顯露不足，二手房成交量下降。”諸葛找房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從累計(jì)成交來看，2023年前10月北京二手住宅成交129925套，較2022年同期上升7.2%。11月起北京公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”，預(yù)計(jì)將會(huì)促進(jìn)一批購房需求的釋放，11月新房成交量有望維穩(wěn)。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，成交趨冷也可能是局部市場現(xiàn)象被放大。李月告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，“從我們代理的項(xiàng)目來看的話，11月份以來成交量反而有升溫跡象?？們r(jià)在兩三千萬的房子，過去認(rèn)購速度較慢，到了11月份反而成交量有提升。”

文中李月、王巖、陳芳、吳剛均為化名