深圳已現(xiàn)腰斬二手房源，“低首付”購(gòu)房重出江湖

曾經(jīng)，不少購(gòu)房者通過(guò)“高評(píng)高貸”加杠桿買(mǎi)房，成為樓市上行周期的縮影，如今，“高評(píng)高貸”重出江湖，則變成了樓市下行周期中的縮影，這次的邏輯是：房?jī)r(jià)下跌速度太快。

“高評(píng)高貸”即房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，購(gòu)房者將較高的評(píng)估價(jià)虛報(bào)為成交價(jià)，從銀行貸到更多的資金，以此來(lái)覆蓋兩成首付，甚至三成首付，從而實(shí)現(xiàn)低首付、零首付。

深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的一名資深從業(yè)者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近兩個(gè)月深圳二手房降價(jià)的幅度確實(shí)比較大，與此同時(shí)銀行下調(diào)評(píng)估價(jià)的頻率也高起來(lái)，有的房源幾乎每周都會(huì)下調(diào)評(píng)估價(jià)。“高評(píng)高貸”的房源主要來(lái)自個(gè)別急賣(mài)的業(yè)主，業(yè)主將房源進(jìn)行緊急降價(jià)，但銀行的評(píng)估價(jià)格還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，才造成了價(jià)格差。

不過(guò)，相較樓市上行周期中人們對(duì)“高評(píng)高貸”的趨之若鶩，樓市下行周期中，“高評(píng)高貸”并沒(méi)有那么受歡迎，對(duì)樓市的影響也有限。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，通過(guò)“高評(píng)高貸”購(gòu)房的邏輯是，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲有比較良好的預(yù)期，而在當(dāng)前樓市下行周期中，不少購(gòu)房者預(yù)期悲觀，認(rèn)為現(xiàn)在購(gòu)置房產(chǎn)，后續(xù)房?jī)r(jià)還可能會(huì)下跌，資產(chǎn)投資并不劃算，“高評(píng)高貸”

“低首付”買(mǎi)二手房

“龍悅居63平方米的兩房戶型，中高樓層，滿五唯一紅本在手，業(yè)主一口價(jià)385萬(wàn)，評(píng)估價(jià)550萬(wàn)，零首付就可上車(chē)深圳。”近期，房產(chǎn)中介發(fā)布的房源信息中有不少這樣的“零首付”房源。

對(duì)于上述信息，第一財(cái)經(jīng)從房產(chǎn)中介處了解到，上述龍悅居小區(qū)同戶型“零首付”就可購(gòu)房的房源沒(méi)有，不過(guò)確實(shí)存在高評(píng)估價(jià)的現(xiàn)象，例如一套房源業(yè)主掛牌價(jià)376萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)達(dá)到490萬(wàn)元，可以實(shí)現(xiàn)一成首付購(gòu)房，

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，近期深圳“高評(píng)估價(jià)”的情況普遍存在，實(shí)際操作中，能達(dá)到零首付購(gòu)房的情況比較少見(jiàn)，但不少房源均可以低首付就實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。

例如，深圳一名房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，深圳市南山區(qū)大沖新城花園小區(qū)一套50平方米左右的住宅，業(yè)主要價(jià)370萬(wàn)元，銀行的評(píng)估價(jià)格為490萬(wàn)元，若購(gòu)房者在深無(wú)住房，首付按照三成計(jì)算，銀行按照評(píng)估價(jià)貸款，可以貸到343萬(wàn)元，與該房源的總價(jià)只相差17萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在購(gòu)房名額、銀行流水都符合標(biāo)準(zhǔn)的情況下，購(gòu)房者實(shí)際僅需將成交價(jià)虛報(bào)為評(píng)估價(jià)490萬(wàn)元，就可以27萬(wàn)元的首付購(gòu)買(mǎi)該套住宅，27萬(wàn)元占實(shí)際成交價(jià)370萬(wàn)元的一成不到。

再比如，寶安區(qū)富通蟠龍居小區(qū)一套面積101平方米，售價(jià)515萬(wàn)元的商品住宅，評(píng)估價(jià)可以達(dá)到636萬(wàn)元，如果在深無(wú)住房，可以從銀行貸款445萬(wàn)元，購(gòu)房者實(shí)際僅需70萬(wàn)元的首付就可以完成購(gòu)房，70萬(wàn)元僅占房源實(shí)際成交總價(jià)515萬(wàn)元1.5成左右。

房產(chǎn)中介提及，如果按照比較高的評(píng)估價(jià)去銀行貸款，最終的稅費(fèi)、月供也會(huì)更高一些。另外，在實(shí)際的操作過(guò)程中，購(gòu)房者需要將三成首付先給到銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，如果首付不夠，可以找人借錢(qián)周轉(zhuǎn)，最終等按揭貸款到賬再還。

“高評(píng)高貸”購(gòu)房背后的邏輯

那么，“高評(píng)高貸”，以及低首付高杠桿購(gòu)房是如何產(chǎn)生的?

上述房產(chǎn)中介表示，此前，銀行是嚴(yán)格按照政府部門(mén)規(guī)定二手房成交參考價(jià)進(jìn)行貸款，今年4月末以來(lái)，政策已經(jīng)放開(kāi)，銀行可以按照評(píng)估價(jià)貸款，而一般情況下，評(píng)估價(jià)比以往的參考價(jià)高，再加上隨著深圳房?jī)r(jià)下跌，不少房源的成交價(jià)已經(jīng)低于參考價(jià)，也遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，政策放開(kāi)之后，購(gòu)房者能從銀行貸到更多的錢(qián)，從而實(shí)現(xiàn)低首付。

另外，也有房產(chǎn)中介將“高評(píng)高貸”的現(xiàn)象解釋為：評(píng)估價(jià)下跌速度不及房?jī)r(jià)下跌速度。

深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的一名資深從業(yè)者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近兩個(gè)月深圳二手房降價(jià)的幅度確實(shí)比較大，與此同時(shí)銀行下調(diào)評(píng)估價(jià)的頻率也高起來(lái)，有的房源幾乎每周都會(huì)下調(diào)評(píng)估價(jià)。“高評(píng)高貸”的房源主要來(lái)自個(gè)別急賣(mài)的業(yè)主，業(yè)主將房源進(jìn)行緊急降價(jià)，但銀行的評(píng)估價(jià)格還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，才造成了價(jià)格差異。記者注意到，房產(chǎn)中介發(fā)布的“零首付”房源中，確實(shí)有不少房源在整個(gè)小區(qū)中價(jià)格都算是比較低的，也就是所謂的“筍盤(pán)”。

上述資深從業(yè)者表示，真正買(mǎi)房自住的人其實(shí)不需要通過(guò)“高評(píng)高貸”的方式去購(gòu)房，因?yàn)橐暂^高的評(píng)估價(jià)貸款之后，購(gòu)房者的月供的壓力也會(huì)增加，實(shí)際通過(guò)這種方式購(gòu)房的是一部分投資客，但是現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期比較悲觀，無(wú)論是剛需自住購(gòu)房者，還是投資客，通過(guò)“高評(píng)高貸”買(mǎi)房的人都不算多，對(duì)樓市的影響也有限。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，通過(guò)“高評(píng)高貸”購(gòu)房的邏輯是，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲有比較良好的預(yù)期，在過(guò)去樓市上行周期中，通過(guò)“高評(píng)高貸”購(gòu)房的現(xiàn)象非常常見(jiàn)，這種加杠桿的行為也推動(dòng)了深圳樓市成交量、價(jià)格的上漲，而在當(dāng)前樓市下行周期中，上述現(xiàn)象已經(jīng)明顯減少了，因?yàn)椴簧儋?gòu)房者預(yù)期悲觀，認(rèn)為現(xiàn)在購(gòu)置房產(chǎn)，后續(xù)房?jī)r(jià)還可能會(huì)下跌，這樣的資產(chǎn)投資是不劃算的，與此同時(shí)，“高評(píng)高貸”對(duì)樓市的成交量，以及價(jià)格的支撐力度也是在下降的。

值得注意的是，通過(guò)“高評(píng)高貸”購(gòu)房，也存在法律風(fēng)險(xiǎn)。廣東知恒律師事務(wù)所律師鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“高評(píng)高貸”實(shí)際上是一種不誠(chéng)實(shí)的行為。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，履行通知、說(shuō)明、協(xié)助、保密等義務(wù)”。因此，購(gòu)房者如果虛報(bào)實(shí)際成交價(jià)格，即將實(shí)際成交價(jià)格提升至更高的評(píng)估價(jià)，獲取更多的貸款來(lái)購(gòu)房，這種行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于違法行為。若被查到，購(gòu)房者可能會(huì)被追究民事責(zé)任，不僅要償還多貸的款項(xiàng)，還可能需要支付違約金、罰息等，并可能對(duì)其信用記錄造成影響。

有二手房已降價(jià)至5折

實(shí)際上，相較2020年、2021年上半年的房?jī)r(jià)高峰期，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了不少。

記者了解到，位于深圳市龍華區(qū)深圳北站附近的龍悅居四期，一套63平方米左右的房源，在2021年的高峰期曾有過(guò)750萬(wàn)元成交的紀(jì)錄，而當(dāng)前，該戶型已經(jīng)多次出現(xiàn)400萬(wàn)元以下的掛牌價(jià)，一名房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，上述戶型近期最便宜的一套總價(jià)為376萬(wàn)元，已經(jīng)較高峰時(shí)期的價(jià)格腰斬。

上述的大沖新城花園50平方米，業(yè)主要價(jià)370萬(wàn)元的房源也不例外，在2021年的高峰期，該戶型成交價(jià)曾達(dá)到550萬(wàn)元，相比起來(lái)，該戶型的總價(jià)跌幅為33%。

再比如曾經(jīng)被炒房團(tuán)“圍獵”的南山區(qū)諾德假日花園小區(qū)，戶型為48平方米的商品住宅，在2021年的高峰期曾以756萬(wàn)元的價(jià)格成交，單價(jià)接近16萬(wàn)元/平方米，近日，該片區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者，該戶型的掛牌價(jià)已經(jīng)降至480萬(wàn)元，較高峰期下降了37%左右。

據(jù)樂(lè)有家研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年10月，深圳二手住宅的成交價(jià)環(huán)比下跌2%，除了9月止跌，今年4月以來(lái)深圳二手房成交價(jià)均處于下跌狀態(tài)，7～10月，每月都有超6成的房源以低于參考價(jià)的價(jià)格成交。

成交量方面，盡管8、9月有“認(rèn)房不認(rèn)貸”、房貸利率下調(diào)利好政策的加持，深圳二手房成交量依舊處于榮枯線(5000套/月)以下的低位，10月深圳全市二手房錄得3717套，盡管成交量環(huán)比、同比有所增長(zhǎng)，但依舊不及今年3月小陽(yáng)春時(shí)期。

新房市場(chǎng)依舊沒(méi)有太大起色，今年10月，深圳一手住宅成交2654套，環(huán)比上漲28%，結(jié)束了8、9月的“兩連跌”，成交量低于月成交5000套的榮枯線水平。