深圳二套房首付降至4成，部分二手房將不再繳納豪宅稅

深圳樓市再放大招，這次是降低二套房首付比例，放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

11月22日晚間，消息稱，明日起，深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%，統(tǒng)一調(diào)整為 40%。

第一財(cái)經(jīng)查閱相關(guān)部門官方網(wǎng)站，并未找到相關(guān)通知，不過(guò)，記者從中國(guó)銀行、建設(shè)銀行深圳區(qū)域的個(gè)貸經(jīng)理處了解到，上述消息屬實(shí)，分行已經(jīng)收到相關(guān)通知，將于明日開(kāi)始正式實(shí)施。深圳一名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士也向第一財(cái)經(jīng)確認(rèn)了上述消息。

此外，深圳普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也開(kāi)始松動(dòng)。11月22日傍晚，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》，該通告稱，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。該通告自2023年11月23日起執(zhí)行。

對(duì)比2020年7月的政策，深圳此次通告對(duì)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，取消了“實(shí)際成交價(jià)低于750萬(wàn)元”這一限制。也就是說(shuō)，新政之后，建筑面積小于144平方米，但是總價(jià)高于750萬(wàn)元的住宅，將被納入普通住宅的范疇，在二手房交易時(shí)，這部分住宅將節(jié)省不少稅費(fèi)。

按照樂(lè)有家研究中心計(jì)算，一套滿5年，總價(jià)770萬(wàn)元，原價(jià)50萬(wàn)元住宅，增值稅以及附加稅方面，政策前應(yīng)該38.16萬(wàn)，政策后為0元;個(gè)稅方面，在政策前應(yīng)該11.01萬(wàn)元，政策后為7.7萬(wàn)元;契稅方面，政策前應(yīng)該22.02萬(wàn)，政策后為23.1萬(wàn)?？偟膩?lái)看，在本次政策之后，上述幾項(xiàng)交易稅費(fèi)將節(jié)省40萬(wàn)元。

樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，此次政策還將降低購(gòu)房者二套房的首付壓力。以一套總價(jià)800萬(wàn)的住宅為例計(jì)算，新政前，該住宅屬于非普通住宅，第二套的首付比例為8成，對(duì)應(yīng)的首付金額為640萬(wàn)元，新政后，該住宅屬于普通住宅，二套房首付比例降低至4成，對(duì)應(yīng)的首付金額為320萬(wàn)元，直接減少了320萬(wàn)元。不過(guò)值得注意的是，新政之后，購(gòu)房者每月的房貸壓力也會(huì)上升，以按揭貸款30年、等額本息計(jì)算，購(gòu)房者的月供將從新政之前的8107元/月升至16214元/月。

今年以來(lái)，深圳樓市復(fù)蘇整體效果不明顯，盡管8、9月有“認(rèn)房不認(rèn)貸”、房貸利率下調(diào)利好政策的加持，深圳二手房成交量依舊處于榮枯線(5000套/月)以下的低位，10月深圳全市二手房錄得3717套，盡管成交量環(huán)比、同比有所增長(zhǎng)，但依舊不及今年3月小陽(yáng)春時(shí)期。新房市場(chǎng)依舊沒(méi)有太大起色，今年10月，深圳一手住宅成交2654套，環(huán)比上漲28%，結(jié)束了8、9月的“兩連跌”，成交量低于月成交5000套的榮枯線水平。

對(duì)于政策的影響，樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，今年8月底以來(lái)，深圳陸續(xù)出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)的樓市利好政策，疊加此次二套房首付標(biāo)準(zhǔn)降低和豪宅線提升的政策，這些組合拳有助于進(jìn)一步降低改善人群購(gòu)房門檻，充分激活改善需求。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，相比首付比例的降低，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的降低，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)利好程度更大。一名購(gòu)房者稱，“首付降了，但月供及利息多了，只有一部分房子的豪宅稅(增值稅)取消，算是較大利好。”另外，一名房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投資者認(rèn)為，投資收益預(yù)期不大的情況下，降首付預(yù)計(jì)效果不會(huì)太大。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，深圳此次調(diào)整樓市政策，沒(méi)有從限購(gòu)?fù)顺龅慕嵌热胧郑钦{(diào)整普通住房?jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，遵循降低住房交易成本，滿足改善性住房需求的政策本源。“政策小步快跑，沒(méi)有一次性到位，給下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間。”李宇嘉說(shuō)。

李宇嘉表示，需求端的政策可以釋放一部分被政策積壓的需求，但很難對(duì)當(dāng)前疲弱的需求形成帶動(dòng)作用。“因?yàn)槟壳皹鞘械男枨笾饕歉叻績(jī)r(jià)與大多數(shù)中等、中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”李宇嘉表示，除了上述矛盾，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，樓市復(fù)蘇不明顯，還有很大一部分原因是市場(chǎng)普遍對(duì)房?jī)r(jià)和樓市前景預(yù)期不樂(lè)觀。