降二套首付、調(diào)普宅標準,深圳樓市一天兩大利好
降二套首付、調(diào)普宅標準,深圳樓市一天
二套房首付款比例降至四成、調(diào)整普通住宅認定標準,11月22日,深圳房地產(chǎn)政策迎來兩大重要調(diào)整。
業(yè)內(nèi)分析指出,此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中可以說是最大的。這也意味著繼廣州多次放松樓市調(diào)控之后,同在廣東省、同為一線城市的深圳終于在房地產(chǎn)政策上有了實質(zhì)上的變化。
首付、稅費都減負
“這兩條政策都具有非常強的信號意義,同時也會對深圳市民購房等產(chǎn)生非常直接的影響。”正如易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進所言,業(yè)內(nèi)分析認可了本次深圳措施的力度。
11月22日晚間,據(jù)新華視點消息,其記者從中國人民銀行深圳市分行獲悉,11月23日起,深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
“政策從支持合理住房消費需求,尤其是改善型住房需求的角度出發(fā),對二套房的首付比例做了調(diào)整,這有助于降低購房門檻和購房成本,利好購房需求的積極釋放。”嚴躍進指出。
政策也取消了過去按普通住宅和非普通住宅分類的標準,全部統(tǒng)一為下調(diào)至40%首付的要求。嚴躍進認為,這有助于政策的更好執(zhí)行和消化,尤其是對于認購非普通住宅的購房者來說,其首付減負效應(yīng)會更加明顯。
樂有家研究中心以總價800萬的住宅為例計算,新政前它屬于非普通住宅,新政后屬于普通住宅,二套房首付壓力直接減少320萬。
同日晚間,深圳市住建局官網(wǎng)還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認定標準的通告》,將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調(diào)整為:住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0),且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。
相比此前標準,新的普通住房認定標準通告中取消了“實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元”這一條標準,即深圳不再對總價超過750萬元的房屋交易征收“豪宅稅”。
“現(xiàn)在對總價已經(jīng)沒有要求,通俗說就是‘取消了豪宅線’。”嚴躍進指出,也就是說哪怕是1000萬總價的房子,只要戶型不超標,也完全有可能納入到普通住宅的標準體系中,享受到更好的購房優(yōu)惠政策。
“此外,從非普通住房性質(zhì)調(diào)整為普通住房性質(zhì),在增值稅、個稅和契稅等方面都會產(chǎn)生影響,即直接減少了各稅費負擔。這對于房東或購房者壓力的減少都具有非常重要的作用,利好二手房交易成本的降低。”嚴躍進說。
樂有家研究中心指出,這一政策主要利好的是此前總價在750萬元以上的購房者。新政后以750萬總價、套內(nèi)面積低于120平方米、未滿5年且買賣雙方家庭非唯一的房屋為例,可節(jié)省稅費40萬,為改善型家庭實打?qū)嵔地摗?/p>
釋放改善型住房需求
“此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言,從2021年5月份開始到現(xiàn)在,深圳二手房價格連續(xù)下跌了兩年半左右,目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。
在這樣的背景下,自8月底以來,深圳在房地產(chǎn)政策上有所微調(diào),包括陸續(xù)出臺認房不認貸、房貸利率下調(diào)等政策,但政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放。
新房方面,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年10月,深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米,庫存量仍維持在近500萬平方米的高位,去化周期上升至18.5個月。二手房市場方面,據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù),截至10月30日,深圳市共有58179套有效二手房源在售,處在較高水平。
但此次深圳調(diào)整樓市政策,不同于廈門等地從限購退出的角度入手,而是調(diào)整普通住房優(yōu)惠標準和二套房首付比例。李宇嘉認為,這遵從了降低住房交易成本,滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策“小步快跑”,沒有一次性到位,為下一步政策調(diào)整預留了空間。
值得注意的是,降低普通住房優(yōu)惠標準的措施,深圳在2019年就采取過。李宇嘉指出,由于前幾年房價上漲比較快,但普通住房標準一直沒有調(diào)整,很多住房交易“被豪宅化”。此次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求,促進住房交易。
一線城市如何跟進
中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠認為,近段時間房地產(chǎn)市場支持類政策密集出臺,深圳此番向市場釋放了積極信號,有利于穩(wěn)定市場預期,激發(fā)潛在的剛需及改善型需求的釋放,促進深圳房地產(chǎn)市場回暖。
其中尤以一線城市的政策動向引發(fā)廣泛關(guān)注。除了深圳,廣州更是在最近動作頻繁,不僅接連成為首個調(diào)整二套房首付比例、首個取消土拍限價一線城市,還對公積金貸款買房進行了不少優(yōu)化。
“從一線城市政策的放松邏輯來說,落實認房不認貸、降低首付和利率、放松普通住宅認定標準是三項重要的工具。”嚴躍進認為,此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成,就說明二套房或改善型住房方面會有降低首付的政策操作。
他表示,必須要看到深圳政策帶來了很強的“加杠桿”和“減稅費”導向,這也為后續(xù)一線城市的政策動向預判創(chuàng)造了更好的條件。
楊紅俠預計,新政短期內(nèi)將帶動深圳房地產(chǎn)市場成交量明顯上升。在“因城施策”的背景下,北京、上海也將視市場變化適時推出相應(yīng)的支持類政策,提升市場活躍度,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(完)
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