三四線樓市，回不了頭！

鼓勵大學(xué)生購房

市場行情不好的背景下，各城市為了賣房，苦心孤詣。去年以來，有人發(fā)動農(nóng)民工進城買房，有人調(diào)動公職人員買房，還有人鼓勵大學(xué)生買房。

比如沈陽，明確對高等學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生、新畢業(yè)生(畢業(yè)5年內(nèi))，購買新建商品住房給予全額契稅補貼，其中在校生再給予200元/平方米購房補貼。

呼和浩特，具有普通全日制本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年及以內(nèi))，滿足一定條件，可半價買房。

這些都還是針對畢業(yè)生，而河南周口最近則將手伸向了在校生​。

​河南這幾天爭議新聞不斷，鄭州還在漩渦中，周口的大學(xué)生公積金新政又被推上了熱搜。

11月20日周口市公積金管理中心發(fā)布新政：

為進一步吸引、留住高校畢業(yè)生在周創(chuàng)業(yè)就業(yè)，增強他們在城市發(fā)展中的獲得感、幸福感和安全感，市住房公積金管理中心針對在校大學(xué)生推出預(yù)繳住房公積金政策，預(yù)繳住房公積金的大學(xué)生畢業(yè)后五年內(nèi)在周口市購買首套自住房申請住房公積金貸款的，享受人才引進貸款額度上限為60萬元的政策。

另外，周口市還表示：

在校大學(xué)生開設(shè)個人賬戶后，每月需預(yù)繳1008元，連續(xù)繳存半年以上，畢業(yè)后五年內(nèi)可享受貸款額度上限為60萬元的優(yōu)惠政策。

美其名曰，增強大學(xué)生在城市發(fā)展中的獲得感、幸福感、安全感。其實目的無非兩個：

第一，引導(dǎo)大學(xué)生在周口買房。

第二，利用公積金繳納，留住大學(xué)生在周口就業(yè)。

公開資料顯示，2017年武漢發(fā)起搶人大戰(zhàn)，提出“百萬大學(xué)生留漢”計劃時，也出臺過類似措施進行試點，提出允許在校大學(xué)生以個人自愿方式繳存住房公積金。

但因為爭議不斷，最終在試點三年后停止。

爭議點在三個方面：

首先大家認為學(xué)生的天職是學(xué)習(xí)，也不應(yīng)該考慮過早買房問題。

其次，鼓勵大學(xué)生繳納公積金，是施壓父母，類似于公開鼓勵啃老。

最后，房地產(chǎn)行情再慘淡，手也不應(yīng)該伸向校園。

02

周口的壓力有多大

爭議的三點，都很有道理，我舉雙手贊成。不知道，周口的這條新政能夠堅持多久。

也達不到效果。周口市統(tǒng)計局披露，2022年年末，周口市高等教育學(xué)校4所，畢業(yè)生2.26萬 人，在校生7.87萬人

不過拋開爭議不說，我們需要看到的是，周口行此策略背后所承受的壓力。

周口是全國大多數(shù)三四線城市的縮影，產(chǎn)業(yè)薄弱、經(jīng)濟不夠強、人口不斷流出、房地產(chǎn)市場下行不止。

和大多數(shù)城市的房價走勢一樣，在上一輪去庫存、貨幣棚改拉動下，周口房價也快速上漲了一波。

2015年時周口的房價大部分還是3000元左右，2017年均價突破了8000元，有些樓盤價格甚至突破了萬元，甚至2萬元。

然后后來隨著棚改收緊，周口的房價走勢也和大多數(shù)三四線城市一樣，一路下滑，目前均價跌至5500元左右，但在貝殼上看，仍有一些小區(qū)的掛牌價在2萬元以上。

不過，掛牌價都是虛的，只有能夠成交，才有意義。這樣的掛牌價，在目前這樣的市場中，純粹是棺材里抹粉死要面子。

根據(jù)周口市統(tǒng)計局披露：

2023年1-10月周口市房地產(chǎn)投資降幅收窄，但仍處于下滑態(tài)勢，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.0%，降幅較1-9月收窄1.2個百分點。其中，商品房銷售面積增長4.1%，商品房銷售額下降2.0%。

周口算是一個半工業(yè)型城市，工業(yè)實力不夠強，農(nóng)業(yè)實力反倒更突出。作為產(chǎn)量大省的河南，周口是主要擔當，周口的產(chǎn)糧位居河南第一。

周口的三產(chǎn)占比分別是第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)林副牧漁)占17.4;第二產(chǎn)業(yè)(廣義工業(yè))占比40.3%;第三產(chǎn)業(yè)(廣義服務(wù)業(yè))占44.3%。

今年前三季度，原本就不夠厚實的工業(yè)，營業(yè)收入和利潤遭遇了縮水。規(guī)模工業(yè)利潤前八個月同比下降了12%。

再加上進出口下降、房地產(chǎn)開發(fā)投資大跌，讓周口前三季度的GDP增速大幅跑輸了全國5.2%的平均增速，只有3.8%。

​來源：周口市統(tǒng)計局

事實上，前三季度整個河南除了鄭州表現(xiàn)不錯外，都明顯不足。

河南省前三季度GDP增速3.8%，增速在內(nèi)地31個省級行政區(qū)中位列倒數(shù)第四，僅比陜西、黑龍江、江西略好一些。

制圖：城市財經(jīng);數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計局

此外周口的人口也在不斷下降。期間七普時期人口出現(xiàn)了拉升，但七普之后又繼續(xù)下降，2021年常住人口減少了16.57萬人，去年減少了4.1萬人。

制圖：城市財經(jīng);數(shù)據(jù)：周口市統(tǒng)計局

多重壓力施壓之下，周口的樓市基本沒有什么前景可言，房價很難回頭。

其實大多數(shù)三四線城市都是如此，正如網(wǎng)絡(luò)上流傳的一句話“三四線城市沒有樓市”。

目前幾乎所有三四線城市的房價都在調(diào)整當中。緯房研究院披露的11月份數(shù)據(jù)顯示，三

三線城市緯房指數(shù)

四線城市緯房指數(shù)

03

三四線樓市的宿命

之所以說大多數(shù)三四線城市沒有樓市，是因為決定了一座城市樓市的三座基石分別是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟和人口。

三者齊強則樓市必然強，相反三者齊弱，則沒有樓市可言。大多數(shù)三四線城市，這三者都是劣勢。

第一，產(chǎn)業(yè)羸弱，經(jīng)濟羸弱。

中國的城市發(fā)展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區(qū)紛紛開啟了強省會模式。

好的產(chǎn)業(yè)省會優(yōu)先，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、公共交通等資源，也是省會優(yōu)先。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。

以四川省來說，省會成都GDP超過兩萬億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.7倍?？梢哉f，四川21個城市，其余20個城市都是陪襯成都。

制圖：城市財經(jīng);數(shù)據(jù)：四川省統(tǒng)計局

湖北稍微好一些，武漢1.89萬億GDP之下，還有襄陽、宜昌兩個5500億以上級別的城市。

制圖：城市財經(jīng);數(shù)據(jù)：湖北省統(tǒng)計局

經(jīng)濟的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動經(jīng)濟興盛，則則虛假繁榮。

換句話說，沒有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。

第二，人口不斷流失。

目前公布2022年人口數(shù)據(jù)的286個中，人口增長的城市只有128個，兩個持平，156個城市人口在減少。

人口減少城市數(shù)量占了一大半，絕大多數(shù)都是三四線城市。

制圖：城市財經(jīng);數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

除了產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口晃動外，對三四線城市構(gòu)成大利空的因素，還有天量的庫存。

第三，天量庫存。

過去幾十年，房地產(chǎn)全速發(fā)展，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國共有6億棟建筑。

雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅(商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍)占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個天文數(shù)字。而這些多余的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。

產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，這個結(jié)該怎么解?