終于涼透了 沒買房的人贏了

此前，樓市全面飆升，大家財(cái)富劇烈增值，這不是個(gè)人的奮斗，而是時(shí)代的紅利。

現(xiàn)在，房?jī)r(jià)全面下降，購房者財(cái)富全面縮水，這也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的代價(jià)。

現(xiàn)在來看，沒買房的人贏了。

1、樓市涼透了!

10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。(圖1)

這意味著什么呢?樓市極寒時(shí)刻。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的標(biāo)準(zhǔn)：90%以上的城市，房?jī)r(jià)上漲。

一旦90%的城市房?jī)r(jià)上漲，樓市調(diào)控政策就會(huì)重拳出擊，把房?jī)r(jià)打下去。

房地產(chǎn)寒冷，政策“救市”的臨界點(diǎn)：50%的城市房?jī)r(jià)下跌。

房地產(chǎn)極其寒冷，緊急救市的標(biāo)準(zhǔn)：68%的城市房?jī)r(jià)下跌。

大概48個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，相當(dāng)于只有12個(gè)城市上漲，就會(huì)推出房地產(chǎn)緊急救市政策。

現(xiàn)在呢?

一共70個(gè)樣本城市，二手房下跌的城市高達(dá)67個(gè)，數(shù)量創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

2、房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲了。

現(xiàn)在兩大基本面，存量房規(guī)模龐大，購房人口趨勢(shì)性下降，房?jī)r(jià)趨勢(shì)幾乎不可能扭轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在的存量房，總量上已經(jīng)過剩了，能容納1.5億人口。

根據(jù)東財(cái)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在建好沒賣的房子3億平米，約300萬套;新開工，預(yù)售完，但是尚未建成的房子，面積約21億平米，約2100萬套;市場(chǎng)上沒人住，需要出售的存量二手房，面積約23億平米，約2300萬套。(圖2)

另外，把25-35周歲的人群定義為適齡購房人群，那么購房人群數(shù)量將從2500萬峰值，一路下降至1500萬，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10年。

經(jīng)過短暫的反彈之后，購房人口數(shù)量將再次開始無底洞式下跌。(圖3)

再駁斥兩個(gè)主流觀點(diǎn)：

不少專家說，未來我們還有2億農(nóng)民進(jìn)城，完成最后的城鎮(zhèn)化，所以房地產(chǎn)還有“白銀時(shí)代”。這完全是錯(cuò)誤的。

因?yàn)樗緵]有考慮剩余這群人的購買力，就跟“全國(guó)還有14億人沒有私人飛機(jī)，所以私人飛機(jī)產(chǎn)業(yè)空間巨大”的邏輯一樣滑稽。

還有人說，貨幣超發(fā)，通貨膨脹，所以房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。這也是完全錯(cuò)誤的。

只要信仰坍塌了，貨幣超發(fā)再多，都跟它沒關(guān)系。

比如當(dāng)年日本泡沫破裂后，日本可是實(shí)施了史無前例的貨幣寬松政策，零利率和負(fù)利率，但是仍然阻擋不了核心區(qū)東京房?jī)r(jià)下跌50%的命運(yùn)。再比如，我國(guó)貨幣寬松，股票也是資產(chǎn)，滬指為啥萬年3000點(diǎn)?

4、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都快要擺脫房地產(chǎn)了。

土地財(cái)政時(shí)代，大家根本無法想象沒有地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)年流行很多論調(diào)，比如地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)周期之母，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)不行了，經(jīng)濟(jì)就多么可怕。

再比如，投資就兩個(gè)，一個(gè)是地產(chǎn)，一個(gè)是基建，缺少任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)都沒法弄。

現(xiàn)在好了，近兩年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，跟房地產(chǎn)的關(guān)系越來越小了。再熬兩年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)可能就完全擺脫地產(chǎn)的拖累了。

5、沒買房的人贏了!

很多人買房，不是自己決策多英明，而是趕上了時(shí)代的紅利。

比如剛好要結(jié)婚了，所以買一套房子，然后房?jī)r(jià)稀里糊涂的上漲了;剛好生孩子了，所以要換一套大房子，然后房?jī)r(jià)稀里糊涂的上漲了。

最后回頭一看，自己財(cái)富指數(shù)級(jí)增值，然后就嘲笑后來者不買房?

現(xiàn)在的90后、95后，是他們眼光不行嗎?是他們能力不行嗎?當(dāng)然不是，只是他們晚出生了幾年，沒有趕上這波時(shí)代紅利，僅此而已。

成也蕭何敗蕭何，房住不炒，政策大轉(zhuǎn)向，你再買房就是接盤俠，是炮灰。

對(duì)于高位接盤的人來說，房?jī)r(jià)從500萬下降到300萬，資產(chǎn)縮水200萬;手持300萬現(xiàn)金，沒有買房的人，資產(chǎn)不變。這樣一來，買房的人和沒買房的人，資產(chǎn)齊平了。

也就是說，房?jī)r(jià)下跌，實(shí)際上是針對(duì)買房的人，進(jìn)行一次全面的割韭菜。被收割后，他們的財(cái)富跟沒買房人又站在了同一起跑線上。

現(xiàn)在，如果拿著錢去買房，真的是隨便挑、隨便撿，以前高攀不起的叔叔或哥哥，現(xiàn)在可以跟他們住同一個(gè)小區(qū)了。

所以，從這個(gè)角度看，沒買房的人贏了。

還有人會(huì)說，雖然房?jī)r(jià)降了，我就是不賣，放著收租金不行嗎?

從投資的角度看，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)租金比，只有1.5%不到，屬于極差的投資。

另外，房子是實(shí)物資產(chǎn)，是有使用壽命的，30-40年后，房子的使用功能基本上就喪失了，到時(shí)候你賣給誰?

這就跟高位持有一只股票一樣，股價(jià)下跌了，被深套了，你打死不賣，你說你賺分紅，最后股票退市了，你咋弄?

想一下，現(xiàn)在你有一套價(jià)值300萬的房子，而你朋友擁有300萬的現(xiàn)金，誰羨慕誰?

所以，從這個(gè)角度看，沒買房的人贏了。

還有人說，你羨慕去吧，我10年前20萬買的房子，現(xiàn)在即便房?jī)r(jià)回調(diào)到了200萬，也還是賺的。

我們前面說了，這是時(shí)代的紅利，你出生早些年，沒有辦法的事情。你可能房子上賺錢了，但是90后、95后活的比你久啊，這也是沒有辦法的事情，對(duì)不對(duì)?

必須承認(rèn)，每個(gè)時(shí)代都有每個(gè)時(shí)代的機(jī)遇，當(dāng)然也有時(shí)代的代價(jià)。

工農(nóng)業(yè)剪刀差的時(shí)候，工業(yè)是機(jī)遇，農(nóng)業(yè)是代價(jià);

土地財(cái)政的時(shí)候，地產(chǎn)是機(jī)遇，其他是代價(jià)。

未來的經(jīng)濟(jì)模式，高新產(chǎn)業(yè)是機(jī)遇，地產(chǎn)是代價(jià)。

不要往自己臉上貼金，也不要妄自菲薄，得認(rèn)清大勢(shì)。現(xiàn)在看，沒買房的人贏了。