戴德梁行：南京三季度寫字樓市場(chǎng)租金降幅收窄 零售商業(yè)市場(chǎng)需求活躍

南京，2024年10月25日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對(duì)2024年三季度南京寫字樓及零售商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的盤點(diǎn)和解讀。

寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)加大，租金降幅環(huán)比收窄，市場(chǎng)壓力持續(xù)存在

2024年第三季度，位于河西板塊的阿里中心一期和雨花板塊的中科創(chuàng)達(dá)兩個(gè)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)新增兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，合計(jì)新增辦公體量25萬(wàn)平方米。截至季末，南京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量約525萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)影響，全市空置率抬升至28.4%。

三季度，市場(chǎng)平均租金下降趨勢(shì)有所減弱，租金降幅環(huán)比收窄。目前全市平均租金約人民幣2.59元/平方米/天，重點(diǎn)板塊租金均價(jià)約3.2元/平方米/天，全市平均租金與2024年第一、二季度相比，環(huán)比降幅分別從1.6%和2.3%收窄至0.7%。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部

相比第二季度，第三季度運(yùn)營(yíng)商擴(kuò)張態(tài)勢(shì)趨于謹(jǐn)慎，直接租賃客戶成交占比提升。當(dāng)季錄得市場(chǎng)吸納量為4.50萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46%。客戶成交結(jié)構(gòu)以直接租賃客戶為主，占據(jù)總體成交的91%，運(yùn)營(yíng)商成交僅占9%。在直接租賃客戶里，成交面積排名前三的行業(yè)分別是：金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務(wù)，三大主導(dǎo)行業(yè)占比超六成。其它如教育培訓(xùn)、商務(wù)商貿(mào)、大健康等亦有一定占比。

銷售市場(chǎng)整體依舊以去庫(kù)存為主，截止第三季度新增供應(yīng)約12.16萬(wàn)平方米，受雨花臺(tái)區(qū)綠地之窗、鼓樓區(qū)葛洲壩招商紫郡蘭園等典型項(xiàng)目的成交推動(dòng)，銷售市場(chǎng)成交量約23.26萬(wàn)平方米，成交均價(jià)約1.66萬(wàn)元/平方米，銷售均價(jià)相比去年同期有所微升。

有望在2024年第四季度和2025年上半年入市的典型項(xiàng)目有：鼓樓區(qū)的華貿(mào)中心、河西板塊的金融城二期C1、南部新城的中華城A1/A2和玄武區(qū)的招商局中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)為市場(chǎng)帶來約36萬(wàn)方辦公新增供應(yīng)。

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事陽(yáng)江石表示，與2024年第一、二季度相比，寫字樓市場(chǎng)租金降幅環(huán)比收窄，但受三季度重點(diǎn)板塊新增項(xiàng)目影響，全市辦公項(xiàng)目存量再度提升，整體空置率抬高，市場(chǎng)壓力持續(xù)存在。當(dāng)前在國(guó)家層面，政府正積極調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，改善房地產(chǎn)行業(yè)基本面，南京市積極培育新質(zhì)生產(chǎn)力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)也正處于關(guān)鍵階段。在諸多因素疊加下，企業(yè)預(yù)期有所回調(diào)，未來醫(yī)療健康、新能源及數(shù)字高科技等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域需求得以釋放，有望推動(dòng)南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)需求在未來企穩(wěn)回升。

南京零售商業(yè)市場(chǎng)總存量繼續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)需求保持活躍

根據(jù)南京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1-7月份，南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額273,726億元，同比增長(zhǎng)3.5%。部分升級(jí)類商品銷售增長(zhǎng)較快，限額以上單位通訊器材類，體育、娛樂用品類商品零售額分別增長(zhǎng)12.7%、10.7%。三季度，萬(wàn)匯城北區(qū)、華貿(mào)中心商業(yè)街和KUMOLL酷青年中心入市，此外，7月26日，南京國(guó)金中心(IFC)結(jié)束半年多的試營(yíng)業(yè)正式開門納客。南京全市總存量增長(zhǎng)至約704萬(wàn)平方米。

第三季度，南京零售物業(yè)市場(chǎng)需求活躍。源于戶外運(yùn)動(dòng)、文創(chuàng)商品集合店、生活方式、餐飲、健康美容、娛樂、3C產(chǎn)品及智能家居體驗(yàn)店業(yè)態(tài)的需求表現(xiàn)活躍，并錄得眾多新租和新開活動(dòng)。本季度，新項(xiàng)目具有市場(chǎng)吸引力的租金報(bào)價(jià)拉低全市中高端購(gòu)物中心平均首層租金報(bào)價(jià)，使其環(huán)比下跌1.24% 至人民幣603.85元每月每平方米。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部

零售總建筑面積逾34.9萬(wàn)平方米的6個(gè)新項(xiàng)目將于2024年最后一個(gè)季度內(nèi)竣工。未來三年，預(yù)計(jì)將有零售建筑面積271萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，其中包括金陵中環(huán)、德基世貿(mào)中心等標(biāo)桿項(xiàng)目。盡管有大量新增供應(yīng)入市，且預(yù)計(jì)若干項(xiàng)目將進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，但活躍的零售租賃市場(chǎng)以及即將入市新項(xiàng)目之較高預(yù)租水平，將緩解其對(duì)整體空置率造成的上行壓力。非核心區(qū)域內(nèi)大量的新增供應(yīng)以及其具有市場(chǎng)吸引力的租金水平將在未來若干季度內(nèi)拉低南京零售物業(yè)市場(chǎng)的平均首層租金報(bào)價(jià)。

2024年以來，南京以“2+5+12+N”的形式，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、政企協(xié)同，聚焦“白+黑”全時(shí)段消費(fèi)，圍繞以舊換新、時(shí)尚購(gòu)物、夏夜生活、文體融合、線上促銷五個(gè)主題，結(jié)合12個(gè)板塊特色活動(dòng)，舉辦了內(nèi)容豐富、形式多樣的消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)。根據(jù)南京市商務(wù)局的數(shù)據(jù)，2024年上半年，南京全市引進(jìn)各類首店197家，其中全球首店2家、中國(guó)首店7家、華東首店5家、江蘇首店48家，體現(xiàn)出南京市場(chǎng)對(duì)國(guó)際品牌強(qiáng)大的吸引力。來自不同業(yè)態(tài)更多樣化的品牌將進(jìn)一步豐富南京消費(fèi)市場(chǎng)，更重要的是，將支撐南京零售物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，南京出臺(tái)的《南京市鞏固增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)若干政策措施》，其中提出整合20億元財(cái)政資金支持以舊換新消費(fèi)活動(dòng)的政策，旨在推動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)的更新?lián)Q代，進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)潛力，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。展望未來，不斷提升的居民收入和消費(fèi)支出水平將繼續(xù)支撐南京零售物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，南京基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)將進(jìn)一步推動(dòng)開發(fā)商向城市的非傳統(tǒng)零售區(qū)域擴(kuò)張。

戴德梁行南京及合肥公司副總經(jīng)理王飛強(qiáng)表示，南京優(yōu)質(zhì)寫字樓與零售商業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)擴(kuò)容，為市場(chǎng)參與者帶來了豐富的供應(yīng)選項(xiàng)，然而也帶來了行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。物業(yè)持有者需敏銳捕捉市場(chǎng)變化，通過創(chuàng)新租賃模式、物業(yè)設(shè)施升級(jí)及提升服務(wù)質(zhì)量等策略，來增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。此外，他還提到南京市正加速推進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的培育，科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐的加快，將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)提供新的動(dòng)力源泉。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，隨著核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的穩(wěn)健增長(zhǎng)、多項(xiàng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施的有效落地，以及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正穩(wěn)步回升，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭與蓬勃活力。在此背景下，緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)與技術(shù)革新，靈活調(diào)整投資策略，對(duì)于投資者而言既是難得的機(jī)遇，也是必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。戴德梁行作為行業(yè)內(nèi)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，將繼續(xù)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，憑借專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗(yàn)，為南京城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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關(guān)于戴德梁行

戴德梁行是享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行遍布全球60多個(gè)國(guó)家，設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有52,000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，23家分公司合力引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展。2023年公司全球營(yíng)業(yè)收入達(dá)95億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋估價(jià)及顧問服務(wù)、策略發(fā)展顧問、項(xiàng)目管理服務(wù)、資本市場(chǎng)、項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業(yè)文化，在可持續(xù)發(fā)展等領(lǐng)域表現(xiàn)卓越，贏得眾多行業(yè)重磅獎(jiǎng)項(xiàng)和至高榮譽(yù)。