盤(pán)點(diǎn)2024｜房地產(chǎn)十大事件：“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)，房企化債迎曙光

時(shí)針撥動(dòng)，2024年已經(jīng)成為歷史?；仡?024年，這一年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，這是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵一年。

這一年，房地產(chǎn)行業(yè)全年出臺(tái)政策超780條，在“救市”政策主旋律的帶動(dòng)下，一二線(xiàn)城市樓市率先復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”已然成型;這一年，“保交樓”政策持續(xù)，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，更多房子按時(shí)交付到了老百姓手中;這一年，房企持續(xù)洗牌，保利、華潤(rùn)、綠城等房企逆流而上，融創(chuàng)等房企化債“上岸”，祥生控股、佳源國(guó)際等房企黯然退市。這一年，各地紛紛調(diào)整住宅設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)，放寬容積率限制、提高得房率，“第四代住宅”正在改變著我們的生活……

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)盤(pán)點(diǎn)出2024年房地產(chǎn)行業(yè)“十大事件”，包括樓市“拐點(diǎn)”、一線(xiàn)城市二手房成交創(chuàng)新高、萬(wàn)達(dá)被“追債”、房企化債等，希望通過(guò)這些大事件窺探2024年房地產(chǎn)行業(yè)的全貌。

1、樓市迎“拐點(diǎn)”

事件回顧：

2024年9月26日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)打出一套“組合拳”，在政策促進(jìn)下，10月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”。其中，環(huán)比來(lái)看，10月份全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長(zhǎng)6.7%;二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長(zhǎng)4.5%;新建商品房和二手房成交總量環(huán)比增長(zhǎng)5.8%。

同比來(lái)看，全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)，自2023年6月份以來(lái)連續(xù)下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng);全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)8.9%，連續(xù)7個(gè)月同比增長(zhǎng);新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，自2024年2月份連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

對(duì)于2024年的樓市成交，克而瑞總結(jié)稱(chēng)，一季度銷(xiāo)售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，市場(chǎng)信心有所回暖。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。

點(diǎn)評(píng)：

房地產(chǎn)政策“組合拳”出臺(tái)后，2024年10月、11月、12月核心一二線(xiàn)樓市新房、二手房成交量持續(xù)攀升，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為樓市“拐點(diǎn)”已現(xiàn)。

2、高端樓盤(pán)走出“獨(dú)立行情”

事件回顧：

在2024年房地產(chǎn)處于深度調(diào)整之際，高端改善市場(chǎng)走出了“獨(dú)立行情”，尤其在核心一二線(xiàn)城市比如北京、上海、深圳、廣州、杭州等，日光盤(pán)、網(wǎng)紅盤(pán)、“千人搖”紛紛顯現(xiàn)，其中不乏有一些創(chuàng)紀(jì)錄的樓盤(pán)。

以上海為例，2024年3月29日，中海地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)新天地的中?！ろ槻晾锎蝽懥?024年“日光”第一槍。套均總價(jià)4000萬(wàn)元左右，首開(kāi)全部售罄，銷(xiāo)售總額196.5億元，刷新了全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售總金額紀(jì)錄。2024年10月9日，位于廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺(tái)網(wǎng)簽了一套建面約1251.44平方米的單元，單價(jià)高達(dá)36.86萬(wàn)元/平方米，總價(jià)更是攀升至4.61億元，這一總價(jià)也刷新了中國(guó)內(nèi)地單套住宅售價(jià)新紀(jì)錄。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示，2024年以來(lái)，大城市豪宅交易較熱，和三個(gè)原因有關(guān)系：一是資金避險(xiǎn)情緒較強(qiáng)，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿(mǎn)足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進(jìn)入;二是相比2020年豪宅的交易熱，當(dāng)前開(kāi)發(fā)豪宅項(xiàng)目的房企心態(tài)更平和，“捂盤(pán)”心態(tài)少，而沖刺和加快項(xiàng)目出清的心態(tài)較重;三是相比2023年房?jī)r(jià)倒掛時(shí)期豪宅認(rèn)購(gòu)的高門(mén)檻，當(dāng)前認(rèn)購(gòu)門(mén)檻明顯降低，積分、搖號(hào)等高門(mén)檻規(guī)定明顯減少。

點(diǎn)評(píng)：

上海等一二線(xiàn)城市高端改善市場(chǎng)走出了“獨(dú)立行情”也和供給端相關(guān)，由于這些城市放開(kāi)了高端住宅的入市條件，市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加，也帶動(dòng)了高端樓盤(pán)的成交。

3、物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”

事件回顧：

2024年年中，多地業(yè)主呼吁物業(yè)費(fèi)下降。其中，重慶數(shù)百小區(qū)業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費(fèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。

上述事件起因是當(dāng)年1月重慶市住建委發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》;2月，重慶市發(fā)改委披露《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單(2024年版)》。兩份文件明確了住宅前期物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不再采用此前政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)結(jié)合的價(jià)格管理形式。根據(jù)上述文件，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為四個(gè)等級(jí)，分檔收費(fèi)，最高等的四級(jí)服務(wù)物業(yè)費(fèi)不超過(guò)1.9元/平方米，維持了2015年的價(jià)格水平。不過(guò)，新規(guī)也提到，如確需超四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)公司可以向住建部門(mén)和發(fā)改部門(mén)申請(qǐng)、核價(jià)，新規(guī)從2024年6月1日起施行。但是，重慶很多樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)超出這一新規(guī)。比如，有樓盤(pán)收費(fèi)為4元/月/平方米，明顯大幅度高于上述標(biāo)準(zhǔn)。

繼重慶后，青島、武漢等城市不少小區(qū)業(yè)主也加入了呼吁降物業(yè)費(fèi)的行列。此后，青島也有個(gè)別小區(qū)與物業(yè)談判成功降低了物業(yè)費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)：

業(yè)主呼吁降“物業(yè)費(fèi)”其實(shí)反映出近年來(lái)“物業(yè)費(fèi)”越收越高，而業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”。一方面，物業(yè)公司應(yīng)提升服務(wù)品質(zhì)做到“質(zhì)價(jià)相符”;另一方面，政府指定前期物業(yè)費(fèi)收費(fèi)辦法應(yīng)具有明確細(xì)則，明確物業(yè)分級(jí)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和超出標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的依據(jù)。

4、萬(wàn)達(dá)被“追債”

事件回顧：

2024年12月17日，融創(chuàng)集團(tuán)向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提起仲裁，事涉早先融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)商管簽訂的戰(zhàn)略投資協(xié)議，融創(chuàng)要求萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)商管支付相應(yīng)的股份回購(gòu)款，涉資95億元，該仲裁申請(qǐng)已被受理。

這已不是萬(wàn)達(dá)首次出現(xiàn)“被追款”。2024年10月，蘇寧易購(gòu)發(fā)布公告，請(qǐng)求萬(wàn)達(dá)集團(tuán)支付股份回購(gòu)款50.41億元。而萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士稱(chēng)，關(guān)于這筆投資，雙方在投資協(xié)議中并沒(méi)有簽訂業(yè)績(jī)對(duì)賭條款，目前也不存在必須回購(gòu)股權(quán)的情況;因此，萬(wàn)達(dá)認(rèn)為融創(chuàng)沒(méi)有理由要求回購(gòu)股份。

點(diǎn)評(píng)：

萬(wàn)達(dá)和王健林已數(shù)次被曾經(jīng)的“老朋友”追債，這也讓外界對(duì)萬(wàn)達(dá)的資金狀況產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)。

5、融創(chuàng)“化債”

事件回顧：

作為早期出險(xiǎn)的大型民營(yíng)龍頭房企之一，融創(chuàng)中國(guó)是否化債成功獲得市場(chǎng)關(guān)注。在2023年完成境外債整體重組后，2024年11月，融創(chuàng)交出行業(yè)首份境內(nèi)債重組方案;2024年12月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布，“H6融地01”和“H0融創(chuàng)03”兩只債券已率先通過(guò)重組表決，目前，融創(chuàng)尚未公布境內(nèi)債重組整體投票結(jié)果。

2024年，多家此前出險(xiǎn)的房企也加快了債務(wù)重組步伐，除了融創(chuàng)外，還有遠(yuǎn)洋、世茂、旭輝等民營(yíng)房企都積極推進(jìn)債務(wù)重組。

點(diǎn)評(píng)：

作為行業(yè)首份境內(nèi)債重組方案，融創(chuàng)境內(nèi)債方案也會(huì)給其他房企在化債方面帶來(lái)啟示。

6、保利發(fā)展率先“保價(jià)”

事件回顧：

2024年9月26日，就在中央政治局會(huì)議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的當(dāng)日，央企保利發(fā)展旗下多個(gè)城市項(xiàng)目公布了 “保價(jià)計(jì)劃”，引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。此后，河南、四川等地本地部分房企也跟進(jìn)了“保價(jià)計(jì)劃”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，龍頭企業(yè)如果帶頭“保價(jià)”“無(wú)理由退房”，有利于帶動(dòng)供給端價(jià)格穩(wěn)定。

點(diǎn)評(píng)：

“保價(jià)”實(shí)際上仍是營(yíng)銷(xiāo)手段，助力促進(jìn)商品房去化，但客觀上也有助于提振和傳遞行業(yè)信心。

7、萬(wàn)科“渡劫”

事件回顧：

2024年，萬(wàn)科或?qū)⒔怀隽瞬槐M如人意的成績(jī)單。由于年報(bào)數(shù)據(jù)還未公布，根據(jù)2024年三季報(bào)，萬(wàn)科前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2198.95億元，同比下降24.3%;歸母凈利潤(rùn)-179.43億元，同比下降231.7%。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科給出了解釋?zhuān)褐饕情_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等。

面對(duì)業(yè)績(jī)下滑和債務(wù)問(wèn)題，萬(wàn)科也在積極自救，其指定了 “瘦身健體”一攬子方案，其中包括調(diào)整融資模式、削減債務(wù)等。萬(wàn)科也明確表示，未來(lái)兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元以上，未來(lái)五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。

點(diǎn)評(píng)：

黑夜的盡頭是黎明的曙光。目前，萬(wàn)科正在走出“至暗時(shí)刻”，業(yè)界也希望這位曾經(jīng)的“帶頭大哥”能夠重拾輝煌。

8、“高價(jià)地”再現(xiàn)

事件回顧：

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，行業(yè)信心的回升，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)率先回暖。在2024年年末，上海、深圳、北京推出不少優(yōu)質(zhì)地塊，房企搶地競(jìng)爭(zhēng)激烈，多宗核心區(qū)域地塊被競(jìng)價(jià)至高點(diǎn)。其中，2024年11月29日，北京153.3億元“總價(jià)地王”誕生;12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價(jià)地王”出爐。

從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，目前呈現(xiàn)“點(diǎn)狀升溫”的態(tài)勢(shì)，主要還是集中在一二線(xiàn)核心城市，例如深圳、杭州、成都、武漢等地的核心城市，土拍熱度節(jié)節(jié)攀升，表現(xiàn)為民企房企進(jìn)場(chǎng)拿地、優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率攀升、底價(jià)成交地塊減少等。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體而言，在2024年的土地市場(chǎng)，北上深杭仍是房企重點(diǎn)“補(bǔ)倉(cāng)地”，廣州、成都、合肥的優(yōu)質(zhì)地塊吸引眾多房企踴躍參拍。

點(diǎn)評(píng)：

“春江水暖鴨先知”，房企拿地意愿上升、土地市場(chǎng)回暖是房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的“風(fēng)向標(biāo)”。

9、二手房成交“翹尾”

事件回顧：

在一系列樓市利好新政下，一二線(xiàn)核心城市二手房成交量持續(xù)攀高。2024年11月，先是一線(xiàn)城市二手房成交量爆發(fā)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年11月，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高;上海二手房成交量(含商業(yè))達(dá)2.70萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高;深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來(lái)新高;廣州二手住宅網(wǎng)簽13044套，處于近兩年高位水平。

進(jìn)入2024年12月，核心二線(xiàn)城市二手房成交量也相繼攀高。中指研究院發(fā)布統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2024年最后一周，其監(jiān)測(cè)的20城二手房成交35527套，環(huán)比略增2.1%，同比則大幅增長(zhǎng)103.4%。

點(diǎn)評(píng)：

二手房業(yè)主往往對(duì)政策的靈敏度最高，所以，樓市新政往往對(duì)二手房市場(chǎng)起到立竿見(jiàn)影的成效。2024年，二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”的特征。

10、“保海萬(wàn)”格局被改寫(xiě)

事件回顧：

2024年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜單前三名房企陣容也發(fā)生了改變。根據(jù)中指研究院和億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售額為3230億元和3106億元，分別位居冠軍和亞軍。而2023年排名第三名的萬(wàn)科跌出了前三。根據(jù)中指研究院榜單，綠城中國(guó)加上代建銷(xiāo)售額2768.5億元排名第三，而華潤(rùn)置地銷(xiāo)售額2611億元排名第四，萬(wàn)科銷(xiāo)售額2446.8億元，排名第五。

對(duì)比2023年榜單，保利發(fā)展仍然是“榜一”，中海第二名的地位也未被撼動(dòng)，“保海”組合仍然是冠亞軍，但是2023年“保海萬(wàn)”格局中萬(wàn)科的地位下降，被綠城、華潤(rùn)迎頭趕上。

點(diǎn)評(píng)：

“你方唱罷我登場(chǎng)”。如今，保利發(fā)展已坐上“頭把交椅”，而萬(wàn)科已跌出前三。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)巨變之下，一些房企逆流而上，新舊力量正在交接和更替。