北京土拍開門紅！朱房“雙子星”182億成交，平均溢價超20%

1月2日，北京土地市場迎來“開門紅”，6家國企央企及聯(lián)合體展開幾百輪廝殺，給新年的北京土拍市場打了一劑強(qiáng)心針。

登場2025年首拍的是海淀朱房“雙子星”地塊，分別為海淀朱房0029地塊和海淀朱房0030地塊，總起始價150.3億元。在不限價、無指導(dǎo)價以及價高者得的規(guī)則下，最終共計成交181.924億元，平均溢價率達(dá)到21.04%。

在這場土地大戰(zhàn)中，海淀朱房0029地塊由華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體以91.52億元拿下，海淀朱房0030地塊由建發(fā)以90.404億元獲得。對于當(dāng)下土地市場的出讓規(guī)則，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這意味著新房將回歸市場定價機(jī)制。

海淀朱房 “雙子星”東西相鄰

1月2日開拍的海淀朱房 “雙子星”地塊東西相鄰。兩宗地塊均為純住宅用地，無其他配建，出讓規(guī)則是不限地價、未設(shè)銷售指導(dǎo)價，不搖號，價高者得。在中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱看來，這也意味著新房將回歸市場定價機(jī)制。

當(dāng)天，首先開拍的是位于西側(cè)的海淀朱房0029地塊，參與競價的房企包括中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體、保利發(fā)展。在現(xiàn)場競價階段，異?；馃?，經(jīng)過近170輪報價，最終，三家央企組成的華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體以91.52億元的價格摘得該地塊，折合樓面價約8.92萬元/平方米，溢價17.33%。

據(jù)出讓信息顯示，海淀朱房0029地塊用地規(guī)模4.27萬平方米，容積率2.4，限高48米，地上建筑規(guī)模約10.26萬平方米，起始價78億元，起始樓面價約7.6萬元/平方米。

出乎意料的是，海淀朱房0030地塊的競價過程要比海淀朱房0029地塊更為激烈。在競價現(xiàn)場經(jīng)過247輪報價后，最終由建發(fā)集團(tuán)旗下子公司濟(jì)南兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以90.404億元摘得，溢價率更高，達(dá)到25.04%，折合樓面價約9.5萬元/平方米，比海淀朱房0029地塊高近6000元/平方米。

此次海淀朱房0030地塊共有6家房企參與競價，包括北京城建、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、中鐵置業(yè)+招商蛇口+華潤置地聯(lián)合體、保利發(fā)展。該地塊用地規(guī)模3.93萬平方米，容積率2.42，限高48米，地上建筑規(guī)模約9.51萬平方米，起始總價72.3億元，起始樓面價約7.6萬元/平方米。

從價格來看，海淀朱房“雙子星”地塊樓面價分別為8.92萬元/平方米和9.5萬元/平方米，從成本推算，朱房村兩宗地塊的最終售價很可能會達(dá)到12萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)：或?qū)⒋蛟煜饦錇诚盗挟a(chǎn)品

海淀朱房的這兩宗地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距離地鐵13號線上地站直線距離大約1.1公里，到中關(guān)村軟件園車程大約10分鐘。地塊西北側(cè)是較大體量的回遷房，東北側(cè)是華潤北京橡樹灣二期至五期，以及商業(yè)配套清河萬象匯。當(dāng)前橡樹灣二手房掛牌價在13萬元/平方米左右。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣均是華潤置地的產(chǎn)品。對于此次華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體拿地，張凱預(yù)計其將會繼續(xù)打造橡樹灣系列產(chǎn)品。

在教育配套方面，目前現(xiàn)有海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)(匯緣小區(qū))、海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)(橡樹灣校區(qū))。海淀朱房0030地塊東北側(cè)教育規(guī)劃用地規(guī)劃一所九年一貫制學(xué)校和一所幼兒園，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，并將納入清華大學(xué)附屬中學(xué)教育集團(tuán)。

對于地塊的不利因素方面，張凱認(rèn)為，項(xiàng)目靠近北五環(huán)，有一定的噪音影響;另外西北側(cè)500米附近有一處L形文物遺跡，是秦漢時期的軍事城鎮(zhèn)遺址，該景點(diǎn)目前尚未開放。

海淀朱房兩宗地塊出讓后，市場的關(guān)注點(diǎn)還有3公里外的功德寺“雙子星”地塊，因?yàn)榫嚯x近，市場競爭不可避免。功德寺“雙子星”地塊是在2024年11月5日出讓，均觸達(dá)了地價上限后以搖號方式成交。從其規(guī)劃來看，戶型從97平方米三居到250平方米四居全面覆蓋，銷售指導(dǎo)價10.5萬元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計會在指導(dǎo)價上限開盤。項(xiàng)目賣點(diǎn)是上地學(xué)區(qū)，以及背靠中關(guān)村軟件園、諸多大廠總部、知名高校等購買群體。

相比之下，朱房地塊由于不限價，未來面向純改善需求做大平層豪宅的概率更大。張凱認(rèn)為，朱房地塊容積率稍高，為2.4，限高48米，大概率是打造成15-16層的小高層。

而在建筑設(shè)計上，海淀朱房“雙子星”地塊的出讓文件中也有要求，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>