盤(pán)點(diǎn)2024｜強(qiáng)力政策下樓市成交迎拐點(diǎn)，明年將是關(guān)鍵期

2024年即將過(guò)去，回望這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以在歷史上寫(xiě)下濃重的一筆。

這一年，房地產(chǎn)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)向，在“止跌回穩(wěn)”的大旗下，調(diào)控政策發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，二線(xiàn)城市(除了海南省三亞、?？?全面解除了限購(gòu)措施，一線(xiàn)城市更是祭出力度空前的松綁政策，諸如北京執(zhí)行長(zhǎng)達(dá)13年的“五年社保限購(gòu)”門(mén)檻首次松動(dòng)，廣州則完全放開(kāi)了限購(gòu)限制。

這一年，普宅標(biāo)準(zhǔn)取消了，稅費(fèi)也同步下調(diào)，首付比降至15%的新低，房貸利率一度跌至“2”字頭，城中村改造全面重啟，收儲(chǔ)商品房逐步落地實(shí)施。

正是在政策“組合拳”的強(qiáng)力推動(dòng)下，從2024年9月底開(kāi)始，樓市成交迎來(lái)了“拐點(diǎn)”。國(guó)慶小長(zhǎng)假，樓市一改過(guò)去幾年的清冷，呈現(xiàn)出一片熱鬧景象。10月份，樓市更是迎來(lái)了罕見(jiàn)的“金十”行情。11月份，北京、上海、深圳二手房成交創(chuàng)下多月以來(lái)的新高。

真可謂“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)”。不僅如此，2024年底的三場(chǎng)重磅會(huì)議，均對(duì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了方向，繼續(xù)加大力度推動(dòng)“止跌回穩(wěn)”。

歷經(jīng)寒冬，樓市春天要來(lái)了嗎?

房地產(chǎn)奏響政策“最強(qiáng)音”

今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了兩輪明顯的松綁高潮。

5月17日，央行出臺(tái)了史詩(shī)級(jí)的政策組合拳，包括降首付、取消商業(yè)貸款利率下限、下調(diào)公積金利率。

“5·17”新政后，可以明顯看到，多個(gè)城市部分新房項(xiàng)目到訪(fǎng)量、成交量以及二手房帶看量、網(wǎng)簽量均有增長(zhǎng)，市場(chǎng)情緒也明顯提升。

但是持續(xù)一段時(shí)間后，政策效應(yīng)的邊際遞減現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。直至9月26日，中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，發(fā)出強(qiáng)有力的信號(hào)，直指扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，顯示了政策維穩(wěn)的決心與力度。

9月底以來(lái)，住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)以及地方政府打出一套“組合拳”，包括 “四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳。

其中，“四個(gè)取消”包括取消限購(gòu)、限售、限價(jià)和普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，賦予城市政府調(diào)控自主權(quán);“四個(gè)降低”涉及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率及換購(gòu)住房稅費(fèi);“兩個(gè)增加”則是通過(guò)貨幣化安置新增100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，以及年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增至4萬(wàn)億元。

各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。

總結(jié)2024年的政策調(diào)整，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，力度和頻率是史無(wú)前例的，源于年初“小陽(yáng)春”之后，市場(chǎng)急速下滑，特別是二手房恐慌式降價(jià)售房，市場(chǎng)量?jī)r(jià)循環(huán)下跌，超出管理層預(yù)期，甚至出現(xiàn)了市場(chǎng)失靈的狀態(tài)。

李宇嘉認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)政策大概分三個(gè)階段。一段是“5·17”新政之前，仍舊以央行降低LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，年初一次性下降25個(gè)基點(diǎn))，地方政府特別是一線(xiàn)城市集體收縮限購(gòu)范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào);第二段是“5·17”新政，不僅將首付、利率降至歷史最低，而且提出了收購(gòu)存量做保障房;第三段是“9·26”中央政治局會(huì)議確立“止跌回穩(wěn)”，祭出一攬子增量政策，部門(mén)政策持續(xù)發(fā)力，形成政策組合拳。

中央指導(dǎo)，各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。

樓市成交“拐點(diǎn)”來(lái)了

對(duì)于2024年的樓市成交，克而瑞總結(jié)稱(chēng)，一季度銷(xiāo)售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，市場(chǎng)信心有所回暖。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。

事實(shí)上，9月底，樓市就開(kāi)始升溫。緊接著的“十一”黃金周，各地更是出現(xiàn)售樓處“不打烊”，看房購(gòu)房熱情高漲。

在北京，部分新房銷(xiāo)售處流量大增，工作人員忙得熱火朝天。在上海，外環(huán)外部分新盤(pán)來(lái)訪(fǎng)、成交量攀升。在廣州，樓市“火力全開(kāi)”，很多樓盤(pán)的售樓處座無(wú)虛席，熱銷(xiāo)海報(bào)不斷刷屏。在深圳，樓市火熱程度超出預(yù)期。

而縱觀(guān)整個(gè)10月份的成交，出現(xiàn)拐點(diǎn)性信號(hào)。

住建部“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)，自去年6月份以來(lái)連續(xù)下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng);新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，是自今年2月份連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長(zhǎng)3%，是自2023年下半年以來(lái)，商品房成交面積實(shí)現(xiàn)了首度回正。

住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比“銀十”超“金九”。10月份是四季度首月，一般會(huì)受9月份沖量的透支影響，今年“銀十”超過(guò)“金九”十分罕見(jiàn)，是2007年起“銀十”首次超過(guò)“金九”。

進(jìn)入11月份，“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了10月份的高位成交態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月份，重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比繼續(xù)增長(zhǎng)24%，單月成交量創(chuàng)近20個(gè)月新高。同時(shí)，無(wú)論是新房還是二手房，一線(xiàn)城市整體回升幅度均在各線(xiàn)城市中最高，均破紀(jì)錄。

諸如，上海二手房成交總套數(shù)超2.7萬(wàn)套，是自2021年3月以來(lái)首次突破27000套，創(chuàng)下近44個(gè)月的新高;深圳二手房錄得8770套，同比增長(zhǎng)103.7%，創(chuàng)近46個(gè)月以來(lái)新高;北京二手住宅網(wǎng)簽量18763套，環(huán)比增長(zhǎng)8.0%，為近20個(gè)月以來(lái)的最高水平;廣州二手房成交突破1.1萬(wàn)套，創(chuàng)下自2023年4月以來(lái)的新高。

12月份以來(lái)，政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)力。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，12月以來(lái)(12月1日-12月22日)，重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長(zhǎng)。

價(jià)格方面，重磅樓市新政之下，房?jī)r(jià)止跌跡象明顯。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城價(jià)格指數(shù)，10月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個(gè)月以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲。二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市59個(gè)，是2023年6月來(lái)連續(xù)17個(gè)月的最低值。

11月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

在上漲城市數(shù)量方面，相比10月也出現(xiàn)明顯變化。11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市有17個(gè)，比上月增加10個(gè);二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加2個(gè)。

李宇嘉說(shuō)，12月份，由于減稅政策開(kāi)始生效，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策，對(duì)地產(chǎn)明確了繼續(xù)加力促進(jìn)止跌回穩(wěn)，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成明顯的激勵(lì)效果，加上年底促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)全年跌幅將明顯收窄，市場(chǎng)開(kāi)始探底和觸底。

“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵期已至

2025年即將到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何走?止跌回穩(wěn)如何持續(xù)發(fā)力?還有哪些政策工具可用?

值得關(guān)注的是，2024年年底的三場(chǎng)重磅會(huì)議，釋放了強(qiáng)有力的信號(hào)。

12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出要“穩(wěn)住樓市股市”。12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，定調(diào)了2025年的政策走向，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此后，12月24日至25日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，具體介紹了下一年的房地產(chǎn)重要工作。在五項(xiàng)工作安排中，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”排在第一位。

多位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2025年將是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地。李宇嘉指出，主要包括以下幾項(xiàng)工作，嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量土地和房源、城中村改造貨幣化安置以及過(guò)剩產(chǎn)能出清。

展望2025年，中指研究院指出，新房銷(xiāo)售要實(shí)現(xiàn)從階段性恢復(fù)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實(shí)到位。

具體來(lái)看，一是加快推進(jìn)貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造。中指研究院稱(chēng)，如果按100平方米/套計(jì)算，可帶來(lái)約1億平方米住宅銷(xiāo)售，對(duì)市場(chǎng)總量貢獻(xiàn)約10%左右(2025年預(yù)計(jì)部分轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷(xiāo)售)。二是加快落實(shí)3000億元保障性住房再貸款收儲(chǔ)存量房。若資金完全使用，估算可撬動(dòng)資金3750億元(20%企業(yè)自有資金，80%貸款)，可帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售超3600萬(wàn)平方米，占市場(chǎng)總量約4.6%。此外，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步加速市場(chǎng)庫(kù)存去化。

不過(guò)，李宇嘉也指出，政策的落地仍有一定難度，需要各部委政策取向一致、協(xié)同配合，需要激發(fā)市場(chǎng)主體的活力，需要金融機(jī)構(gòu)能支持，還需要磋商到合適的價(jià)格、實(shí)現(xiàn)資金平衡、重組以增強(qiáng)市場(chǎng)信心等等。

除此以外，包括一線(xiàn)城市松綁限購(gòu)等直接刺激購(gòu)房需求的政策是否還有調(diào)整空間?

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，一線(xiàn)城市在限購(gòu)方面仍有操作空間，但是由于明年一線(xiàn)城市實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇可能性較大，因此全面取消限購(gòu)的可能性較小，至少會(huì)保持中心城市的限購(gòu)門(mén)檻。同時(shí)，未來(lái)公積金政策的空間依然存在，包括利率調(diào)整顯著低于商貸利率，或增加公積金貸款總額，降低購(gòu)房成本。此外， “以舊換新”和購(gòu)房補(bǔ)貼政策也將有望在更多城市落地并加大力度，如契稅減免、家裝補(bǔ)貼等，提升購(gòu)房者入市意愿。

對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，張波認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2022年至2024年的三輪調(diào)整，房?jī)r(jià)已調(diào)整到位，部分城市甚至已過(guò)度下調(diào)。一線(xiàn)城市如北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)已在2024年四季度止跌回穩(wěn)，成交量也有顯著增長(zhǎng)。2025年重點(diǎn)城市將先迎來(lái)止跌回穩(wěn)，例如西部的重慶、成都、西安，東部的杭州、合肥、南京，南部的大灣區(qū)等，預(yù)計(jì)將有10-15個(gè)重點(diǎn)城市有望在上半年迎來(lái)“止跌回穩(wěn)”。

對(duì)于2025年，克而瑞預(yù)計(jì)，隨著居民購(gòu)房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢(shì)，正式迎來(lái)規(guī)模筑底。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，會(huì)有更多城市、更多優(yōu)質(zhì)板塊迎來(lái)銷(xiāo)售端的信心回暖。各地核心板塊的規(guī)模漲跌，也有望從分化逐步走向趨同。