一線城市首張房票花落廣州荔灣區(qū)！可轉(zhuǎn)讓一次，到期未使用部分可申請換成貨幣

一線城市首張房票落地!

1月5日，廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心在石圍塘征拆現(xiàn)場開出了全市第一張房票，標(biāo)志著廣州探索房票制工作邁出實(shí)質(zhì)性的第一步。

據(jù)廣州荔灣發(fā)布消息，1月4日，《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過。荔灣區(qū)積極探索實(shí)施路徑，在石圍塘舊城改造項(xiàng)目試點(diǎn)推進(jìn)房票安置新模式。1月8日，據(jù)廣州日報(bào)報(bào)道，廣州市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房票廣州全市通用，可跨區(qū)購買“房源超市”中的房屋。房票實(shí)行實(shí)名制，不得質(zhì)押融資、違規(guī)套現(xiàn)。房票可以轉(zhuǎn)讓。被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項(xiàng)目被征收人間互相轉(zhuǎn)讓。房票限轉(zhuǎn)一次。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，房票已經(jīng)確定為新時(shí)期廣州舊改的安置渠道之一，考慮到廣州全市新房去化周期長，超過20個(gè)月，廣義庫存去化周期在5—7年，加上未來十幾年廣州還將要推進(jìn)近100個(gè)村的舊改，而且還要施行片區(qū)綜合改造，預(yù)計(jì)未來新房還將放量。在市場預(yù)期下行，購買力不足的情況下，迫切需要房票來實(shí)現(xiàn)多個(gè)方面的目的。

“因此，未來還會在黃埔、天河、番禺、白云等舊改重點(diǎn)區(qū)域推開。未來，預(yù)計(jì)也將通過資金獎勵、房價(jià)折扣、降低稅費(fèi)等，鼓勵被拆遷戶選擇房票安置。”李宇嘉說道。

一線城市“房票安置”落地

據(jù)了解，房票是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。

李宇嘉指出，所謂房票，其實(shí)也是貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N方式，不過不是直接給拆遷戶發(fā)錢，而是根據(jù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和被拆房屋的評估價(jià)值后，給予購房券，拆遷戶們拿到這張券，再去一定的區(qū)域、板塊換房。對市場來說，其好處是能把拆出來的需求，定向引導(dǎo)到樓市里;對開發(fā)商來說，可以定向去庫存;對于改造主體來說，不用建設(shè)回遷房，免去了臨遷費(fèi);對于政府來說，改造騰出空間，可以落地公共設(shè)施和保障房。

而荔灣區(qū)土地開發(fā)中心以石圍塘項(xiàng)目為試點(diǎn)，1月5日率先落地廣州市第一批“房票安置”。據(jù)廣州荔灣發(fā)布，1月5日已發(fā)放的房票憑證載明了房票類型、購房地址、票面金額、政策性獎勵金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購買“定點(diǎn)入庫”的新建商品房源。目前，荔灣發(fā)展集團(tuán)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、力誠投資公司已納入“定點(diǎn)入庫”名錄。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠在1月8日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此前，廣州在城市更新過程中主要采取回遷和現(xiàn)金兩種方式補(bǔ)償被征收人。此次房票安置制度的落地，為廣州提供了第三種城市更新補(bǔ)償方式。

1月8日，據(jù)廣州日報(bào)報(bào)道，廣州市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房票可以購買廣州市“房源超市”內(nèi)新建商品房，主要依托和對接現(xiàn)有的陽光家緣網(wǎng)可售的新建商品房房源，做到政府有效監(jiān)控。房票全市通用，可跨區(qū)購買“房源超市”中的房屋。增加了被征收人選擇安置房源的范圍，化解了復(fù)建區(qū)建設(shè)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，可以讓被征收人根據(jù)自身需求和喜好，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在“房源超市”中自由選擇合適的物業(yè)類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個(gè)性的需求，也可以推動廣州現(xiàn)行房地產(chǎn)市場去庫存。

值得一提的是，去年下半年以來，廣州一直積極推進(jìn)“房票安置”的探索。早在2023年8月份，有關(guān)《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》就在網(wǎng)上流傳，但一直沒有落地。2023年10月，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》、《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)廣州市規(guī)劃委員會審議通過，其中明確提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

今年1月4日，《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)廣州市政府常務(wù)會議審議通過。對此，李宇嘉指出，廣州房票迫切需要率先試點(diǎn)，增強(qiáng)市場對于房票安置可行性的市場信號。

此外，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年以來已有超40城推出房票安置政策。除了廣州之外，還有南京、青島、無錫、溫州、洛陽等熱點(diǎn)城市。

“房票推廣”有很多不確定性

楊紅俠指出，1月4日，《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過，1天后，荔灣區(qū)就已開出第一張房票，體現(xiàn)了廣州積極探索創(chuàng)新城市更新路徑的決心與魄力。

那為何是荔灣區(qū)率先實(shí)施房票安置呢?

李宇嘉表示，作為廣州第一個(gè)頒發(fā)房票的舊改項(xiàng)目，荔灣區(qū)石圍塘的首發(fā)，頗有標(biāo)志性意義。為何在荔灣，直接原因是荔灣區(qū)近年來出讓的土地比較多，2023年排在天河之后，位居廣州第二位，新房供應(yīng)量大，一手房庫存規(guī)模在主城區(qū)最多，加上舊改放量，還要推進(jìn)白鵝潭開發(fā)，迫切需要通過房票來去化。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年12月，荔灣區(qū)新房可售面積約84.6萬平米，在廣州中心四區(qū)中排名第1，整體出清周期約21.6個(gè)月，高于全市平均水平，庫存壓力相對較大。

楊紅俠表示，隨著房票政策在區(qū)內(nèi)落地，相關(guān)被征收人的居住需求可定向引導(dǎo)到區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場中，有望穩(wěn)定市場預(yù)期，加速新房存量去化，提升市場活躍度。在房票政策落地荔灣后，預(yù)計(jì)相關(guān)部門將及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善有關(guān)機(jī)制，以點(diǎn)帶面，適時(shí)將房票政策推開至廣州其它城市更新重點(diǎn)區(qū)域，如黃埔、海珠、天河、越秀、白云、番禺等區(qū)。

而據(jù)廣州荔灣發(fā)布透露，下一步，荔灣區(qū)將在實(shí)踐中不斷總結(jié)房票安置工作經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)制度，并在聚龍灣、花地河西片區(qū)等項(xiàng)目大力推廣房票安置模式，更好滿足被征拆群眾改善性住房需求，實(shí)現(xiàn)群眾安居夢。

不過，李宇嘉則認(rèn)為，房票安置能推動多少規(guī)模，有很多不確定性：一是，取決于舊改拆遷談判的進(jìn)度，即能否盡快就拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致;二是，取決于被拆房屋的評估價(jià)和市場商品房價(jià)的差距。一般來說，被拆房屋評估價(jià)只有同區(qū)域商品房價(jià)格的6-7成，意味著居民還要出資，居民是否愿意和有能力，也是問題;三是，可選房源是否充裕，是否匹配，比如目前新房供應(yīng)戶型往往偏大;四是，被拆遷居民(特別是城中村居民)往往希望獲得多套安置房，一套自己居住，另外2-3套小戶型房屋出租，繼續(xù)過出租屋的生活模式。五是，房票安置只是其中一種渠道，村民生于斯、長于斯，對于原址安置的意愿還是比較強(qiáng)。

李宇嘉還指出，“房票安置會推廣，但規(guī)模不宜太高評估。選擇房票安置的，主要是國有土地或房屋拆遷安置，已經(jīng)不在城中村居住和生活，不依賴出租屋經(jīng)濟(jì)，以及擁有多套房屋的屋主，特別是非本村居民擁有的房屋(沒有本村投票權(quán)，可能無法獲得就地安置)。”

此外，廣州市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人也在1月8日指出，房票實(shí)行實(shí)名制，不得質(zhì)押融資、違規(guī)套現(xiàn)。房票可以轉(zhuǎn)讓。被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項(xiàng)目被征收人間互相轉(zhuǎn)讓。房票限轉(zhuǎn)一次。房票使用期限自房票核發(fā)之日起計(jì)算，最長使用期限為18個(gè)月，到期后，未使用部分被征收人可向核發(fā)房票的區(qū)政府申請兌換成貨幣，具體細(xì)則由各區(qū)制定。