許小軍：就衡陽市中天星城小區(qū)召開業(yè)主大會的合法性談幾點意見

現(xiàn)實中，業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司的關(guān)系歷來就是糾葛不斷，矛盾重重。近日，衡陽市中天星城小區(qū)召開了業(yè)主大會，有業(yè)主向筆者咨詢，希望就關(guān)于本小區(qū)此次業(yè)主大會召開的合法性談談意見;其實，關(guān)于如何合法召開業(yè)主大會，幾乎是每個小區(qū)在實際操作中都遇到一系列的法律規(guī)定和操作難題，為普法需要，筆者就該小區(qū)本次會議來談幾點看法：

問題一、啟動程序不合法

業(yè)主委員會于2020年7月份發(fā)出通知，定于2020年8月2日召開業(yè)主大會，其程序不合法。違反了《物業(yè)管理條例》第13條之規(guī)定，未經(jīng)20%的業(yè)主提議，屬于程序違法。

問題二、業(yè)委會發(fā)布的通知內(nèi)容具有明顯傾向性用詞

開會公告需要嚴格按照《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)來，應該寫明開會時間、地點和議事內(nèi)容。議事規(guī)內(nèi)容可以寫詳細點，但不能具有明顯傾向性的言辭。該小區(qū)的通知議事就是選聘物業(yè)管理公司，并不是說續(xù)聘或者改聘物業(yè)公司，這樣的通知用詞不具有嚴謹性;明顯具有傾向性，有誘導業(yè)主投票之嫌疑。

問題三、未入住的業(yè)主沒有進行通知，剝奪20%業(yè)主的參與權(quán)、投票權(quán)，屬于不合法

通過張貼通知的方式，僅僅是通知了入住在小區(qū)的業(yè)主，那些還沒有入住的業(yè)主以及還擁有產(chǎn)權(quán)面積的開發(fā)商、購買門面的業(yè)主誰通過了什么方式進行了通知。據(jù)悉，中天星城小區(qū)共計1147戶業(yè)主，已經(jīng)入住900多戶，還有200多戶沒有入住，又是誰把他們的參與權(quán)、知情權(quán)與投票權(quán)給剝奪了呢?雖然他們沒有入住，但他們已經(jīng)取得了不動產(chǎn)權(quán)證，依法交納了物業(yè)管理費，他們應該對業(yè)主大會議事規(guī)內(nèi)容具有知情權(quán)、參與權(quán)、決定權(quán)。

問題四、投票的規(guī)范性問題

1、投票不對業(yè)主身份進行核實。比如，現(xiàn)場投票不看業(yè)主身份證明、不動產(chǎn)證明，不進行身份核實就直接簽字;上門投票不分清是租賃戶還是業(yè)主本人自己，就統(tǒng)統(tǒng)叫人家簽署業(yè)主的名字，可以這樣的投票無法保證其真實性、合法性。

2、計票方法不符合邏輯及客觀事實，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。不參與、不委托投票業(yè)主可以視為棄權(quán)，根據(jù)業(yè)主反映，他們不參與投票并不是同意改聘物業(yè)，但在統(tǒng)計與會人數(shù)和與會票權(quán)數(shù)時，把視為棄權(quán)的票數(shù)全部認為為同意改聘新的物業(yè)公司有效票數(shù)當中，導致與會人數(shù)和與會權(quán)數(shù)被夸大，不能真實反映已經(jīng)達到法定要求。

3、唱票過程不清晰，結(jié)果不透明。業(yè)主委員會上門投票后，在進行唱票時，并不是在業(yè)主們的監(jiān)督下進行唱票，可以說究竟有多少有效票，業(yè)主根本無從得知，任由業(yè)主委員會自己核實計算，這侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

以上各種瑕疵，足以授人把柄!