寸“土”必爭：招拍掛中的潛規(guī)則與“小動作”

6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)四條公告，揭示了近期蘇州土拍的一些“內(nèi)幕”：在今年4月和5月的數(shù)場拍賣中，有房企注冊多個“馬甲”公司參與競拍，從而提高“命中率”。

由于違反了“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的規(guī)定，共有8家涉事企業(yè)被列入失信名單，三年內(nèi)禁止在蘇州拿地。通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，被處罰的公司背后，包括金地、雅居樂等知名房企。

注冊“馬甲”公司參與土拍的行為，也被稱為“圍標(biāo)”。多位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，在我國的土地招拍掛中，“圍標(biāo)”只是諸多潛規(guī)則之一。

除“圍標(biāo)”外，“串標(biāo)”、“陪標(biāo)”、內(nèi)定等潛規(guī)則也廣泛存在。更有甚者，一些參與者通過場外的“小動作”來干擾對手。比如，在對手奔赴土拍現(xiàn)場的途中，制造一場小小的“交通事故”。

近些年，各地不斷完善土地出讓規(guī)則，減少漏洞。但土地交易涉及的巨大利益，仍使得這些亂象屢禁不止。對規(guī)則的維護(hù)，正變成一場“貓鼠游戲”。

競爭與“合作”

2017年5月22日，浙江嘉興推出8宗土地，多達(dá)750家企業(yè)到場競拍。經(jīng)過長達(dá)7個小時的拍賣，這8宗土地先后競出。有媒體估算，參與競拍的企業(yè)中，共有425個“馬甲”公司。其中，僅10號地的“馬甲”公司就達(dá)到84家。

之所以如此，是因?yàn)槠髽I(yè)看到了“最高限價+搖號”的競買規(guī)則漏洞。通過注冊“馬甲”公司進(jìn)行圍標(biāo)，能夠增加中簽的概率。

去年下半年，鄭州北龍湖的一宗土地拍賣，吸引了40多家競買者。有參與者粗略估算，某頭部房企旗下的“馬甲”公司就超過十家。按照每家公司2億元的保證金計(jì)算，這十幾家“馬甲”公司共需繳納20多億的保證金。“也就是大企業(yè)，一般的小公司根本拿不出來。”河南本地某房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

他表示，這使大型房企在土拍市場的優(yōu)勢更為明顯，“近兩年，全國性的大型房企加速進(jìn)入河南市場，‘圍標(biāo)’是他們占領(lǐng)市場的一個重要方式。”

“圍標(biāo)”反映了市場競爭的激烈，但當(dāng)各方從競爭走向“合作”時，另一種潛規(guī)則就浮出水面。

今年3月31日，某地產(chǎn)公司以底價34.3億元的底價將上海虹口區(qū)HK271-01地塊收入囊中，63155元/平方米的樓面價創(chuàng)造了上海宅地新高。同時參與競買的還有另外兩家公司，但這兩家均未舉牌。

在業(yè)界驚訝于該地塊以零溢價出讓的同時，坊間有傳聞稱，三家公司以“串標(biāo)”的形式拿下該地塊，然后共同開發(fā)。

“串標(biāo)”是“圍標(biāo)”的另一種形式，所不同的是，“串標(biāo)”的參與主體，通常是由多家企業(yè)組成的利益共同體。這其中，真正有興趣買家只有一個，其余的參與者只是負(fù)責(zé)“陪標(biāo)”。

作為另一種常見的潛規(guī)則，“串標(biāo)”還經(jīng)常出現(xiàn)在多宗土地的集中出讓中，參與者通過事前的口頭或書面協(xié)議(不具備法律效力)，分別拿下不同地塊，而不必承受因激烈競拍而抬高的成本。

在北京某大型房企負(fù)責(zé)人看來，“串標(biāo)”是建立在“壟斷+默契”基礎(chǔ)上的一種反市場行為，有一定的排外性，雖然能降低成本，但參與者面臨的風(fēng)險仍然很大。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，多年前，公司曾通過“串標(biāo)”的方式先“讓出”一宗土地，但在后一宗地塊的競買中，對方忽然加價，令他險些失手。

隨著規(guī)則逐漸嚴(yán)厲和監(jiān)督機(jī)制的健全，近些年，“圍標(biāo)”“串標(biāo)”等現(xiàn)象有所式微。由于爭議太大，上海虹口地塊的拍賣最終宣告無效。4月初，上述三家參與競標(biāo)的公司高管被帶走調(diào)查。6月，虹口區(qū)HK271-01地塊被中止出讓。

市場規(guī)則PK江湖規(guī)矩

2016年7月8日，五礦及萬科聯(lián)合體的相關(guān)人員前往河北省香河縣國土局，準(zhǔn)備參與數(shù)宗土地的競拍。途中，競買人乘坐的車輛被一伙不明身份的人攔截，車被撞毀，競買者遭到毆打，并被送入醫(yī)院。

雖然當(dāng)事方一直未做回應(yīng)，但種種線索將行兇者的幕后黑手，指向一家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。長期以來，該企業(yè)壟斷了香河縣的土地一級開發(fā)。參與土地一級開發(fā)的企業(yè)，在土地二級市場上享有更大的優(yōu)先權(quán)和話語權(quán)，是行業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)定。

實(shí)際上，在行業(yè)潛規(guī)則與市場顯規(guī)則面前，仍有不少企業(yè)信奉前者。近年來，由于競爭激烈，越來越多的企業(yè)試圖通過介入土地一級開發(fā)，來掌握主動權(quán)。

西安某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，該企業(yè)通過常年從事曲江新區(qū)某地塊一級開發(fā)，最終“順利地”獲取了這宗土地。他表示，自己不會去關(guān)注已經(jīng)“有主”的地塊，因?yàn)檫@是“行業(yè)規(guī)矩”，“你去搶別人的地，對方的成本提高了，自己的信譽(yù)也會受影響”。

當(dāng)然也有例外。2019年下半年，在江蘇徐州的一場土地拍賣中，參與了一級開發(fā)的某房企原本勢在必得。但中途殺出一家十強(qiáng)房企，“寸土不讓”，并在連續(xù)加價后強(qiáng)勢拿下。

這種“不按常理出牌”的做法令該企業(yè)措手不及，經(jīng)多方斡旋，該企業(yè)最終低價獲得臨近的一宗地塊作為“補(bǔ)償”。

“一二級聯(lián)動”的潛規(guī)則，是否有其合理之處?

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，土地一級開發(fā)和二級出讓本應(yīng)是相互獨(dú)立的兩個環(huán)節(jié)。由于現(xiàn)實(shí)原因，在很多城市，短期內(nèi)進(jìn)行徹底分離并不容易。但仍然可以通過一定的方式進(jìn)行協(xié)調(diào)，比如以招標(biāo)的方式出讓土地，在避免資本強(qiáng)勢介入、保證公平的同時，也在一定程度上保護(hù)了一級開發(fā)者的積極性。

潛規(guī)則之“死”

土地一直是房企手中最重要的資源之一，但正如一級開發(fā)商的不斷“失手”，近年來，土地交易中的某些潛規(guī)則似乎開始失效。

“競爭太激烈了。”前述北京房企負(fù)責(zé)人表示，“當(dāng)十幾家公司都特別想要一塊地的時候，大家就不那么‘謙讓’了。”

在前述徐州的案例中，知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，這家十強(qiáng)房企之所以不顧“行規(guī)”，強(qiáng)勢搶地，是因?yàn)閰^(qū)域公司“下了死命令”，必須要把業(yè)績做上來。除了徐州，該企業(yè)還以同樣的方式在江蘇省其他城市拿地。

“拿一塊好地，不光能完成銷售和回款任務(wù)，做得好的話，還能撬動一個區(qū)域。”前述房企人士說，好地塊往往對應(yīng)標(biāo)桿項(xiàng)目，一個標(biāo)桿項(xiàng)目，通常有助于房企在整個區(qū)域的拓展和深耕，這也是所謂的“戰(zhàn)略意義”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著我國城市化進(jìn)程進(jìn)入中速發(fā)展期，熱點(diǎn)城市可開發(fā)的土地資源開始變少。稀缺程度的增加，使得房企嘗試使用各種方式進(jìn)行拿地，其中就包括無視潛規(guī)則。

另外，很多城市在推進(jìn)一級開發(fā)和二級出讓的分離，使土地交易制度進(jìn)一步透明化和市場化。這樣一來，土地一級開發(fā)商的話語權(quán)會有所削弱，二級交易市場的競爭環(huán)境也會更加公平。

然而，“圍標(biāo)”“串標(biāo)”的現(xiàn)象仍然值得關(guān)注。近些年，土地成本的提高，促使越來越多的房企組成聯(lián)合體進(jìn)行拿地。這種組成利益共同體的做法，與“串標(biāo)”背后的邏輯如出一轍。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“聯(lián)合體”還是“串標(biāo)”，一定程度上取決于競爭格局。如果是市場充分競爭，各參與者就會組成聯(lián)合體來拿地;但如果是“壟斷競爭”或“寡頭壟斷”，“串標(biāo)”的土壤就容易滋生。而隨著行業(yè)集中度的提高，在個別城市和部分區(qū)域，話語權(quán)越來越向少數(shù)大型企業(yè)集中。

不過，相關(guān)的制度也在不斷完善。一方面，很多城市推出對“串標(biāo)”行為的舉報機(jī)制，且不設(shè)置期限;另一方面，監(jiān)管部門不斷加強(qiáng)對交易過程的回溯，并對疑似的“串標(biāo)”行為進(jìn)行處置。據(jù)了解，近些年因有“圍標(biāo)”“串標(biāo)”嫌疑而被認(rèn)定為無效的土地交易，數(shù)量不斷上升。