只靠銀行輸血，救不了中國房地產(chǎn)

11月25日，一份房企融資“白名單”流出，“拯救房地產(chǎn)”再次成為話題。盡管這一消息尚未得到官方正式確認(rèn)，但也有跡可循。

2022年年底“金融16條”發(fā)布以來，房地產(chǎn)金融調(diào)控大幅轉(zhuǎn)向，從“三條紅線”的緊信貸，轉(zhuǎn)為“三支箭”的全面松綁。按照這一政策思路，出臺(tái)“點(diǎn)名幫扶”的“白名單”也在情理之中。“央媽”真是為房地產(chǎn)操碎了心，就差親自下場窗口指導(dǎo)了。

改善房企的融資環(huán)境當(dāng)然是必要的，但治標(biāo)不能代替治本。沒有深層次的結(jié)構(gòu)性改革配合，僅僅打開金融渠道的水龍頭救市，也有負(fù)薪救火的風(fēng)險(xiǎn)。

NO.1

房地產(chǎn)需要通過“融資輸血”

為“治本”爭取時(shí)間

毋庸諱言，中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正處于“藥不能停”的困難時(shí)期。

銷售額大降、現(xiàn)金流枯竭、債務(wù)壓力巨大，“三座大山”壓得房企呼吸困難。這不是個(gè)別企業(yè)的問題，而是整個(gè)行業(yè)的困境。

截至2021年6月，國內(nèi)排名在前50位的上市房地產(chǎn)開發(fā)商，負(fù)債總額高達(dá)21.52萬億元。保守估計(jì)，規(guī)模以上房企的總負(fù)債在30萬億至40萬億之間。

同年，中國房市的總銷售額僅為18.19萬億，2022年更是跌至13.33萬億元。單純靠賣房帶來的現(xiàn)金營收僅為負(fù)債的三分之一左右。

如果我們把中國房企視為一家上市企業(yè)，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比遠(yuǎn)低于0.8的健康標(biāo)準(zhǔn)，處于嚴(yán)重的亞健康狀態(tài)。

銷售營收的現(xiàn)金流不足以填補(bǔ)債務(wù)坑，就要借新還舊以維持運(yùn)行，這是目前中國房企的普遍處境。“三支箭”、白名單等融資松綁，就是為了緩解房企現(xiàn)金饑渴出臺(tái)的“治標(biāo)之策”。

不要看到“治標(biāo)”就不屑一顧，治標(biāo)治不好，治本就無從談起。

就像一個(gè)高燒四十二度的病人，不管是什么原因引起的高燒，首先要退燒。如果放任房企在債務(wù)危機(jī)中“自由落體”，“保交房”是做不到的。因此，目前的房地產(chǎn)相關(guān)政策以“保交房”為首要目標(biāo)，放松融資渠道都是近期政策調(diào)整的重點(diǎn)。

融資渠道不外乎信貸、發(fā)債、股權(quán)三種，“三支箭”的政策方向是三管齊下，合力打通房企的融資堵點(diǎn)。11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究了房地產(chǎn)金融、信貸投放和融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等工作，明確要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

但是，三管齊下在操作上很難做到齊頭并進(jìn)的，其中最具風(fēng)向標(biāo)作用的是銀行信貸。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，動(dòng)輒百億、十億的資金，發(fā)債成本高。股權(quán)融資更是緩不濟(jì)急。況且目前市場觀望情緒濃厚，銀行里貸不到款的房企，還能奢望發(fā)債發(fā)股續(xù)命嗎?

因此，無論最后有沒有“白名單”，銀行信貸可能還是要給房企“開小灶”，否則房企融資難的問題就無法解決。

目前“白名單”相關(guān)的信息中，放松信貸的力度非常大。要求對(duì)不同所有制的企業(yè)一視同仁，情理之中。還有消息稱，“白名單”企業(yè)貸款可以不要抵押物，如果是真是，這就是真正的“大尺度”了，稱得上“非常手段”。

不過，這也可以理解。

全國房市高度分化，部分城市的土地資產(chǎn)估值大跌，那些房市“差生”恰恰是爛尾樓的重災(zāi)區(qū)。打折打到膝蓋的土地資產(chǎn)，實(shí)際上已經(jīng)失去了抵押物的價(jià)值。銀行接受這些土地資產(chǎn)抵押，不過是風(fēng)控流程的形式罷了。索性不要，倒也干脆。

當(dāng)然，這在一定程度上增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，但是今天的房地產(chǎn)金融還能指望片羽不濕的全身而退嗎?一定程度上，可以把當(dāng)下放給房企的“續(xù)命錢”視為政策性貸款，不能以正常的商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)衡量。

以“保交樓”為首要目標(biāo)，確實(shí)需要金融供給的非常手段為房企注入流動(dòng)性，這是避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的必要手段。

但是，靠銀行輸血是治標(biāo)。只能緩解房企目前現(xiàn)金缺口，并不能改變房地產(chǎn)行業(yè)的根本困境。

NO.2

何為治本?

減少行政干預(yù)、回歸市場

中國房地產(chǎn)業(yè)的根本問題行政干預(yù)過度，市場機(jī)制缺失，造成了大規(guī)模的資源錯(cuò)配，形成了大量的泡沫資產(chǎn)。

中國的土地供給由地方政府壟斷，與地方財(cái)政高度關(guān)聯(lián)。這種壟斷地位是歷史原因造成的，土地出讓金充實(shí)地方財(cái)政本來也很正常。問題在于，天然的市場壟斷地位疊加強(qiáng)勢(shì)的行政主導(dǎo)地位，造成中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體結(jié)構(gòu)失衡，整個(gè)交易機(jī)制以“保賣地”為中心。

房地產(chǎn)失去了市場屬性，成了財(cái)政攫取與分配的手段，亂象叢生。為了土地財(cái)政收入，不具備市場基礎(chǔ)的低線城市強(qiáng)行上馬房地產(chǎn)，這是本輪房地產(chǎn)出問題的根本原因。

這輪低線城市的房地產(chǎn)熱潮始于2015年前后的棚改貨幣化政策。

棚改貨幣化是作為民生保障政策出臺(tái)的，但是在部分低線城市乘勢(shì)搞起了房地產(chǎn)。比如東北一個(gè)啟動(dòng)棚改貨幣化較早的低線城市。2013年到2018年一口氣造了11萬套“保障房”，市民以每平米350元-550元“差價(jià)”拿到了大量房子后，這座人口凈流出的資源枯竭型城市強(qiáng)行激活了房地產(chǎn)市場。然而，大量閑置房產(chǎn)流入市場，其房價(jià)迅速崩盤，跌成“白菜價(jià)”也乏人問津。這種“房地產(chǎn)爆發(fā)”不是市場的選擇，而是行政主導(dǎo)的結(jié)果。類似的情況在很多低線城市都存在，聚沙成塔，堆積了大量的泡沫資產(chǎn)。

政策也影響了企業(yè)的投資選擇。2015年“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”政策，驅(qū)使很多頭部房企“下沉”，剛好配合上低線城市的“房市爆發(fā)”。

2015年到2020年期間，中國房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)堪稱魔幻。一面是“史上最嚴(yán)調(diào)控”，需求旺盛的高線城市房市冰封;另一面卻是土地交易異?；钴S，交易面積和交易價(jià)格快速攀升。

華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理的數(shù)據(jù)顯示：

2015年中國土地成交面積20.6萬平米，2020年為29.7萬平米，增長了50%。

2015年中國住宅用地成交價(jià)款約為2萬億元，2020年突破了6萬億，增加三倍。

2015年全國土地成交地面均價(jià)為每平米1448元，2020年為每平米2742元，增長近一倍。

“史上最強(qiáng)調(diào)控”的5年，土地交易火爆如斯，超乎想象。這輪房市的干柴烈火，不是“宇宙中心”的四大一線發(fā)力，而是低線城市的“房地產(chǎn)爆發(fā)”點(diǎn)燃的。

這種“拔苗助長”式的高增長，注定難以持久。

2020年，“三條紅線”截?cái)嗔藷o效投資金融游戲的資金供給。上游斷供，只能回歸下游市場。高線城市限購限價(jià)限貸賣不了，低線自始至終都賣不動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了現(xiàn)金饑渴和債務(wù)危機(jī)。那些亂搞房地產(chǎn)的地方政府早把賣地錢花完了，同樣陷入了債臺(tái)高筑的窘境，為錯(cuò)誤的決策付出了沉重的代價(jià)。

這輪房地產(chǎn)行業(yè)的低谷，是長期積累的行業(yè)結(jié)構(gòu)性問題集中爆發(fā)。地方政府聯(lián)手房企，用土地資產(chǎn)的低效投資項(xiàng)目從金融系統(tǒng)套現(xiàn)的方式由來已久，甚至被一些人視為“固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)增長”的靈丹妙藥。

其實(shí)，當(dāng)年這些投資的坑是被外貿(mào)、制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等有效增長貢獻(xiàn)填平了。大潮褪去后，泡沫碎了一地。

NO.3

結(jié)語：敬畏市場

如果中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)這套以土地財(cái)政為中心、行政強(qiáng)勢(shì)為主導(dǎo)的機(jī)制，是不會(huì)有未來的。哪怕央媽把所有房企納入“白名單”，給所有地方政府豁免債務(wù)，也無濟(jì)于事。

因?yàn)橘Y源錯(cuò)配造成的經(jīng)濟(jì)損失是既成事實(shí)，把賬單藏起來也改變不了什么。房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題不改，現(xiàn)在注入的現(xiàn)金就是未來更大的坑。

總之，“保交樓”的民生目標(biāo)應(yīng)該優(yōu)先，“白名單”可以有，金融供給的非常手段可以用，改善房企流動(dòng)性確實(shí)是當(dāng)務(wù)之急。但是，治標(biāo)更要兼顧治本。只有深化改革，建立真正的市場機(jī)制，房地產(chǎn)行業(yè)才能健康發(fā)展。

必須要認(rèn)識(shí)到，再也不能迷信行政干預(yù)和管制的手段“給市場糾偏”，市場不完美，干預(yù)和管制就會(huì)更好?

很多行政干預(yù)的出發(fā)點(diǎn)或許是好的，但是結(jié)果如何呢?再優(yōu)秀的政策制定者，面對(duì)龐大復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也做不到算無遺籌。尤其是多項(xiàng)政策的復(fù)合效應(yīng)，總是帶來超出預(yù)想的意外——沒有意外的驚喜，只有意外的驚嚇。

“敬畏市場”，不是空話和口號(hào)，而是人類歷史上付出無數(shù)代價(jià)換回來的教訓(xùn)。中國房地產(chǎn)已經(jīng)寫在了這張“花錢買教訓(xùn)”的大名單上。代價(jià)不可避免，但愿真能買到教訓(xùn)。