比房價上漲，更危險的信號出現(xiàn)？中央定調，明年樓市已清晰明了

當允許降價成為主流，房企“打骨折”爭先恐后去庫存，市場就已經(jīng)發(fā)生轉變，單靠政策利好定向輸血，真的能救活房地產(chǎn)嗎?

老實說，房地產(chǎn)積貧(bao)積弱(lei)并非是一時造成，而是長期“過度膨脹”引發(fā)。

有幾個問題更值得我們深思：

開發(fā)過度，是目前國內房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，現(xiàn)在建的房子已經(jīng)供應過剩，遠超社會需求。

房企負債太高，“民營房企四巨頭”恒大負債2.4萬億、碧桂園1.6萬億、萬科負債1.3萬億、融創(chuàng)接近1萬億，欠一屁股債還不上，未來找誰兜底?

跟風炒房投資，居民家庭財富幾乎80%都在固定資產(chǎn)，連續(xù)下跌房價，對他們會造成什么影響?

這些問題還沒得到解答，就衍生出更棘手情況。

降價成主流，“投訴”房價不漲臭毛病，誰來慣著?

房子越賣越多，而房價卻越降越低，已是不爭的事實，其中不乏熱點大城市，但新房打折卻引起老業(yè)主的不滿，抱團“投訴”開發(fā)商擾亂市場價格。

先是江蘇高新區(qū)某樓盤業(yè)主，哭訴自己8月買的中間戶，開發(fā)商說這是歷史低價，沒想到短短2、3個月就遭遇背刺，同戶型同樓層的邊戶，比自己還便宜6萬，怒斥對方價格虛標價格。

還有蘇州相城區(qū)某樓盤業(yè)主，也怒斥開發(fā)商之前給出8折房價優(yōu)惠，現(xiàn)在買卻享受七五折，總價一降再降。

還有南京棲霞區(qū)的網(wǎng)友，吐槽開發(fā)商在備案價格基礎上降價20%出售，導致自己周邊二手房被快速貶值，連帶自己房子受累，“建議”當?shù)貞摮雠_限跌政策。

對于這些“建議”，我個人是無法理解，也不敢完全贊同。

商品房本質就是商品，而房價受到市場和金融政策影響自行調節(jié)，這沒有毛病，降價是房企應對現(xiàn)實情況做出營銷調整，只要房企在備案價格以下進行銷售，就算不上是擾亂市場價格。

反過來，如果房價沒跌而是漲了呢?開發(fā)商是否也可以讓業(yè)主索要房子升值的差價?

我們不缺房子，只缺低房價。

我們現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存到底有多少?

國家統(tǒng)計局給出的答案是，截止11月底，全國商品房待售面積6.53萬億平米，同比增長18.0%。其中，住宅待售面積增長20.4%。

這么多房子要多久才賣得完?

目前全國100城中有68城的新房庫存去化周期超過14個月，而“房子不愁賣”的深圳，新房庫存去化周期也要19個月。這說明什么?就算全城的人來排隊搶購，人手一套房，也要超過1年半才能全部賣完。

揮淚甩賣，打出骨折價大促銷，才是房企們唯一出路。

今年以來，超過30多城發(fā)出“限跌令”，只要房企售樓時價格大幅低于備案價格的，一律不給網(wǎng)簽?，F(xiàn)實根本擋不住，一二三四線城市，幾乎全線下跌。

緯房研究院最新數(shù)據(jù)，房價最鐵的一線城市，平均下跌幅度達到5%。

深圳近三個月累計下跌1.53%。過去半年年累計跌幅0.39%。

上海近三個月累計下跌4.94%。過去半年累計跌幅0.99%。

北京近三個月累計下跌2.79%。過去半年累計跌幅0.63%。

廣州近三個月累計下跌3.4%。過去半年累計跌幅0.67%。

近年熱門的二線城市，下跌幅度最驚人。南京、南通、寧波、東莞，近1年房價就跌了10%以上。

而大多數(shù)外出打工人的老家，三四線城市房價跌幅就四個大字“慘不忍睹”。三線城市里河北廊坊房價跌幅最大，近三個就跌沒了5.46%，這不奇怪，畢竟“環(huán)京第一鎮(zhèn)”的燕郊就在那，房價都幾乎降到膝蓋以下，四線城市里淮安墊底，三個月就沒了5.47%。

房價下跌是市場行為，但更多是房企在降價去庫存回血。

當初有多瘋狂，現(xiàn)在就有多凄涼。

曾經(jīng)的龍頭房企碧桂園，在董事長楊惠妍“砸鍋賣鐵救公司”表態(tài)后，高管們又集體降薪、出售投資股權，想要進行自救。

這背后就映射出了房企高負債高周轉，已無力償還的現(xiàn)狀。上一輪的房地產(chǎn)牛市里，開發(fā)商瘋狂融資來買地建房，當然這在經(jīng)濟向好、人人買房情況下，沒有問題，可一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟有偏差，欠下的一屁股債就可能違約，還不上。

在這條路上，許家印和恒大躺平了，萬科艱難度日，碧桂園、融創(chuàng)命懸一線，2023全年房企需要償還國內和國外債務合計9580億，但銷售拉胯，賺不回來錢，1-11月，商品房銷量降至9.3億平米，銷售額降至9.7萬億。

不降價賣房，哪來錢還銀行?哪來錢維持企業(yè)運轉?

定調明年房地產(chǎn)市場發(fā)展，記住這“12個字”。

真正可怕的不是房價下跌，而是房企加速暴雷，居民錢袋子加速縮水。防范樓市風險，才是大家沒有意識到，接下來可能會發(fā)生的事。

想解決問題，首先要就要知道根源在哪。前段時間的經(jīng)濟會議上，中央就以“12個字”概括了明年市場發(fā)展，我認為這部署了接下來市場、社會、經(jīng)濟發(fā)展的路線。

穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破。

我一直強調，現(xiàn)在買房是消費，而不是炒賣投資，明年的房地產(chǎn)市場誰沖，誰就是傻子。結合前文分析市場現(xiàn)狀，房企負債不斷、房子越賣越多、房價越降越低，我覺得有兩層意思。

“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)”就是希望市場能形成，以消費促進投資，帶動經(jīng)濟的良性循環(huán)，而“先立后破”，立的誰?又破的誰?

先來說“破”。我認為指的是破除重點領域風險，包括地方、房地產(chǎn)債務，防范化解可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，不能一味單靠銀行對房企輸血，這樣無法救活他們，滿足房企合理融資需求同時，促進樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

然后是“立”。必然是創(chuàng)立房地產(chǎn)新模式，也就是今年大家都在議論“住房雙軌制”，通過城中村改造、保障房、平急兩用的做法，來改變市場，對商品房庫存大的三四線城市，適當收購或改建商品房轉化為保障房;對于一二線城市則是以城中村改造或收儲保障房做法，來釋放更多需求。

明年經(jīng)濟發(fā)展目標和方向，都非常清楚了，中央定調的這“12個字”是關鍵，看出問題根源不難，怎么拆解卻很難。老百姓愿不愿意掏錢買房，關鍵不就是看自己兜里的錢嗎?

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